Аренда муниципального имущества и НДС 2023-2024

Счёт-фактура

Счёт-фактура является одним из основных документов при арендных отношениях. Именно по нему осуществляется расчёт пошлины на добавочную стоимость и производится последующий вычет. Что указывается в документе:

1. Полная сумма платы за аренду, указанная в договоре.
2. Строка с указанием пошлины на добавочную стоимость.
3. Назначение бумаги — договор о временном пользовании предметами владения, принадлежащего органам власти.
4. Реквизиты организации-арендатора.

Счёт-фактура составляется в двух экземплярах. Одна бумага хранится у арендатора, она считается основанием для получения вычета. Её нужно занести в книгу покупок.

Второй экземпляр выдаётся арендодателю и вносится в книгу продаж с пометкой о выплате денег агентом. Эти записи нужно вносить в книгу только после того, как была отдана арендная плата.

Счёт-фактура оформляется в течение 5 дней после выплаты арендной суммы. После проведения всех выплат в налоговый орган подаётся декларация.

Если досконально изучить законодательство, то аренда имущества у государства может стать выгодным решением для бизнеса.

Ответы на часто задаваемые вопросы

Вопрос №1: Что нужно подать для участия в конкурсе на получение права аренды помещений?

В первую очередь конкурсная документация должна включать сведения, которые содержатся в соответствующем уведомлении о проведении конкурса. Далее комплект документов дополняется с учетом требований п. 7 Приказа ФАС РФ № 67 от 10.022010.

Следует понимать, что порядок проведения конкурсов может отличаться. Поэтому следует отслеживать всю актуальную информацию и уточнять ее у организаторов. Как правило, утвержденные административные регламенты (иные документы) по части сдачи муниципальной (государственной) собственности в аренду публикуются на сайтах уполномоченных органов власти, освещаются по ТВ, в печатных изданиях. К сведению, п. 6 ст. 17.1 ФЗ РФ № 135 обязывает размещать всю информацию, касающуюся конкурсов, в сети «Интернет».

Вопрос №2: По каким принципам оценивают участников конкурса — потенциальных арендаторов? У кого больше шансов выиграть?

https://www.youtube.com/watch?v=ytcopyrightru

Что собой представляет стандартный договор аренды (имущественного найма)

Процедура аренды муниципального (государственного) имущества сопровождается обязательным заключением соответствующего соглашения с муниципалитетом. Вопросам аренды посвящена гл. 34 ГК РФ.

Основное назначение данного документа — письменно зафиксировать факт предоставления конкретной собственности во временное пользование чаще всего за определенную плату. Данная форма договора может использоваться при разных обстоятельствах, а именно:

• для аренды объекта на несколько лет (на продолжительный срок);
• на условиях безмездного пользования;
• для хранения и одновременной эксплуатации имущественного объекта;
• для целей аренды помещений с последующим выкупом и т. п.

Стороны—участники настоящего соглашения: наймодатель и наниматель.

Предложенный образец предназначен для юрлица (наймодателя) и предприятия (нанимателя). В документе отмечено:

1. Сведения об участниках.
2. Какой объект, на какой срок передается во временное пользование.
3. Обязательства наймодателя (передать второй стороне свое имущество в установленные сроки).
4. Обязательства нанимателя (вернуть собственнику арендованный объект в надлежащем виде по завершению срока действия соглашения либо при его досрочном прекращении).
5. Фиксированный размер арендной платы за месяц.
6. Сроки уплаты — поквартально.
7. Период действия соглашения.
8. Акт приема—передачи объекта.
9. Реквизиты участников сделки, их подписи и печати.

Изменение размера арендной платы за прошлый период

На практике возникают ситуации, когда размер арендной платы изменяется в текущем периоде, но относится к установленному размеру аренды за прошлый период. При изменении размера аренды в сторону повышения у организации в бухгалтерском учете образуется внереализационный расход на дату внесения изменений в заключенный договор аренды: Дебет 91-2 Кредит 76.

