Можно ли взять ндс к вычету, если арендованное у государства имущество сдается в субаренду

НОУ — НДС ПРИ ПЕРЕДАЧЕ ПОМЕЩЕНИЙ В СУБАРЕНДУ

Обратите особое внимание на то, что даже в случае, если в договоре с арендодателем указано право на сдачу всего помещения в субаренду, для того чтобы сдать часть такого помещения, необходимо получить дополнительно письменное согласие арендодателя на сдачу в субаренду части помещений (постановление ФАС Уральского округа от 06.05.2010 № Ф09- 2476/10-С6 по делу № А47-7366/2008). Если ваше помещение является субарендованным, а в договоре с субарендодателем предусмотрено его право передачи помещения в субаренду (вторичную), то в этом случае получать согласие собственника не нужно

В противном случае лучше заручиться и его согласием (постановления ФАС Московского округа от 31.07.2006 № КГ-А40/6726-06 по делу № А40-76525/05-89-643, ФАС Поволжского округа от 09.03.2010 по делу № А55-16886/2009). Договор субаренды, заключенный без согласия арендодателя (собственника) имущества, является недействительным, последствием чего является применение к отношениям сторон норм о неосновательном обогащении (ст.ст.

Образовательное учреждение вправе выступать в качестве арендатора и арендодателя имущества (п. 11 ст. 3 Закона РФ от 10.07.1992 № 3266-1 «Об образовании»). К договорам субаренды применяются все правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами, а право передачи объекта в субаренду должно быть обусловлено в договоре с арендодателем. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды. Право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду. Таковы основные требования к правоотношениям сторон по договорам субаренды, понятия которых применяются в том же значении и для целей Налогового кодекса РФ (п. 1 ст. 11 НК РФ, статьи 608, 615 ГК РФ) . Вопросы взаимоотношений арендаторов — налоговых агентов по аренде федерального имущества, имущества субъектов Российской Федерации и муниципального имущества (п. 3 ст. 161 НК РФ) в данной статье не рассматриваются.

НДС при аренде: общие правила

Согласно условиям НК, услуги по сдаче в аренду имущества считаются операцией, облагаемой НДС.

• помещения (как жилые, так и не жилые), здания, сооружения, прочее недвижимое имущество;
• движимое имущество (транспортные средства, производственное оборудование, компьютерная техника и т.п.);
• земельные участки.

По общему правилу, арендодатель-плательщик НДС должен выставлять арендатору счет-фактуры, в которых сумма налога выделена отдельной строкой. Размер НДС арендодатель может принять к вычету.

Арендная плата: постоянная или переменная

В зависимости от условий договора, сумма вознаграждения, выплачиваемая арендодателю, может быть как постоянной, так и переменной. В случае, если Вы передаете в аренду небольшое помещение (например, 1 кв. м. от общей площади под размещение банкомата), то в договоре имеет смысл установить фиксированную сумму аренды. Арендная плата в таком случае считается постоянной.

Если Вы передаете в аренду помещение с большой площадью, при этом арендатор использует его под магазин (банк, представительство и т.п.), то сумму аренды целесообразно рассчитывать исходя из 2-х показателей:

• непосредственно арендной платы;
• стоимости коммунально-эксплуатационных услуг, которые использовал арендатор в течение отчетного периода.

Последний показатель может быть зафиксирован в договоре по среднему значению и приплюсован к сумме арендной платы. В таком случае, арендные платежи от пользователя помещения будут поступать к Вам в виде постоянной суммы (аналогично примеру выше).

Если средний показатель коммунальных платежей рассчитать невозможно (к примеру, в помещении периодически ведутся строительные работы), то к размеру арендной платы стоит добавить переменный показатель. Он будет рассчитываться исходя из фактически использованных арендатором ресурсов (электроэнергии, теплоэнергии, услуг водоснабжения и водоотведения и т.п.).

