Самозанятый: сдача квартиры в аренду

Нюансы аренды самозанятыми

Особенности аренды помещений самозанятыми напрямую связаны с особенностями действующего законодательства. Рассмотрим наиболее частые случаи, когда имеет место аренда помещений.

Помещение для торговли

Гражданин, имеющий статус самозанятого, хочет арендовать помещение с целью разместить в нем торговую точку

С точки зрения законности, важно, какими товарами он собирается торговать:

• собственного производства;
• приобретенными ранее у третьих лиц.

Товары собственного производства это, прежде всего, сельхозпродукция с собственного участка, фермы. Можно торговать и иной продукцией, если налогоплательщик сам является ее производителем. Если арендованное помещение используется для реализации товаров, купленных на стороне, нужен как минимум статус ИП, с применением другой системы налогообложения.

Помещение используется в сфере услуг

Обратимся к уже известному нам примеру – репетиторству. Учебные занятия можно проводить в арендованном помещении

Вместе с тем, на практике важно, какого возраста будут учащиеся. Если это несовершеннолетние дети, то деятельность будет находиться под контролем: соответствует ли помещение санитарным нормам, достаточно ли освещено, соответствует ли мебель стандартам, относящимся к несовершеннолетним

ФЗ не предусматривает возможности официальных контактов контролирующих органов и самозанятого физлица. Скорее всего, потребуется оформление ИП и переход на иную систему налогообложения. Вместе с тем данный вопрос до конца не ясен, ведь согласно законодательству ИП также может уплачивать профналог.

В то же время, работая со студентами, самозанятый репетитор вполне может обойтись без сложностей при аренде помещения.

Похожая ситуация в сфере «услуг красоты» (парикмахерши, педикюрши). Арендовать помещение им не запрещено, но существуют жесткие санитарные нормы, за соблюдением которых кто-то должен следить. Снова встает вопрос об оформлении ИП.

Производственные помещения

В производственной сфере свои нормы, которые необходимо соблюдать. Аренда помещений под производство для самозанятых не запрещена, но у контролирующих органов могут возникнуть иные претензии, например, касающиеся уровня шума работающих станков при изготовлении сувенирной продукции.

Как должна оформляться сделка?

Тому, кто интересуется арендными отношениями, рекомендуется заглянуть в Гражданский кодекс, в частности, ознакомиться со статьей 34. В ней содержатся основные положения, связанные с арендными отношениями.

При сдаче нежилого помещения в аренду должен заключаться договор. При его заключении должны быть выяснены следующие моменты:

• Обладает ли арендодатель правом собственности на данное нежилое помещение.
• Каким целевым назначением характеризуется использование помещения.
• Не связано ли данное помещение с какими-либо ограничениями и обременениями. Например, оно может находиться под арестом. Его могут заложить кому-либо или сдать в аренду третьим лицам.
• Введено ли в эксплуатацию здание, в котором находится данное помещение.

Важно! Но сам по себе заключенный договор еще не означает его действенность. Необходимо еще составить и подписать акт приемки-передачи

В этом акте отражается не только само помещение, но и все остальное, что поступает в аренду. Это может быть мебель, какое-то оборудование, иные предметы.

Условия и правила

Все вышеперечисленное касается только тех людей, которые подходят под критерии самозанятости. В эту категорию входят:

1. Люди старше 16-летнего возраста.
2. Граждане, лично оказывающие какие-либо услуги.
3. Лица, не привлекающие к работе наемных сотрудников.
4. Люди, не имеющие регистрации в качестве ИП.
5. Граждане, получающие доходы в пределах 2,4 млн. рублей за год.

Важно! Самозанятый должен обязательно уведомить налоговую службу о ведении конкретной деятельности.

Налоговики обещают поначалу не применять никаких санкций в отношении самозанятых граждан, в том числе сдающих жилплощадь в аренду. Однако уже прорабатываются возможности выявления таких лиц. К примеру, предлагается отслеживать их через переводы, поступающие на банковские карточки. Есть также предложения по поводу введения оборотных штрафов.