В целях исчисления налога на прибыль увеличенный размер арендной платы включается организацией на дату подписания соглашения в состав внереализационных расходов как убытки прошлых налоговых периодов, выявленных в текущем (налоговом) периоде (п. 2 ст. 265 НК РФ). При перечислении дополнительной платы за аренду налоговый агент удерживает, перечисляет в бюджет и принимает НДС к вычету. Внесение изменений в налоговые декларации не требуется, так как фактическая доплата за аренду произведена в текущем году.

В случае если размер аренды изменен в меньшую сторону, в бухгалтерском учете арендатора возникает внереализационный доход, отражаемый на счетах бухгалтерского учета записью: Дебет 76 Кредит 91-1. На ту же дату излишнюю сумму вычета по НДС нужно отразить методом сторно: Дебет 68 Кредит 19 — восстановлена сумма НДС, излишне принятая к вычету в прошлом году.

При этом у организации образуются переплата налога, уплаченного налоговым агентом, и недоимка (как у плательщика НДС). Произвести зачет в этой ситуации не представляется возможным (Письмо УМНС по г. Москве от 27.08.2002 N 20-08/46737). Это подтверждают и решения судов (см., например, Постановление ФАС СЗО от 01.06.2004 N А56-48129/03). По мнению судей, исполнение обязанностей налогоплательщика нельзя приравнивать к исполнению обязанностей налогового агента, и порядок возмещения НДС не предусматривает возможности зачесть обычный налог с агентским, который уплачивается за другие фирмы. Однако налогоплательщики вправе представить в налоговый орган заявление о возврате излишне уплаченного налога в порядке, предусмотренном ст. 78 НК РФ.

Организация должна сдать уточненные налоговые декларации за все предыдущие налоговые периоды, в которых был произведен перерасчет арендной платы. На имеющуюся переплату арендной платы в текущем периоде счета-фактуры не оформляются, так как они были выставлены ранее по факту перечисления налога в бюджет. На основании этих ранее выставленных счетов-фактур можно принять НДС к вычету в текущем году.

Вычет НДС

Сумма налога, уплаченного налоговым агентом, подлежит вычету (п. 3 ст. 171 НК РФ). Для этого необходимо выполнить следующие условия:

• арендуемое государственное и муниципальное имущество используется в деятельности, облагаемой НДС;
• имеется первичный документ, подтверждающий уплату суммы налога в бюджет;
• услуга оказана и принята на учет;
• налог должен быть удержан из доходов арендодателя.

Таким образом, для принятия к вычету НДС, уплаченного налоговым агентом, счет-фактура не нужен. Это также подтверждает Определение КС РФ N 384-О: счет-фактура не является единственным документом для предоставления налогоплательщику вычетов по НДС. Налоговые вычеты в данном случае могут предоставляться и на основании иных документов, подтверждающих уплату налога.

У арендаторов возникают вопросы по оформлению первичных документов для принятия услуги на учет. Ранее специалисты налоговой службы в своих разъяснениях указывали, что подписание акта приема-передачи услуги не предусматривается ни налоговым законодательством, ни законодательством по бухгалтерскому учету (Письмо ФНС России от 05.09.2005 N 02-1-07/81 «О подтверждении хозяйственных операций первичными учетными документами»).

Теперь согласно указаниям финансистов акт об оказании услуг по аренде недвижимого имущества нужно составлять ежемесячно (Письмо от 07.06.2006 N 03-03-04/1/505). Датой оказания услуги по предоставлению имущества в аренду считается последний день текущего месяца.

По мнению автора, если налог за текущий месяц уплачен до начала следующего месяца, арендатор вправе заявить вычет по налогу в декларации за текущий месяц. В случае если налог за текущий месяц уплачивается арендатором в месяце, следующем за месяцем оказания услуги, то вычет налога откладывается до месяца, в котором осуществлена уплата налога.