Разберем условия налогообложения НДС по каждому случаю:

1. Допустим, Вы передали недвижимость в аренду по договору, согласно которому установлена фиксированная плата и прописан НДС. В таком случае счета-фактуры необходимо выставлять ежемесячно (ежеквартально) в той сумме, что указано в договоре, в учете – начислять НДС и перечислять в бюджет. Арендодатель будет принимать к вычету сумму НДС по счету-фактуре.
2. Представим, что плата за аренду помещения состоит из 2-х частей, одна из которых – возмещение коммунальных платежей. В данной ситуации Вы предъявляете арендодателю всю сумму коммунальных платежей с учетом НДС + непосредственно арендную плату. Со своей стороны Вы можете принять к вычету НДС от поставщиков электро-, теплоэнергии и прочих коммунальных услуг. Основания для вычета в Вашем случае следующие: Вы обязаны передать арендатору помещение в состоянии, пригодном к эксплуатации. Для этого Вами заключены договора с коммунальными службами, подведены необходимые коммуникации. То есть стоимость коммунальных услуг – расходы, необходимые для передачи помещения в аренду, следовательно, сумму НДС по ним можно принять к вычету.

Арендодатель – нерезидент

Сегодня нередки случаи, когда фирма-нерезидент передает в пользование на платной основе имущество (недвижимость) в РФ, которым владеет на правах собственников. При этом нерезидент обязан зарегистрироваться в налоговом органе для уплаты налога на имущества. Возникает ли у иностранной компании в данном случае обязательство по уплате НДС? Это зависит от ряда факторов, подробнее о которых – в таблице ниже.

Порядок расчета налога на имущество

Расчет налога проводят на основании кадастровой стоимости объекта имущества, которая определяется в ходе государственной кадастровой оценки. В некоторых субъектах РФ в перечне утвержденных объектов сразу указывается кадастровый показатель.

Если вы не знаете кадастровую стоимость, то можно подать запрос в Росреестр. Это можно сделать по почте, направив запрос в территориальное отделение организации. Вы также можете зайти на сайт Росреестра, где найдете интересующие вас данные о внесении имущества в государственный кадастр недвижимости.

Статья актуализирована в соответствии с действующим законодательством 10.10.2019

Некоторые нюансы налогообложения при субаренде

Доходы субарендодателя от сдачи имущества в субаренду относятся к внереализационным доходам и определяются как и у обычного арендодателя, т.е. в сумме арендной платы, уплачиваемой субарендатором, которая включает в себя сумму вознаграждения субарендодателя и возмещаемые в соответствии с законодательством расходы субарендодателя, а также в сумме расходов субарендодателя, не включенных в состав арендной платы, но подлежащих возмещению в соответствии с условиями договора .

При субаренде объекта недвижимости плательщик налога на недвижимость определяется в соответствии со ст. 183 и 184 НК, которые необходимо применять ко всем участникам арендных и субарендных отношений последовательно, начиная с собственника объекта недвижимости. При этом только одно лицо может быть признано плательщиком налога на недвижимость в отношении определенного объекта недвижимого имущества .

Нет согласия собственника на улучшения

Допустим, субарендатор начисляет налоговую амортизацию на неотделимые улучшения, произведенные с согласия арендатора (субарендодателя), но без согласия арендодателя (собственника). Амортизируемым имуществом признаются неотделимые улучшения в арендованное имущество, произведенные арендатором с согласия арендодателя (п. 1 ст. 256 НК РФ). Если их стоимость не возмещается арендодателем, арендатор амортизирует такие капитальные вложения в течение срока действия договора аренды (п. 1 ст. 258 НК РФ). В случае субаренды для субарендатора фактическим арендодателем выступает именно арендатор. То есть согласие на проведение неотделимых улучшений нужно получить от него.

Однако из буквального прочтения НК РФ следует, что речь идет о согласии именно арендодателя — собственника помещений. И на этом основании налоговики могут отказать субарендатору в признании амортизации неотделимых улучшений в арендованное имущество, если имеется только письменное согласие арендатора (субарендодателя). Несмотря на отсутствие официальных разъяснений, во избежание возможных споров с проверяющими целесообразнее заручиться письменным согласием арендодателя (собственника) на проведение неотделимых улучшений.

