Письмо Департамента налоговой и таможенно-тарифной политики Минфина России от 16 апреля 2013 г. N 03-04-05/12760 О налогообложении НДФЛ доходов от продажи жилого дома с изменением его внешних границ
11 июля 2013
Вопрос: У меня в собственности находился жилой дом с 2006 г. В ходе проживания проводилась реконструкция дома с целью увеличения общей площади, при этом старый дом не разрушался и остался в прежних границах и размерах. Новые документы на собственность реконструированного дома были получены в 2012 году и в этом же, 2012 г., дом был продан в связи с переездом. Скажите, пожалуйста, будет ли облагаться налогом данный факт продажи дома?
Ответ: Департамент налоговой и таможенно-тарифной политики рассмотрел обращение по вопросу обложения налогом на доходы физических лиц и в соответствии со статьей 34.2 Налогового кодекса Российской Федерации (далее — Кодекс) разъясняет следующее.
В соответствии с подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса при определении размера налоговой базы налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в суммах, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи, в частности, жилых домов, квартир, комнат и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика менее трех лет, но не превышающих в целом 1 000 000 рублей.
Из обращения следует, что жилой дом находился в собственности налогоплательщика с 2006 года. Впоследствии указанный жилой дом был реконструирован, и в 2012 году получено новое свидетельство о государственной регистрации права собственности на данный жилой дом. В 2012 году жилой дом был продан.
Основания прекращения права собственности предусмотрены статьей 235 Гражданского кодекса Российской Федерации. Такими основаниями являются: отчуждение собственником своего имущества другим лицам, отказ собственника от права собственности, гибель или уничтожение имущества, утрата права собственности на имущество в иных случаях, предусмотренных законом.
Из положения пункта 67 Правил ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 N 219, следует, что изменение объекта недвижимого имущества в связи с реконструкцией или перепланировкой без изменения внешних границ не влечет за собой прекращения или перехода права на него.
Таким образом, если реконструкция жилого дома не повлекла изменения внешних границ дома, то факт регистрации налогоплательщиком жилого дома в связи с реконструкцией его площади не влечет прекращения права собственности налогоплательщика на данный дом.
В связи с этим моментом возникновения права собственности налогоплательщика на жилой дом является не дата повторного получения свидетельства о праве собственности на жилой дом в связи с осуществлением реконструкции, а момент первоначальной государственной регистрации права собственности на данный дом.
В соответствии с пунктом 17.1 статьи 217 Кодекса не подлежат налогообложению налогом на доходы физических лиц доходы, получаемые физическими лицами, являющимися налоговыми резидентами Российской Федерации, за соответствующий налоговый период от продажи, в частности, жилого дома, квартиры, комнаты и долей в указанном имуществе, находившихся в собственности налогоплательщика три года и более.
Таким образом, при продаже жилого дома, принадлежавшего налогоплательщику (независимо от изменения площади жилого дома в результате реконструкции без изменения внешних границ жилого дома) более трех лет, его доходы от продажи данного жилого дома не будут подлежать налогообложению налогом на доходы физических лиц.
Если в результате реконструкции изменились внешние границы жилого дома, то возник новый объект собственности.
Согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации.
Следовательно, право собственности на новый объект недвижимости возникло с момента государственной регистрации права собственности на данный объект, то есть в 2012 году.
В связи с тем, что при продаже вновь образовавшегося объекта недвижимости (жилого дома с изменением его внешних границ) данный объект находился в собственности налогоплательщика менее трех лет, он имеет право на получение имущественного налогового вычета в сумме, не превышающей 1 000 000 рублей.
Сумма дохода, превышающая сумму примененного имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, подлежит налогообложению налогом на доходы физических лиц в общеустановленном порядке по ставке 13 процентов.
| Заместитель директора Департамента | С.В. Разгулин |
Условия возникновения налога
При продаже недвижимости, которая была в собственности менее 3-х или 5 лет, физические лица должны заплатить НДФЛ – налог на доход от такой сделки.
На практике возникают ситуации, когда люди продают принадлежавшие им менее 3-х или 5 лет квартиры, которые были образованы путем разделения исходной жилплощади.
ПРИМЕР
Ранее приобретенная 2-этажная квартира была разделена на две поэтажно и впоследствии одна из них продана.
Важное уточнение по данной теме делает Минфин России в своём письме от 15.10.2018 № 03-04-05/73805:
| Поскольку при разделе объекта недвижимости возникают новые объекты права собственности, а первичный объект прекращает свое существование, срок нахождения в собственности образованных при разделе объектов для целей НДФЛ при их продаже следует исчислять с даты госрегистрации прав на вновь образованные объекты недвижимости. |
Также отметим, что квартиры, которые возможно разделить на изолированные, это не обязательно современное элитное или приближающееся к нему жильё.
Квартира по наследству
Срок владения квартирой, полученной в наследство, начинается со
дня смерти наследодателя. Основание: ст. 1114, п. 4 ст. 1152 ГК РФ,
письмо Минфина РФ от 20 февраля 2015 № 03-04-05/8357.
Пример:
В мае 2015 года вы получили квартиру по наследству от деда. В
феврале 2016 оформили право собственности и получили выписку из
ЕГРН. В июне 2018 продали квартиру. Вам не нужно платить налог с
продажи собственности, так как срок владения квартирой начался в
мае 2015 и превысил 3 года.
Существуют исключения:
Если квартира, приобретенная в браке, получена по
наследству от умершего супруга. В этом случае срок
владения считается не со дня смерти наследодателя, а с момента
оформления недвижимости в собственность. Основание: письма Минфина
РФ от 30 мая 2016 №03-04-05/30938, 02 апреля 2013 N
03-04-05/9-326.
Пример:
В 2014 году супруги купили квартиру и зарегистрировали ее на
мужа. После смерти мужа в 2016 году жена вступила в наследство. В
2018 году она продала квартиру. Нужно ли при этом платить налог с
продажи собственности? Нет, так как срок владения недвижимостью
начался с 2014 и превысил 3 года. Несмотря на то, что квартира была
оформлена на мужа, она куплена в браке и считается общей
собственностью. Основание: ст. 34 Семейного Кодекса РФ.
Если доля квартиры получена в наследство одним дольщиком
после смерти другого. В этом случае срок владения
считается не со дня смерти наследодателя, а с того момента, когда
изначально было зарегистрировано право собственности на долю.
Логика очевидна – по факту происходит увеличение доли в той
собственности, на которое уже есть право. Основание: письмо Минфина
РФ от 24 октября 2013 №03-04-05/45015.
Пример:
В 2015 году сын и мать приватизировали квартиру и оформили ее
в долевую собственность. Каждый стал владельцем ½ квартиры. В 2017
году мать умирает, и сын получает в наследство ее долю. В 2019 году
он продает квартиру и ему не нужно платить налог с продажи, так как
он владеет жильем больше 3 лет – с 2015 года. Владение
недвижимостью началось с момента оформления долевой собственности,
а не с момента получения наследства.