В свою очередь, специалисты налоговой службы считают, что наиболее часто у налогоплательщиков встречается ошибка, связанная с преждевременным принятием НДС к вычету при аренде государственного имущества. По их мнению, сумма налога считается уплаченной только тогда, когда она будет отражена в налоговой декларации. Следовательно, к вычету уплаченный НДС (даже если уплата налога произведена в месяце оказания услуги) можно предъявить только в следующем налоговом периоде. Но судьи не разделяют данную точку зрения (см., например, Постановление ФАС УО от 09.04.2004 N Ф09-3657/04-АК).

Если налоговый агент не является плательщиком НДС или использует арендованное имущество в деятельности, не облагаемой НДС, то сумма уплаченного налога к вычету не предъявляется, а учитывается в общей сумме арендной платы (п. 2 ст. 170 НК РФ).

При уплате суммы арендной платы авансом за несколько месяцев вперед организация должна выписать счет-фактуру на всю сумму арендной платы и сумму налога, но в книге покупок она будет регистрировать счет-фактуру по мере наступления периода, к которому относится перечисленная арендная плата.

Образец заполнения декларации НДС налоговым агентом 2024

Рассмотрим порядок составления разд. 2 на конкретном примере.

НДС перечислен в ФНС в сумме 91 525 рублей (600 000 × 18 / 118).

Организация или ИП может выступать налоговым агентом по НДС в нескольких случаях. Один из них – это аренда на территории РФ федерального имущества, имущества субъектов РФ, муниципального имущества у органов госвласти и управления и (или) органов местного самоуправления (п. 3 ст. 161 НК РФ). Причем обязанности налогового агента возникают, только если такие органы выступают именно в качестве арендодателей.

Соответственно, арендатору не придется исполнять обязанности налогового агента, если арендодателем будет:

• казенное учреждение, поскольку в этом случае объекта обложения НДС не возникает (пп. 4.1 п. 2 ст. 146 НК РФ, Письмо Минфина от 24.03.2013 № 03-07-15/12713 );
• балансодержатель имущества (не орган власти или управления). Тогда сам балансодержатель должен исчислять НДС с сумм арендной платы, полученных от арендатора (Письмо Минфина от 28.12.2012 № 03-07-14/121 ).

Не понадобится платить НДС и в случае аренды у государства земельных участков. Арендная плата за пользование ими обложению НДС не подлежит (пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ, Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436 ).

Кстати, арендованное муниципальное имущество может быть передано арендатором в субаренду. Но при этом обязанности налогового агента с него не снимаются (Письмо Минфина от 18.10.2012 № 03-07-11/436 ).

Начисление НДС при аренде муниципального имущества

Как показывает практика, подобный вид аренды — наиболее удобный способ решения вопроса по временному пользованию имуществом. Тем не менее арендатор, получая во временную эксплуатацию объект, берет на себя ряд налоговых обязательств.

Минфин РФ в письме № 03-07-14/62306 от 31.08.2020 г

обращает внимание налогоплательщиков на то, что реализация услуг (работа) на территории РФ, подлежит обложению НДС

Зам. директора департамента О.Ф.Цибизова.

Таким образом, в круг обязательств нанимателей входит:

уплата налога, который начисляют на суммированный размер стоимости аренды по всем объектам недвижимости;

Соответственно, когда арендуемое имущество закреплено, например, за казенным учреждением, наймодатель (балансодержатель) сам исчисляет и уплачивает НДС. Наниматель просто перечисляет ему платежи за аренду вместе с НДС.

Способ 1: НДС включен в сумму арендной платы

В этом случае налоговой базой по НДС является сумма арендной платы с учетом налога. Если условиями договора НДС не выделен, сумма налога определяется по формуле:

    --------------¬   --------------------------------¬   ------¬   -------¬    ¦  Сумма НДС  ¦ = ¦      Сумма арендной платы     ¦ x ¦ 18% ¦ / ¦ 118% ¦    L--------------   L--------------------------------   L------   L-------

Пример 1. Организация заключила с администрацией города договор аренды помещения, относящегося к муниципальному имуществу. В договоре указана стоимость арендной платы — 236 000 руб. в месяц с учетом НДС.