НДС с арендной платы у арендодателя

Налог на добавленную стоимость требуется начислять не при сдаче имущества в пользование, а в момент, когда услуги признаются фактически оказанными. Во время передачи имущества в пользование обязанность по переводу налога не возникает, так как от арендодателя объект не может стать собственностью арендатора, а услуги не считаются оказанными по факту.

Аренда облагается платежом НДС на последний день периода, в который предоставляется имущество. Если договор перестает действовать до момента окончания периода, сбор устанавливается на сутки окончания договора.

Есть формула установления размера сбора, который рассчитывается следующим образом – стоимость услуги по договору умножается на основную ставку в 20%. После исчисления платежа в течение 5 суток требуется составить для арендатора счет-фактуру. Если последний не имеет обязанности по уплате взноса, то можно внести в договор пункт об отсутствии необходимости счета-фактуры.

Исчисление НДС

НДС при аренде муниципального имущества считается по традиционной формуле: посредством умножения налоговой базы на ставку. Если в договоре сумма НДС не выделена и указано, что налог включен в арендную плату, то налоговая база определяется на дату ее перечисления так:

Кстати, база считается отдельно по каждому арендованному объекту.

Если имела места задержка с оплатой аренды и в связи с этим арендатор обязан уплатить неустойку, штраф и т.д., то в сумму налоговой базы такие санкции не включаются (Письмо Минфина от 04.03.2013 № 03-07-15/6333 ).

Напомним, что ставка НДС с 01.01.2019 повышена с 18% до 20%. Соответственно, и расчетная ставка в 2019 году будет применяться не 18/118, а 20/120.

Аренда и упрощенная система налогообложения

В связи с этим при сдаче в аренду складских, офисных и торговых помещений суммы арендной платы, предъявляемые организацией арендаторам, не могут уменьшаться на суммы коммунальных платежей, уплачиваемых арендаторами самостоятельно энерго- и водоснабжающим организациям, поскольку эти платежи относятся к расходам по содержанию помещений, передаваемых в аренду. В случае, если договорами аренды предусматривается уплата коммунальных платежей арендаторами самостоятельно сверх сумм арендной платы, сумму этих платежей арендодатель должен учитывать в составе доходов при определении налоговой базы по единому налогу. В то же время, согласно статье 346.17 НК РФ база возникает только при реальном поступлении средств на банковские счета или в кассу налогоплательщика. В данном же случае на счет поступит лишь «чистая» арендная плата. Поэтому коммунальные платежи, внесенные арендатором, доходы арендо- дателя-«упрощенца» не увеличивают. Платежи по договору аренды спецодежды списываются в упрощенной системе налогообложения, как и при налогообложении прибыли, двумя способами: как арендные платежи за арендуемое имущество (подпункт 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ) или как расходы на оплату труда, которые учитываются по правилам главы 25 НК РФ (подпункт 6 пункта 1, пункт 2 статьи 346.16 НК РФ). При потере права на «упрощенку» организация становится плательщиком всех налогов по обычной системе. Одновременно она теряет и освобождение от ведения бухгалтерского учета (п. 3 ст. 4 Федерального закона «О бухгалтерском учете»). Поэтому ежемесячно с момента потери права на «упро- щенку» бухгалтер будет делать следующие записи: ДЕБЕТ 62 КРЕДИТ 90-1 (91-1)

начислена арендная плата (основание — договор аренды);

ДЕБЕТ 90-3 (91-2) КРЕДИТ 68

начислен НДС с арендной платы (основание — счет-фактура);

ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 62

поступила арендная плата (основание — выписка банка).

Если право на использование упрощенной системы налогообложения потеряно в конце квартала, то сделать все необходимые записи в бухгалтерском учете нужно именно на эту дату с учетом предыдущих двух месяцев квартала.

