Неотделимые улучшения и НДС О начислении налога
Прежде всего напомним, что арендатор вправе рассчитывать на возмещение стоимости неотделимых улучшений арендодателем, если таковые произведены с согласия последнего (ст. 623 ГК РФ). Но в любых случаях (будет получена компенсация от арендодателя или нет) арендатор при передаче капитальных вложений в виде неотделимых улучшений должен (по мнению чиновников) начислить на их стоимость (в силу п. 1 ст. 146 НК РФ) НДС.
Почему, спросите вы? Ведь если придерживаться позиции, что неотделимые улучшения изначально являются собственностью арендодателя, то о какой реализации имущества (в смысле п. 1 ст. 39 НК РФ) в данном случае идет речь?
Разъяснения на этот счет даны в Письмах Минфина России от 03.11.2006 N 03-03-04/2/231 и от 16.10.2006 N 03-03-04/2/218, в которых указано: объектом реализации в данном случае являются результаты работ по улучшению арендованного имущества.
Итак, при передаче арендодателю неотделимых улучшений арендуемого помещения, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, арендатор обязан предъявить к оплате арендодателю соответствующую сумму НДС (Письмо УФНС по г. Москве от 08.12.2006 N 19-11/108507).
Понятно, что аналогичным образом надо поступить и при компенсации стоимости капитальных вложений путем зачета взаимных требований в счет арендной платы. Такая позиция изложена в Письмах Минфина России от 29.08.2008 N 03-07-11/290 и ФНС России от 18.05.2006 N 03-1-03/985@.
И безвозмездная передача арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества также является объектом налогообложения, о чем напоминает налогоплательщикам УФНС по г. Москве в Письме от 26.01.2007 N 19-11/06916.
Судьи (в большинстве своем) придерживаются такого же мнения. Так, ФАС ПО в Постановлении от 24.06.2008 N А12-18629/07 указал, что при передаче на баланс арендодателя капвложений — результата выполненных работ — арендатор обязан исчислить и уплатить в бюджет НДС.
В Постановлении от 02.08.2005 N Ф09-2444/05-С7 ФАС УО пришел к тому же выводу: безвозмездная передача неотделимых улучшений признается объектом обложения НДС на основании пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ. При этом в соответствии с п. 2 ст. 154 НК РФ налоговая база по НДС исчисляется исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ.
Этот же суд, согласившись с позицией налогового органа о том, что безвозмездная передача неотделимых улучшений считается объектом обложения НДС, не признал недействительным решение о доначислении НДС (Постановление от 02.08.2005 N Ф09-2444/05-С7). Дело в том, что из анализа ст. 40 НК РФ следует, что рыночная цена определяется на момент реализации и она должна сложиться в сопоставимых условиях. Однако налоговым органом был применен специальный (расчетный, в частности затратный) метод (п. 10 ст. 40 НК РФ) без представления доказательств невозможности определения цены обычным способом (п. п. 4 — 9 ст. 40 НК РФ).
А теперь опять вернемся к противоположному мнению, которое, надо сказать, также имеет свое арбитражное подкрепление. В частности, в Постановлении от 21.04.2006 N А56-7638/2005 ФАС СЗО пришел к выводу, что результатом работ арендатора по реконструкции помещения явились неотделимые улучшения арендованного имущества, которые в любом случае признаются собственностью арендодателя. Поскольку данные улучшения в силу своих качеств не могут быть отнесены к самостоятельному объекту реализации, на основании ст. ст. 38 и 146 НК РФ объекта обложения НДС не возникает. Но справедливости ради отметим, что данное решение судей — скорее исключение, нежели закономерность (более подобных выводов, если не учитывать постановления, в которых рассмотрен капитальный ремонт объекта аренды, в ходе которого произведены неотделимые улучшения (к этому вопросу мы вернемся дополнительно), нам найти не удалось).
