Условия и способы образования объектов недвижимости
Проект закона устанавливает следующие способы образования объектов недвижимости:
- для зданий – строительство или реконструкция;
- для сооружений – строительство, а также реконструкция или объединение иных сооружений без проведения строительных работ;
- для помещений – строительство здания, перепланировка смежных помещений вследствие выдела в счет доли в праве собственности на иное помещение, объединение смежных помещений;
- для машино-мест – перепланировка смежных помещений или объединение смежных помещений;
- для единого недвижимого комплекса – государственная регистрация права на совокупность недвижимых вещей () или заявление собственника.
Важным условием является также положение о том, что суд наделен правом принимать решение об образовании объектов недвижимости. Это возможно при обращении взыскания на долю в праве на недвижимое имущество, при выделе доли в праве на здание или помещение, а также в целях принудительной реконструкции линейного сооружения в связи с его переносом с изымаемого земельного участка.
Отдельно следует отметить, что согласно рассматриваемой инициативе при образовании объекта недвижимости из объектов недвижимости, находящихся в собственности нескольких лиц, посредством строительных работ, для осуществления которых требуется разрешение на строительство либо решение о согласовании проведения таких работ, собственники заключают соглашение об образовании объекта недвижимости под отлагательным условием выдачи такого разрешения (согласования).
По сути, данное правило отменяет возможность заключения предварительных договоров при покупке строящегося жилья вне рамок Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». По задумке законодателя это в какой-то мере должно защитить покупателей строящегося жилья. Однако каким образом данная норма будет применяться на практике, сейчас сложно сказать.
Как разграничивать
В данном понятии есть некоторая неопределенность, которая не позволяет достоверно отделить «настоящие» объекты капстроительства от «ложных», которые являются улучшением земельного участка (гражданское законодательство также использует для обозначения этого правового явления понятие «составная часть»), из-за отсутствия ясности в вопросе, что является улучшением. Однако из этого следует, что к объектам капитального строительства не относятся такие сооружения, которые хотя и имеют прочную связь с землей, не требуют разрешения на строительство или декларации о начале строительства.
Следовательно, под объектами капстроительства нужно понимать те здания и сооружения, которые строятся на основании разрешений на строительство (уведомлений о начале строительства).
Что касается соотношения между понятием «объект капитального строительства» и «недвижимая вещь», полное соответствие между ними отсутствует:
| ПРИЧИНА НЕСООТВЕТСТВИЯ | ПОЯСНЕНИЕ |
| Указанные понятия разные по своему объему | Недвижимой вещью является не только постройка, но и земельный участок, и образованные из постройки помещения, и машино-места |
| Указанные понятия применяют для разных целей |
ПРИМЕР 1
ПРИМЕР 2
Указанные выводы ВС РФ позволяют сделать заключение, что для признания объекта недвижимостью нужны такие же условия, что и для признания здания (сооружения) объектом капстроительства. Это наличие:
- разрешения (уведомления) о строительстве;
- самостоятельной хозяйственной ценности, т. е. возможности быть отдельным предметом в гражданском обороте.
Учитывая изложенное, строения и сооружения, построенные и введенные в эксплуатацию, относятся к объектам капитального строительства и с большой степенью вероятности – к объектам недвижимости.
Некапитальную постройку, то есть сооружение, которое не имеет прочной связи с землей и конструктивные характеристики которого позволяют осуществить его перемещение и/или демонтаж, последующую сборку без несоразмерного ущерба назначению и без изменения его основных характеристик (в т. ч. киоски, навесы и другие подобные строения, сооружения) можно отнести с точки зрения гражданского права к отделимым улучшениям.
Улучшения земельного участка, которые ГрК РФ не признает ни объектами капстроительства, ни объектами некапитального строительства, гражданское право их с большей вероятностью считает неотделимыми улучшениями (составными частями) земельного участка.
Таким образом, по мнению Минэкономразвития, объекты, попадающие под регулирование ч. 17 ст. 51 ГрК РФ, не могут быть объектами капитального строительства.
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
УЧЕТ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ В 2019 ГОДУ
С.А. Ратовская,консультант-эксперт Издательского Дома «Советник бухгалтера»
| Учет неотделимых улучшений арендованного имущества учреждений различается в зависимости от того, по какому договору оно получено — операционной или неоперационной (финансовой) аренды. А от порядка бухгалтерского учета в свою очередь зависит порядок расчета налога на имущество с данных неотделимых улучшений. |
Улучшения и договор
При возмездной аренде или безвозмездном пользовании зданиями и помещениями у учреждений может возникнуть необходимость произвести их реконструкцию, модернизацию, перепланировку, ремонт и другие виды работ для приспособления этих зданий и помещений для нужд учреждения. Результат производимых работ может признаваться неотделимым улучшением арендованного имущества, который подлежит учету в особом порядке. В Гражданского кодекса РФ сказано о том, кто является собственником улучшений — как отделимых, так и неотделимых. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. При этом в законодательстве нет единого понятия улучшения имущества. Например, не урегулирован вопрос, является ли неотделимым улучшением капитальный ремонт, перепланировка, установка системы видеонаблюдения, замена окон и дверей и т.д. Как правило, расходы на реконструкцию, достройку, дооборудование, модернизацию относят к неотделимым улучшениям. Установку отдельных самостоятельных приборов и систем, которые могут быть демонтированы без вреда для имущества (например, кондиционеров, сплит-систем и т.п.), относят к отделимым улучшениям. Таким образом, в интересах учреждения-арендатора максимально подробно описать в договоре с арендодателем, что относится к улучшениям имущества. Также при планировании подобных работ нужно согласовать их с арендодателем — получить согласие, чтобы впоследствии получить возмещение их стоимости
Кроме того, если учреждение-арендатор осуществит неотделимые улучшения без согласия арендодателя, последний может потребовать привести объект в исходное состояние или возместить ему убытки. При этом недостаточно получить согласие арендодателя, необходимо еще зафиксировать документально, что улучшения произведены и по окончании договора переданы арендодателю. В Методических рекомендациях по применению федерального стандарта бухгалтерского учета «Аренда», утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н (далее — СГС «Аренда»), доведенных письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83464, специалисты ведомства обратили внимание на следующий момент. Согласно положениям раздела VIII «Основные требования к инвентаризации активов и обязательств» СГС «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора», утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 № 256н, в случае передачи (возврата) имущественного комплекса в аренду, управление, безвозмездное пользование, хранение, а также при выкупе, продаже имущественного комплекса в обязательном порядке проводится инвентаризация указанного имущества