Но кроме кнута для самозанятых, легализующих доходы от аренды, предусмотрен и «пряник» в виде налогового вычета. При получении средств от физлиц человеку, сдающему недвижимость, перенесут 1% в счет вычета. В результате он заплатит налог в размере 3% вместо 4%. Такая процедура будет повторяться до исчерпания всей суммы вычета, которая установлена на уровне 10 тысяч рублей. Для доходов от юрлиц перенос на вычет составит 2%, общая сумма льготы остается такой же.

Важно! Время действия вычета не ограничено, его остаток не сгорает.

Введение налога для самозанятых, у которых желающие могут снять недвижимость, позволит легализовать доходы, полученные данным путем. Сейчас в российской столице уплачивают такой налог порядка 10% арендодателей, все остальные рискуют попасть под штрафные санкции. Власти обещают сделать процедуру регистрации и самой выплаты налогов максимально прозрачной и комфортной, в том числе за счет внедрения программного продукта в виде мобильного приложения.

Пример заключения договора

Разумеется, договор заключается в письменном виде на бумаге. Вначале необходимо полностью указать реквизиты обеих сторон. В договоре указывается все то, что сдается в аренду с подробным перечислением. Необходимо указать, на какой срок нежилое помещение сдается в аренду. Важным моментом является размер арендной платы.

Важно! Бесплатно пользоваться помещением на основании договора аренды нельзя. Для этого существует договор безвозмездного пользования

Если в договоре аренды не будет указана величина арендной платы, юристы такой договор признают ничтожным. Прописываются в договоре и иные условия, например, проведение текущего ремонта, необходимость осуществления коммунальных платежей, иные моменты

Для этого существует договор безвозмездного пользования. Если в договоре аренды не будет указана величина арендной платы, юристы такой договор признают ничтожным. Прописываются в договоре и иные условия, например, проведение текущего ремонта, необходимость осуществления коммунальных платежей, иные моменты.

Обязательно отражаются условия, по которым договор расторгается досрочно. Например, несвоевременная оплата за аренду в соответствии со ст. 619 ГК РФ может служить основанием для досрочного расторжения договора.

Естественно, после составления договора его следует подписать обеими сторонами.

В конце следует отметить, что государство заинтересовано в том, чтобы в казну поступало как можно больше налоговых отчислений, поэтому в отношении добропорядочных и честных граждан могут применяться различные послабления и уступки. Но, тем не менее, минимальную сумму налога необходимо оплатить в нужные сроки для урегулирования вопросов с налоговой инспекцией.

vote

Article Rating

Новый налог для самозанятых

Ожидается, что такую систему налогообложения запустят уже с нового 2019 года. Правда, в первое время эксперимент будет проводиться только в нескольких регионах России. Помимо Москвы и области в него входят Калужская область и Татарстан. Приложением можно пользоваться лицам, которые являются ИП, но не имеют наемных сотрудников, а также самозанятым лицам. Ставка налога будет равна 4%, если человек сдает жилье физлицу, и 6% при сдаче недвижимости организациям.

Важно! Ставка включает отчисления в ФОМС в размере 1,5%.

Сейчас налог для самозанятых на аренду жилья, как и для всех остальных жителей Российской Федерации, составляет 13%. Это довольно высокая ставка. Неудивительно, что нередко люди пытаются сдать квартиру неофициально и сэкономить на уплате налога.

В качестве стимула сдающих в аренду жилье самозанятых граждан освободят от обязанности выплаты страховых взносов. Однако впоследствии они могут рассчитывать лишь на социальную пенсию. Но самозанятые смогут платить взносы в ПФ на добровольной основе.