Итак, при передаче арендодателю неотделимых улучшений арендуемого недвижимого имущества, произведенных собственными силами или с привлечением подрядных организаций, у арендатора возникает объект обложения НДС. Во всяком случае, такой подход позволит избежать споров с контролерами по данному вопросу.
Суть позиции налоговиков и судов
Данная позиция налоговиков и судов состоит в том, что в соответствии с пунктом 1 статьи 2 ГК РФ предпринимательской является самостоятельная, осуществляемая на свой риск деятельность, направленная на систематическое получение прибыли от пользования имуществом. А также от продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг лицами, зарегистрированными в этом качестве в установленном законом порядке.
В статье 11 НК РФ установлено, что физические лица, занимающиеся предпринимательской деятельностью, но не зарегистрированные в качестве предпринимателей, не имеют права ссылаться на то, что они не являются предпринимателями при исполнении норм налогового законодательства. Систематическую самостоятельную деятельность физических лиц по извлечению доходов из принадлежащего им нежилого недвижимого имущества, осуществляемую на основании договоров аренды, суды и налоговые органы рассматривают как предпринимательскую деятельность, подлежащую обложению НДС в соответствии со статьей 146 НК РФ.
Налоговая инспекция может доначислить НДС по ставке 18% на сумму дохода от аренды за 3 последних года. Помимо суммы не уплаченного своевременно налога ФНС обычно начисляет штраф и пени за неуплату налога, однако складывающаяся судебная практика пока позволяет налогоплательщикам существенно снизить размер пени и штрафов. Иногда, в случае крупных доначислений, налоговые органы передавали материалы проверок в следственные органы.
Налог на аренду помещения: порядок уплаты за нежилое и жилое помещение
Если физическое лицо сдает помещение в аренду, получает коммерческую выгоду от этого, деятельность является облагаемой налогами. Физическое лицо должно уплачивать НДФЛ 13% от всей суммы получаемой оплаты.
При передаче в пользование нежилого помещения, доход собственника облагается платежом. Вид платежа, который нужно внести в бюджет, зависит от того, какой статус имеет лицо – если оно не является ИП, требуется вносить НДФЛ, для ИП – платеж согласно выбранному режиму обложения. В некоторых случаях НДС не облагается аренда.
Если при сдаче в пользование имущества лицо совершало правонарушения, оно должно внести штраф 20% от невнесенного платежа, однако, если есть подтверждения тому, что налог не переводился умышленно, либо деяние совершается не впервые, санкция может увеличиться до 40% от суммы невнесенного сбора.
Моментом установления базы по НДС является дата оплаты в счет услуги или последний день отчетного квартала, когда оказывались услуги (выбрать требуется наиболее раннюю из дат). При оказании услуги счета-фактуры должны быть выставлены не позднее 5 суток с момента оказания услуг.
Собственник имеет право не оформлять счета-фактуры, если услуги по предоставлению имущества оказываются сторонам, не имеющим обязанности по внесению платежа НДС. Также счета-фактуры могут не составляться, если есть письменное согласие сторон сделки.
Облагается ли НДС передача неотделимых улучшений арендодателю
.
Возмещение производится на основании счетов-фактур от подрядчиков. При этом могут возникать разные спорные ситуации. При сдаче в использование нередко вносятся какие- то изменения в имущество – адаптация под конкретные цели.
Неотделимыми улучшениями называют те, которые нельзя отделить без нанесения вреда для имущества, например, прокладка вытяжной вентиляции. Обычно признак встраивания при монтаже говорит о неотделимости элемента.
Единого мнения относительно того, облагается ли сбором передача неотделимых улучшений, нет. Преобладает та точка зрения, согласно которой такие улучшения облагаются платежом НДС.
Чтобы принять корректные решения по налогообложению, следует учитывать условия договора, обстоятельства создания улучшений, их характеристики и специфику, и с учетом этого принимать решения о необходимости обложения налоговыми платежами.