Указанные расходы принимаются при условии их соответствия критериям, указанным в пункте 1 статьи 252 НК РФ. При этом, согласно пункту 2 статьи 346.17 НК РФ, расходами налогоплательщиков признаются затраты после их фактической оплаты. При отсутствии у арендодателя прав собственности на сдаваемое в аренду имущество, а также отсутствии государственной регистрации договора аренды имущества организация-арендатор, применяющая упрощенную систему налогообложения, не вправе включать арендную плату в расходы (Письмо УМНС России по г. Москве от 1 октября 2003 г. № 21-09/54682). Кроме того, у организаций и индивидуальных предпринимателей, перешедших на упрощенную систему налогообложения, особенно остро стоит вопрос по учету коммунальных расходов по арендованному имуществу. Статья 346.16 НК РФ устанавливает закрытый перечень расходов в «уп- рощенке». Оплата коммунальных услуг в этот перечень не входит, в связи с чем налоговые органы придерживаются точки зрения, согласно которой учесть расходы в виде оплаты коммунальных услуг в упрощенной системе налогообложения нельзя (Письмо УМНС России по г. Москве от 25 июня 2003 г. № 21-09/34209). Во избежание возможных споров с налоговыми органами лучше увеличить на стоимость коммунальных услуг арендную плату, так как ее можно учесть в полном объеме в соответствии с подпунктом 4 пункта 1 статьи 346.16 НК РФ. В письме Минфина РФ от 16 августа 2005 г. № 03-11-04/2/48 «О порядке учета налогоплательщиками, применяющими упрощенную систему налогообложения и сдающими имущество в аренду, расходов по уплате коммунальных платежей» также отмечается, что главой 26.2 НК РФ не предусмотрено уменьшение доходов налогоплательщиков, применяющих упрощенную систему налогообложения и выбравших в качестве объекта налогообложения единым налогом доходы, на сумму произведенных ими расходов.

Нет согласия собственника на субаренду

Если субарендатор уменьшает базу по налогу на прибыль на арендные платежи, несмотря на то, что согласие арендодателя (собственника помещения) на заключение договора субаренды отсутствуе, претензии проверяющих весьма вероятны. Налоговики на местах зачастую отказывают субарендатору в признании налоговых расходов по договору субаренды, так как согласие собственника помещения на передачу имущества в субаренду обязательно (п. 2 ст. 615 ГК РФ).

Однако суды не всегда так категоричны. Так, ФАС Московского округа в постановлении от 30.09.08 № КА-А40/9153-08 указал, что отсутствие согласования с собственником о сдаче имущества в субаренду не влияет на право субарендатора уменьшить налогооблагаемую прибыль на величину документально подтвержденных расходов.

Девятый арбитражный апелляционный суд в постановлении от 23.06.08 № 09АП-6696/2008-АК также поддержал налогоплательщика и отметил, что Налоговый кодекс РФ не ставит признание расходов в налоговых целях в зависимость от правомерности пользования арендованным имуществом в соответствии с нормами гражданского законодательства. Следовательно, субарендатор вправе учесть при налогообложении прибыли сумму арендной платы по договору, не согласованному с собственником имущества. В любом случае в данной ситуации компании, вероятнее всего, придется отстаивать свою позицию в судебном порядке.

Субаренда дешевле аренды

Предположим, компания-арендатор сдает помещение в субаренду по более низкой цене, чем его арендует, и учитывает арендную плату в налоговых расходах. Ошибки нет. Компания вправе самостоятельно оценивать эффективность и целесообразность заключенных сделок. НК РФ не использует понятие экономической целесообразности и не регулирует порядок и условия ведения финансово-хозяйственной деятельности. Следовательно, обоснованность расходов, уменьшающих в целях налогообложения полученные доходы, не может оцениваться с точки зрения их целесообразности, рациональности, эффективности или полученного результата (определение Конституционного суда РФ от 04.06.07 № 366-О-П).

Вопрос – ответ по теме НДС при аренде

Вопрос: В сентябре 2016 АО «Молот» получил в аренду земельный участок, находящуюся в госсобственности. Договор заключен между «Молотом» и Региональным комитетом по управлению имуществом. В ноябре 2016 «Молот» передал землю в субаренду ООО «Серп». Должен ли «Молот» начислять НДС?