Также владельцы жилплощади вполне могут включить налоговые издержки в арендную плату. Здесь есть и другие нюансы, в которых пока нет ясности и конкретики. Это относится к следующим моментам:

1. Возможности повышения ставки в случаях, когда арендодатели – это самозанятые.
2. Методам выявления объектов, которые сдаются в обход закона.
3. Доказательствам нарушения законодательства в данной сфере.

Легальная сдача жилплощади с уплатой налогов позволит укрепить положение самозанятых и защитить права обеих сторон в случае необходимости, поскольку всегда будет оформляться официальный договор.

Плюсы и минусы самозанятости для парикмахера

Работа самозанятого имеет несколько минусов:

• приходится самостоятельно искать клиентов, размещать рекламу и выполнять профессиональную деятельность, чтобы продвигать свое дело. Наемных сотрудников у самозанятого быть не может;
• из-за того, что не происходят отчисления в пенсионный фонд, отсутствует официальный стаж работы и пенсионные балы, но при желании можно самостоятельно делать добровольный пенсионный взнос. В 2020 году он составит от 32 448 рублей (минимальный) до 256 185,60 рублей (максимальный), также как для индивидуальных предпринимателей. Вносить такой платеж можно по частям на протяжении всего года, но строго до 31 декабря.

Из плюсов можно отметить, что все расчеты происходят достаточно быстро в личном кабинете «Мой налог». Нет необходимости обладать специализированными знаниями бухучета. Программа позволяет даже отправить на электронную почту контрагента чек.

Отсутствие начальников, привязанности к офису и жесткого графика, также для большинства специалистов имеет огромное значение.

Можно ли самозанятому арендовать помещение

Съем помещения самозанятым не запрещен федеральным законом в случаях, когда он работает один, без привлечения работников и осуществляет деятельность, квалифицированную как самозанятость. Список услуг для домашних и личных нужд по закону небольшой, каждый регион вправе самостоятельно регламентировать виды деятельности, которые могут осуществлять граждане в статусе самозанятых. Для уточнения вопроса о данном списке, гражданину необходимо обратиться в налоговый орган по месту регистрации или посмотреть на официальном сайте ФНС РФ.

Пример 1

Самозанятой собирается арендовать комнату или студию для оказания парикмахерских услуг. С одной стороны, это услуги населению для личных нужд, но данный вид деятельности, попадает под понятие предпринимательской. В данном случае необходимо зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. В полноценной работы парикмахерской необходимо соблюдать нормы Санпин, делать план производственного контроля, заключать договора на вывоз мусора и ламп, уведомить Роспотребнадзор.

Пример 2

Гражданин, который оказывает услуги по репетиторству может арендовать нежилую комнату. Чтобы снимать его на законных основаниях необходимо заключить письменный договор. Если заниматься репетиторством на территории клиентов, то это подходит под категорию деятельности, описанную в федеральном законе «О проведении эксперимента по установлению специального налогового режима «Налог на профессиональный доход». Данный человек будет платить НПД. Если репетитор арендует помещение для своей работы, то это становится предпринимательской деятельностью. Такая ситуация требует оформления в качестве ИП.

Пример 3

Человек, который пишет статьи на заказ, или оказывает консультации через интернет, может как арендовать помещение, так и работать дома. Платить налоги он будет со всех полученных средств как в наличной так и в безналичной форме, заполняя свои доходы в мобильном приложении. Если он привлекает дополнительную рабочую силу в виде наемных рабочих, от специального режима НПД придется перейти к уплате НДФЛ и зарегистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя или юридического лица.

Пример 4

Присматривать за детьми человек может на территории работодателя. Если арендовать помещение, необходимо уведомить Роспотребнадзор о начале деятельности, заключить договора на вывоз мусора, ламп, соблюсти правила противопожарной безопасности, Санпин, пройти проверку СЭС. Статус самозанятости не допускает возможности отправки уведомлений, взаимодействия с органами контроля. Данный случай обязывает зарегистрировать ИП или любые другие формы юридических лиц.

