С какого момента считать срок владения квартирой при продаже?
Согласно Налоговому Кодексу РФ от налога на доходы и обязанности подавать налоговую декларацию полностью освобождены граждане, которые продали квартиру/дом/комнату/землю, которыми владели более минимального срока. Соответственно, актуальным является вопрос: с какого именно момента отсчитывать срок владения. В этой статье мы постараемся разобраться в этом вопросе по отдельности для всех основных случаев приобретения жилья.
Заметка: минимальный срок составляет три года или пять лет в зависимости от того, когда и как была приобретена недвижимость. Этот вопрос подробно рассмотрен в нашей статье: Сколько нужно владеть квартирой, чтобы продать ее без налога?
Жилье получено в наследство
Если объект жилья был получен в наследство, срок владения исчисляется со дня смерти наследодателя (открытия наследства) (ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ, Письмо Минфина России от 20.02.2015 № 03-04-05/8357).
Пример: В 2010 году Соколов А.П. после смерти дедушки получил в наследство квартиру, право собственности на нее он оформил только в 2017 году. В 2018 году Соколов А.П. продал данную квартиру. На момент продажи квартиры срок владения составил более трех лет (так как он считается с даты смерти дедушки).
Из данного случая есть два исключения:
- Если один из супругов наследует после смерти другого квартиру, приобретенную в браке, срок владения квартирой исчисляется с даты приобретения квартиры в собственность супругов (Письма Минфина России от 30.05.2016 №03-04-05/30938, от 02.04.2013 N 03-04-05/9-326).
Пример: В 2010 году супруги приобрели квартиру и оформили ее на жену. В 2017 году супруга умерла, квартиру унаследовал муж. В этом же году он решил продать квартиру. На момент продажи срок владения составил более 3-х лет, так как данная квартира, хоть и была ранее оформлена на жену, приобреталась в браке, следовательно, являлась общей совместной собственностью.
Если собственник одной доли в квартире наследует другую долю в результате смерти собственника, срок владения квартирой исчисляется с даты первоначальной регистрации собственности на долю в квартире (Письмо Минфина России от 24.10.2013 №03-04-05/45015).
Пример: в результате приватизации, проведенной в феврале 2010 года, квартира была оформлена в долевую собственность бабушки и внука по ½ доли. В 2016 году после смерти бабушки ее долю унаследовал внук и стал единственным собственником квартиры. В 2018 году он продал квартиру. Несмотря на то, что ½ квартиры внук получил в наследство лишь в 2016 году, срок владения всей квартирой на момент продажи составит более 3-х лет (так как будет считаться с даты оформления в собственность первой доли).
Договор долевого участия
Если был подписан договор долевого участия, вы становитесь
собственником недвижимости с момента государственной регистрации
права собственности. Это же правило распространяется на жилье,
полученное по договору уступки права требования или
инвестирования.
Не путайте с правом получения налогового вычета, которое
возникаем с момента подписания Акта приема-передачи недвижимости!
Основание: письма Минфина РФ от 14 февраля 2013 N 03-04-05/9-103,
15 ноября 2012 N 03-04-05/9-1315.
Пример:
В 2014 году вы заключили с застройщиком договор долевого
участия. В 2015 строительство было закончено, и вы получили
квартиру по Акту приема-передачи. В 2016 вы оформили право
собственности и получили Свидетельство. В 2018 вы продаете
квартиру. Нужно ли платить налог с продажи? Да, так как вы владеете
квартирой менее 3 лет. Срок владения начался не с момента
подписания Акта приема-передачи (в 2015), а с момента
государственной регистрации (в 2016). Вы обязаны заполнить
декларацию 3-НДФЛ за 2018, подать ее в налоговую инспекцию и
заплатить налог.
Квартира по наследству
Срок владения квартирой, полученной в наследство, начинается со
дня смерти наследодателя. Основание: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ,
письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.
Пример:
В мае 2015 года вы получили квартиру по наследству от деда. В
феврале 2016 оформили право собственности и получили выписку из
ЕГРН. В июне 2018 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с
продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в
мае 2015 и превысил 3 года.
Существуют исключения:
Если квартира, приобретенная в браке, получена по
наследству от умершего супруга. В этом случае срок
владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента
оформления недвижимости в собственность. Основание: письма Минфина
РФ от 30 мая 2016 №03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N
03-04-05/9-326.
Пример:
В 2014 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на
мужа. После смерти мужа в 2016 году жена вступила в наследство. В
2018 году она продала квартиру. Нужно ли при этом платить налог с
продажи собственности? Нет, так как срок владения недвижимостью
начался с 2014 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была
оформлена на мужа, она куплена в браке и считается общей
собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком
после смерти другого. В этом случае срок владения
считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда
изначально было зарегистрировано право собственности на долю.
Логика очевидна – по факту происходит увеличение доли в той
собственности, на которое уже есть право. Основание: письмо Минфина
РФ от 24 октября 2013 №03-04-05/45015.
Пример:
В 2015 году сын и мать приватизировали квартиру и оформили ее
в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2017
году мать умирает, и сын получает в наследство ее долю. В 2019 году
он продает квартиру и ему не нужно платить налог с продажи, так как
он владеет жильем больше 3 лет – с 2015 года. Владение
недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности,
а не с момента получения наследства.
Риск при покупке приватизированной квартиры
При покупке приватизированной квартиры существует один особенный нюанс (риск), который нужно учитывать Покупателю.
Приватизация квартиры производится по заявлению проживающих (зарегистрированных) в ней жильцов, и оформляется в виде Договора передачи жилого помещения в собственность граждан. Этот договор затем регистрируется в Росреестре.
Такой подарок от государства предусмотрен для всех членов семьи, проживающих в квартире. «По умолчанию» все прописанные в квартире должны быть включены в Договор передачи и, соответственно, в число собственников. Но так как приватизация – дело добровольное, то кто-либо из членов семьи, проживающих (прописанных) в квартире может от нее отказаться.
Отказ от приватизации оформляется также отдельным письменным заявлением гражданина с просьбой не включать его в число собственников
В этом случае он остается только пользователем жилья, и (важно!) сохраняет за собой бессрочное (пожизненное)право пользования этой квартирой. То есть Покупатель потом не сможет принудительно выписать (выселить) такого жильца. Подтверждение – см
п.18, Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 №14.
К слову об отказе от приватизации
Этот специфический риск характерен именно для случая, когда квартира перешла в собственность Продавца путем приватизации. В остальном сделку с приватизированной квартирой для Покупателя можно считать низкорисковой.
Если в составе семьи жильцов есть несовершеннолетние дети, то в процессе приватизации они автоматически включаются в число собственников. Для «не включения» ребенка в число собственников квартиры нужно Разрешение органов опеки и попечительства.
Такое же разрешение требуется, если в квартире зарегистрированы только несовершеннолетние дети (а их родители, например – по другому адресу), и приватизацию хотят провести только на детей.
Как действовать Покупателю в случае покупки такой квартиры – рассказано на соответствующем шаге нашей ИНСТРУКЦИИ.
Документы для продажи недвижимости
Если Вы заказываете кадастровый паспорт . то информация в нем актуальна на ту дату, когда регистрировалось право одного из настоящих или прежних владельцев имущества. Иными словами, если продавец осуществил самовольную перепланировку после 2012 года и не зарегистрировал ее, то сведений в кадастровом паспорте о такой перепланировке не будет поскольку данный документ выдается органами кадастрового учета без визуального осмотра помещения. Технический паспорт заказывают в Проектно-инвентаризационном бюро Городского управления инвентаризации и оценки недвижимости (ПИБ ГУИОН).
