УЧЕТ НЕОТДЕЛИМЫХ УЛУЧШЕНИЙ В 2019 ГОДУ
С.А. Ратовская,консультант-эксперт Издательского Дома «Советник бухгалтера»
| Учет неотделимых улучшений арендованного имущества учреждений различается в зависимости от того, по какому договору оно получено — операционной или неоперационной (финансовой) аренды. А от порядка бухгалтерского учета в свою очередь зависит порядок расчета налога на имущество с данных неотделимых улучшений. |
Улучшения и договор
При возмездной аренде или безвозмездном пользовании зданиями и помещениями у учреждений может возникнуть необходимость произвести их реконструкцию, модернизацию, перепланировку, ремонт и другие виды работ для приспособления этих зданий и помещений для нужд учреждения. Результат производимых работ может признаваться неотделимым улучшением арендованного имущества, который подлежит учету в особом порядке. В Гражданского кодекса РФ сказано о том, кто является собственником улучшений — как отделимых, так и неотделимых. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются собственностью арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды. Если арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом. При этом в законодательстве нет единого понятия улучшения имущества. Например, не урегулирован вопрос, является ли неотделимым улучшением капитальный ремонт, перепланировка, установка системы видеонаблюдения, замена окон и дверей и т.д. Как правило, расходы на реконструкцию, достройку, дооборудование, модернизацию относят к неотделимым улучшениям. Установку отдельных самостоятельных приборов и систем, которые могут быть демонтированы без вреда для имущества (например, кондиционеров, сплит-систем и т.п.), относят к отделимым улучшениям. Таким образом, в интересах учреждения-арендатора максимально подробно описать в договоре с арендодателем, что относится к улучшениям имущества. Также при планировании подобных работ нужно согласовать их с арендодателем — получить согласие, чтобы впоследствии получить возмещение их стоимости
Кроме того, если учреждение-арендатор осуществит неотделимые улучшения без согласия арендодателя, последний может потребовать привести объект в исходное состояние или возместить ему убытки. При этом недостаточно получить согласие арендодателя, необходимо еще зафиксировать документально, что улучшения произведены и по окончании договора переданы арендодателю. В Методических рекомендациях по применению федерального стандарта бухгалтерского учета «Аренда», утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 № 258н (далее — СГС «Аренда»), доведенных письмом Минфина России от 13.12.2017 № 02-07-07/83464, специалисты ведомства обратили внимание на следующий момент. Согласно положениям раздела VIII «Основные требования к инвентаризации активов и обязательств» СГС «Концептуальные основы бухгалтерского учета и отчетности организаций государственного сектора», утвержденного приказом Минфина России от 31.12.2016 № 256н, в случае передачи (возврата) имущественного комплекса в аренду, управление, безвозмездное пользование, хранение, а также при выкупе, продаже имущественного комплекса в обязательном порядке проводится инвентаризация указанного имущества