Любой человек, который арендует помещение для оказания услуг населению и юридическим лицам по закону имеет право на специальный режим НПД, если он подходит под категории, описанные в федеральном законе. Освобождение от уплаты НДФЛ и присвоение нового статуса самозанятость разрешается при отсутствии наемных рабочих, оформленных в рамках трудовых отношений. Статьей 15 ТК РФ прямо запрещено заключать гражданско-правовые договора, регулирующие трудовые отношения между работником и работодателем. Данное нарушение влечет за собой административную ответственность.

Самозанятость и ее особенности

Самозанятые люди относятся к особой категории. В нее входят граждане, ведущие предпринимательскую деятельность без оформления статуса ИП. Это физические лица, оказывающие услуги организациям или другим физлицам. Они не платят налоги и не зафиксированы в качестве безработных, т. е. фактически работают нелегально.

Федеральные власти уже не первый год пытаются определить, кого считать самозанятыми гражданами. В соответствии с последним законом, этот термин относится к:

• Официально нетрудоустроенным людям, не являющимся индивидуальными предпринимателями.
• Лицам, ведущим выбранную деятельность самостоятельно.
• Гражданам, получающим прибыль за товары или работы, которыми они занимаются.
• Людям, не участвующим в финансировании социальной сферы путем уплаты налогов.

Важно! Самозанятые граждане вправе пользоваться социальными услугами, в том числе бесплатными.

Такая ситуация не может устраивать государство. Именно поэтому в течение нескольких последних лет идут постоянные дискуссии по поводу статуса самозанятых граждан, системы налогообложения для их работы и возможности легализовать действия фрилансеров.

Ранее в законодательстве не было официального пояснения, кто является самозанятым гражданином. Под это понятие подходили нотариусы и адвокаты, ИП и некоторые другие категории. Со временем количество этих людей росло, но возможности легализоваться у них не было.

Кто такие самозанятые и в чем их ограничивает закон?

Чтобы разобраться в ситуации наиболее полно, обратимся вначале к самому понятию самозанятости, а также к тексту ФЗ-422 и выясним, какие ограничения прописаны в законе для этой категории граждан.

Самозанятые граждане лично выполняют работу и получают за нее вознаграждение. При этом они могут реализовать товары, работы, услуги, имущественные права (ст. 6 п. 1), кроме некоторых видов деятельности и доходов, перечисленных в этой же статье.

Запрещено также приобретать статус самозанятого, если:

• имеет место продажа подакцизных, маркируемых товаров;
• гражданин занимается перепродажей товара или имущественных прав;
• добываются и продаются полезные ископаемые;
• работают предприниматели-агенты в интересах третьих лиц (по агентским и аналогичным им договорам), доставляются товары для третьих лиц (без применения ККТ);
• имеет место применение другого спецрежима.

Не применяется налог и при доходах свыше 2,4 млн руб. в год (ст. 4 п. 2 ФЗ-422).

Кстати говоря! Налог на самозанятых составляет 4 и 6% от дохода, в зависимости от того, кто клиент – физлицо или юрлицо (ИП). Он введен как эксперимент лишь в четырех регионах.

Как видим, ФЗ-422 не устанавливает норму, при которой самозанятые должны работать только на территории помещений, находящихся у них в собственности. В то же время они могут продавать собственный товар, производить работы, оказывать услуги.

НПД шагает по стране

Идут разговоры, что это может произойти уже этим летом.

Люди просчитывают плюсы и минусы. И один из первых вопросов, которым задаются потенциальные нпдшники — а подходит ли мой вид деятельности под этот спецрежим?

Если вы решили стать плательщиком НПД, имейте в виду — привлекать наемных работников самозанятым нельзя. Работать надо в одиночку.

НПД можно платить при осуществлении разных видов деятельности, кроме тех, которые согласно Федеральному закону № 422-ФЗ попадают в перечень исключений.