Величина НДС определяется расчетным методом и составляет 36 000 руб. (236 000 руб. x 18/118). Исчисленный НДС удерживается из дохода арендодателя в момент фактического перечисления средств: администрации города перечисляется арендная плата в сумме 200 000 руб. НДС в сумме 36 000 руб. подлежит перечислению в бюджет.

Если же НДС включен в сумму арендной платы и выделен отдельно, налог перечисляется в бюджет в этой сумме, а органу власти перечисляется арендная плата за вычетом налога.

Что является государственной и муниципальной собственностью?

Конечно, проще всего было бы приобрести необходимое имущество в собственность, но не каждая организация, тем более индивидуальный предприниматель имеют такую возможность. Поэтому часто приходится брать объекты во временное пользование. Это можно сделать не только у другой компании, но и у государства или у региональных органов власти.

Понятие собственности и права на неё регламентируется Гражданским кодексом Российской Федерации. Согласно статье 212 ГК существует:

• частная;
• государственная;
• собственность муниципалитета.

Государственным имуществом согласно статье 214 ГК являются:

• объекты федеральной собственности;
• объекты, принадлежащие субъектам РФ.

Согласно статье 215 ГК владением муниципалитета являются предметы, принадлежащие городским и сельским муниципальным образованиям. На правах собственности владельцы могут распоряжаться своей собственностью, в том числе сдавать её во временное пользование.

Чем отличается аукцион от конкурса

https://www.youtube.com/watch?v=ytcreatorsru

По сути «конкурс» и «аукцион» между собой во многом схожи. У них общая цель — определить единственного победителя (правообладателя), с которым далее будет заключен договор аренды. Участвовать в подобных мероприятиях могут: ИП, физлица, фактически любые организации. Главное — чтобы данный участник соответствовал предъявляемым требованиям.

И в первом и втором мероприятии формируется конкурсная (аукционная) комиссия. Она призвана обеспечивать их полноценное проведение.  Но все же в самой процедуре проведения конкурса и аукциона имеются отличия.

Основой организатор вправе привлечь стороннее юрлицо для проведения (организации) данных мероприятий. Круг обязанностей привлеченного юрлица определяется соответствующим договором, заключенным с ним.

Распространенные ошибки при аренде муниципального жилья

Подобного рода сделки приветствуются обеими сторонами: муниципалитетом и нанимателями. С одной стороны, правительство целенаправленно прилагает все усилия для продвижения, поддержки малого и среднего бизнеса, а предоставление имущества в аренду — тому наглядный пример.

С другой, коммерсанты заинтересованы получить в пользовании муниципальный объект для осуществления определенной деятельности по понятным причинам. Для многих из них именно аренда площадей — самая затратная статья расходов. В этой связи естественным является стремление уменьшить данные траты, найти оптимальный вариант аренды.

Муниципалитет предоставляет в аренду площади на более выгодных условиях, а именно:

• гарантируя стабильность сделки;
• по более низким ценам, посему статья расходов в части эксплуатации имущества меньше, чем, допустим, аренда аналогичного объекта у коммерческой структуры.

Кроме этого, у нанимателя может возникнуть право на преимущественное заключение арендного договора на новый срок. Возможно это при наличии следующих обстоятельств. Во-первых, если предыдущее соглашение заключалось по итогам конкурса (аукциона) согласно ч. 1 и 3 ст. 171ФЗ РФ №135. Во-вторых, наниматель добросовестно выполнил все принятые на себя обязательства.

https://www.youtube.com/watch?v=https:3MMiMcxz8Ww

Ошибка 1. Следует знать, что арендный договор любого типа подлежит обязательной регистрации в Росреестре. Без этого он юридической силы не имеет и поэтому наниматель не сможет эксплуатировать имущественный объект так, как ему нужно.