Ответ: В данном случае имеют место 2 операции: по получению участка в аренду, а также его субаренда. Так как аренда земли у государства не облагается НДС, «Молот» не выступает налоговым агентом по данной операции. Что касается услуг субаренды, то по ним «Молот» должен начислять НДС в общем порядке.

Вопрос: В апреле 2016 АО «Знамя» принял в аренду помещение, собственником которого выступает ООО «Вымпел». В период май – август 2016 «Знамя» за свой счет осуществил капинвестиции в помещение, которые признаны отделимыми улучшениями. Имеет ли право «Знамя» принять в к вычету сумму НДС от стоимости материалов и строительных работ?

Ответ: «Знамя» может приять к вычету НДС в составе стоимости отделимых инвестиций в общем порядке.

Вопрос: В январе 2016 АО «Пеликан» принял в аренду от ООО «Фламинго» часть нежилого помещения. В марте 2016 «Фламинго» за свой счет осуществил капитальный ремонт помещения, который признаны неотделимым улучшением. Каким образом начисляется НДС в данном случае?

Ответ: Независимо от того, получены ли улучшения на платной или бесплатной основе, обязательства по начислению НДС возлагаются на арендатора АО «Пеликан». Также «Пеликан» должен выставить счет-фактуру.

Какие налоги обязательны для уплаты на «упрощенке»?

Организации и индивидуальные предприниматели, у которых есть в собственности земельные участки, которые признаны объектами налогообложения, обязаны уплачивать земельный налог. В данном случае это касается и тех предпринимателей, которые работают на Упрощенной системе налогообложения.

В соответствии со статьей 358 Налогового кодекса, индивидуальные предприниматели и организации, у которых зарегистрированы транспортные средства, должны платить транспортный налог. И в этой ситуации бизнесмены на УСН не исключение.

Перечислим налоги и сборы обязательные к уплате при УСН при определенных условиях:

1. Государственная пошлина (при обращении в уполномоченные органы за совершением юридически значимых действий);
2. Водный налог (при пользовании водными объектами);
3. Сборы за пользование объектами животного мира и водных биологических ресурсов (при получении разрешения на добычу объектов животного мира, водных биологических ресурсов);
4. Страховые взносы:

• на обязательное пенсионное страхование;
• на обязательное социальное страхование на случай временной нетрудоспособности и в связи с материнством;
• на обязательное медицинское страхование;
• на обязательное социальное страхование от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний (при наличии выплат наемным работникам).

Сроки уплаты налогов по УСН

На основании статьи 346.19, а также пункта 7 статьи 346.21 Налогового кодекса, уплата налога по УСН предполагает отчисление авансовых платежей в установленные законодательством сроки:

• до 25 апреля текущего года – за 1 квартал;
• до 25 июля текущего года – за полугодие;
• до 25 октября текущего года – за 9 месяцев.

Конечную сумму налога по УСН за 2019 год нужно перечислить в бюджет государства не позднее, чем 31 марта 2020 года. В этот же срок необходимо сдать декларацию по УСН. Аналогичные сроки установлены для уплаты налога и сдачи отчета за 2020 год — до 31 марта 2021 года.

Напомним, что у предпринимателей и организаций на УСН нет обязанности отчитываться в налоговую инспекцию по уплате авансовых платежей.

Учет субаренды: проводки

• Гражданский кодекс РФ, ст. 34, 615, 618, 631, 638, 647, 660;
• Земельный кодекс РФ, ст. 22, 23;
• ФЗ № 402 от 6.12. 2011, ст. 9, ч. 1;
• действующие ПБУ 10/99, 9/99 и т. д.;
• Инструкцию к плану счетов.

Участниками поднаема прямо либо косвенно становятся: арендатор, арендодатель, субарендатор. И физлицо, и юрлицо, и ИП вправе участвовать в подобных сделках. Арендодатель — тот, кто отдает в аренду собственное имущество. Арендатор (он же наниматель) — тот, кто заключил с владельцем имущества договор аренды (имущественного найма) для временного владения либо пользования его имуществом. Субарендатор (он же поднаниматель) — тот, кто заключил договор субаренды и на его основании получил право пользования имуществом.