ФНС приводит примерный перечень видов деятельности, для которых подходит НПД:

• удаленная работа через электронные площадки;
• оказание косметических услуг на дому;
• сдача квартиры в аренду посуточно или на долгий срок;
• услуги по перевозке пассажиров и грузов;
• продажа продукции собственного производства;
• фото-и видеосъемка на заказ;
• проведение мероприятий и праздников;
• юридические консультации и ведение бухгалтерии;
• строительные работы и ремонт помещений.

Этот список не является закрытым. Как говорится, все работы хороши — выбирай на вкус!

Почему фрилансерам невыгодно оформлять ИП

Единственным вариантом долгое время было оформление ИП, однако, здесь есть масса нюансов, не слишком выгодных для самозанятого населения. Основные причины нежелания фрилансеров регистрироваться в таком качестве заключались в:

• Необходимости внесения страховых выплат даже за периоды отсутствия реальной деятельности.
• Риск потерять собственное имущество – при наличии долгов выплаты осуществляются за счет имущества предпринимателя.
• Наличие ограничений по видам деятельности – заниматься можно только тем, что указано в НК.
• Невозможность продажи бизнеса или его раздела с партнерами.

Помимо этого, для ИП существуют определенные нюансы при заключении договоров с юрлицами. Для многих размеры налоговых выплат представляются слишком высокими.

Важно! Предприниматель, однажды лишенный лицензии на какой-то вид деятельности, не имеет права заниматься ею больше никогда.

Самозанятые, аренда нежилого помещения: особенности

Аренда нежилого помещения самозанятым осуществляется в общем порядке, предусмотренном главой 34 Гражданского кодекса РФ. Договор аренды должен быть заключен в письменной форме и подписан обеими сторонами. В документе не требуется указывать, что арендатор является плательщиком налога на профессиональный доход, а достаточно указать только его фамилию, имя, отчество и паспортные данные. В качестве арендодателя может выступать любое юридическое или физическое лицо, обладающее правом распоряжаться передаваемым в аренду помещением.

Если срок аренды менее года, то его не требуется регистрировать в органах Росреестра, в остальных случаях такая регистрация носит обязательный характер.

В отличие от других видов налогообложения в состав расходов, уменьшающих налоговую базу, в данном случае не входит аренда нежилого помещения. Самозанятый платит налог с выручки и не ведет учет расходов, в том числе и по аренде (ст. 8 закона № 422-ФЗ). Но он может это делать для себя, с целью учета рентабельности бизнеса.

Отметим, что в некоторых случаях аренда нежилого помещения физическим лицом может автоматически свидетельствовать о ведении им предпринимательской деятельности, например, аренда павильона в торговом центре. В таком случае заранее необходимо зарегистрироваться в качестве самозанятого или оформить ИП. Кстати, многие торгово-офисные центры не сдают помещения физическим лицам без ИП, поэтому самозанятым необходимо будет предоставить справку, что они зарегистрированы в качестве плательщиков налога на профессиональный доход.

В случае аренды помещения самозанятому необходимо учесть требования, которые предъявляются к месту осуществления его вида деятельности. Например, в помещении под парикмахерскую должны быть учтены определенные санитарные нормы, регламентированные соответствующими документами.

Также стоит заметить, что во многих регионах действуют программы по льготной аренде от местной администрации для малого бизнеса. Реализуются они в двух форматах:

• Предоставление помещений с низкой арендной платой;

• Компенсация части расходов на аренду помещений.

Кому можно, а кому нельзя, рассмотрим подробней

Курьеры

Им можно.

Вопрос применения НПД при оказании услуг по доставке товаров с приемом (передачей) платежей за них рассмотрен в письме Минфина от 11.11.2019 № ЕД-4-20/22760@.

В документе сделан вывод, что применять НПД в данном случае можно. Но на всякий случай Минфин напоминает курьерам, что сотрудничать со своим работодателем, как действующим, так и бывшим (если не прошло 2 лет с момента увольнения) нельзя.

Так что огульно перевести всех своих работников-курьеров в самозанятые не получится.

Адвокаты

Им нельзя.

В письме от 06.09.2019 № 03-11-11/68813 Минфин напоминает, что в законе о самозанятых четко прописано: доходы от адвокатской деятельности не признаются объектом налогообложения НПД.

Поэтому адвокат стать самозанятым плательщиком НПД не может.

Маркетологи

Им можно

Но осторожно

Закона не предусматривает запрета на применение НПД для физлиц, в том числе ИП, оказывающих услуги в сфере маркетинга юридическим лицам по гражданско-правовым договорам, сообщает Минфин в письме № 03-11-11/59063 от 06.08.2019.

Но есть норма, запрещающая заключение таких договоров с бывшими и действующими работодателями. Об этом Минфин упоминает особо.

Председатели МКД

Им нельзя.

В многоквартирных домах, где нет ТСЖ, выбирается совет МКД и назначается его председатель, которому выплачивается вознаграждение.

Вот бы можно было перевести председателей МКД в самозанятые… Но нет.

Минфин в письме от 11.10.2019 № 03-11-11/78435 сообщает, что это не прокатит.

Здесь усматриваются трудовые отношения, поэтому доходы, полученные от деятельности в качестве председателя совета МКД, не признаются объектом налогообложения НПД.

Риэлторы

Им можно.

Минфин в письме № 03-11-11/54306 от 22.07.2019 сообщает, что закон не содержит запрета на применение НПД для физических лиц, в том числе ИП, оказывающих услуги физическим и юридическим лицам по отчуждению либо приобретению объекта недвижимости.

Третейские судьи

С ними пока не очень понятно.

Возможность применения НПД в отношении сумм вознаграждения, получаемых третейскими судьями, рассмотрена в письме ФНС от 08.08.2019 № СД-4-3/15715.

Арбитром (третейским судьей) является физлицо, избранное сторонами или избранное в согласованном сторонами или установленном законом порядке для разрешения спора третейским судом. Деятельность арбитров в рамках арбитража (третейского разбирательства) не является предпринимательской.

Применение положений Закона о самозанятых зависит от правовой квалификации статуса арбитра (третейского судьи). В итоге ФНС послала налогоплательщика за разъяснениями в Минюст.

Продажа товаров

Нельзя. Но в ряде случаев можно.

В общем случае осуществлять перепродажу товаров плательщикам НПД нельзя. Но есть исключения — это продажа имущества, использовавшегося ранее для личных, домашних или иных подобных нужд.

А если самозанятый не купил товар, а произвел его сам?

В письме ФНС № СД-4-3/2889@ от 19.02.2020 сделан вывод, что при осуществлении реализации товара собственного производства (не закупленного для перепродажи) возможно применение НПД.

Сдача металлолома

Можно.

Если гражданин сдает лом черных и цветных металлов, то с таких доходов он вправе платить НПД.

Законом не установлен запрет на ведение физлицами деятельности по сдаче лома и отходов черных или цветных металлов.

Такой вывод содержится в письме ФНС от 26.12.2019 № СД-4-3/26883.

Однозначных плюсов и минусов самозанятых или ИП нет. Самозанятость больше подходит тем, кто может работать самостоятельно, не нанимая сотрудников.

Самозанятым не надо платить регулярные взносы, как это делает ИП. Налог начисляется только с фактического заработка, то есть когда нет заказов — платить ничего не надо.

В полном объеме плюсы и минусы налогообложения самозанятых проявятся через несколько лет. Тогда станет очевидно, будут ли изменены «правила игры» государством или нет, а также когда накопится практика (судебная, административная) в части применения норм ФЗ № 422 по всей территории России.

Благодарю за внимание, читайте, комментируйте, оценивайте!