Сдача квартиры в наем физ лицом без образования ИП
На сегодня аренда относится к одному из самых выгодных направлений бизнеса.
Огромный штат квалифицированных сотрудников набирать не нужно, производством и закупками заниматься не приходится, а рисков минимум при отличном уровне дохода. Договор аренды Договор аренды нежилого помещения – это соглашение, которое заключается между сторонами (арендатор и арендодатель), планирующими вести бизнес (торговля, хранение и т.д.) Недвижимость используется для получениявыручки от второй стороны за временное пользование объектом жилого или нежилого назначения.
Если помещение планируется сдавать в аренду физическому лицу, для совершения такой операции необходимо обязательно регистрироваться как ИП. Кроме этого, на первоначальном этапе регистрации бизнесмен должен указать аренду в видах деятельности.
Коммунальные платежи включены в арендную плату…
В этом случае стоимость аренды будет состоять из платы за пользование арендованным помещением и суммы, компенсирующей траты арендодателя на оплату коммунальных услуг
Обратите внимание: в договоре арендная плата указывается одной суммой с учетом стоимости коммунальных услуг. Так как затраты на тепло-, водо- и электроснабжение являются частью арендной платы, всю сумму арендатор списывает в расходы после оплаты и окончания месяца аренды и пользования коммунальными услугами (пп
4 п. 1 ст. 346.16 и п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Данный вариант хорош простотой учета, однако подходит далеко не всем. Дело в том, что из месяца в месяц потребляется разный объем коммунальных услуг, а значит, их стоимость также будет меняться. К тому же довольно часто повышаются коммунальные тарифы. Не исключено, что размер реальных коммунальных платежей перестанет соответствовать сумме, включенной в арендную плату, и арендодателю придется нести дополнительные траты. Корректировать же арендную плату стороны вправе не чаще одного раза в год, если в договоре не предусмотрено иное (п. 3 ст. 614 ГК РФ). В общем недочеты в такой схеме расчетов между сторонами договора аренды налицо. Другое дело, если в договоре указано, что арендатор уплачивает фиксированную арендную плату, а кроме того, возмещает арендодателю стоимость «коммуналки».
Аренда как вид предпринимательской деятельности способы оплаты налогов
Индивидуальные предприниматели, так же как и обычные граждане могут сдавать в наём своё имущество. И в первом и во втором случае, арендная плата, полученная гражданином, считается доходом, который подлежит налогообложению.
Сдача в наём имущества – как вид предпринимательской деятельности
Физические лица вправе сдавать в аренду недвижимость или жильё. В этом случае они не являются индивидуальными предпринимателями, так как полученный доход не будет нести систематический характер. Их прибыль будет облагаться налогом в размере 13%, который придётся заплатить после подачи в налоговую инспекцию годовой декларации (ф . 3-НДФЛ).
Зарегистрировавшись индивидуальным предпринимателем и выбрав вид деятельности – сдача в наём собственного имущества, необходимо определиться с системой налогообложения. Для такого рода деятельности НК РФ ст.
249, ст.250 предусмотрена упрощённая система налогообложения. Возможно применение и общей или основной системы налогообложения.
В этом случае придётся платить налог на доходы, налог на добавленную стоимость и другие.
Если договор аренды заключён с нарушениями норм Российского законодательства, затраты, понесённые арендодателем не будут считаться расходами, и как следствие их нельзя будет вычесть из полученных доходов для расчёта налога.
Упрощённая система налогообложения
Индивидуальный предприниматель, решивший применять упрощённую систему налогообложения, вправе выбрать, каким способом он будет рассчитывать налоги от полученного дохода. Налоговым кодексом РФ определено два вида налогообложения для «упрощенцев»:
- доходы, с процентной ставкой равной 6%;
- доходы без расходов, с процентной ставкой 15%.
Применяя УСН с налогообложением «Доходы», все средства, поступившие на счёт предпринимателя, считаются его доходом, с которого в бюджет перечисляются налоги в размере 6% от всей полученной суммы.
Упрощёнщик, с налогообложением «Доходы минус расходы», заплатит налог, состоящий из доходов за арендную плату минус расходы на содержание имущества и умноженный на 15%.
Арендодатель или арендатор должны нести расходы по платежам за коммунальные услуги, электричество, газ, вывоз мусора и другие. Чаще всего эти платежи заложены в арендную плату. Кто будет оплачивать расходы, оговаривается заключённым договором аренды.
Дата поступления дохода при УСН считается тот день, когда деньги фактически поступили на расчётный счёт в банке или в кассу предпринимателя
ИП, на УСН, освобождён от следующих налогов:
- на доходы физических лиц;
- на добавленную стоимость;
- на имущество.
Освобождение от налога на имущество допускается только в отношении имущества, которое участвует в процессе предпринимательской деятельности.
Вместе с тем индивидуальный предприниматель платит фиксированные взносы в ПФ РФ за себя, а при наличии наёмных работников – все страховые платежи во внебюджетные фонды, начисленные на фонд зарплаты работников.
Способы уплаты налогов
Установлены сроки для уплаты налогов индивидуальным предпринимателям. Уплатить единый налог по УСН следует до 30 апреля. Авансовые платежи перечисляются до 25 числа, месяца следующего за отчётным кварталом. Срок уплаты страховых платежей в ПФ РФ при УСН, установлен до 31 декабря.
При наличии расчётного счета предприниматель перечисляет налоги платёжным поручением. Но это не обязательное условие. ИП вправе заплатить налоги наличными средствами через кассу банка квитанцией.
Все необходимые взносы и платежи по налогам предприниматель обязан заплатить лично. Доверить платёж третьим лицам, можно только при наличии доверенности, заверенной нотариусом.
Расходы на аренду при УСН и ОСНО
Многие компании не имеют собственного офиса, а арендуют его.
Также популярны для аренды складские помещения для торговых фирм.
Для тех, кто применяет кассовый метод – расходы признаются при фактическом списании средств.
« Налоги включают в стоимость аренды независимо от места расположения и качества сдаваемого помещения.
В Москве нижний предел стоимости аренды одного квадратного метра коммерческой недвижимости составляет около 100 долларов США в год. Легко подсчитать, что максимальный размер самой дешевой площади при курсе доллара, равном 27 рублям, не должен превышать примерно 7400 квадратных метров (7400 кв. м x 27 руб. x 100 долл. = 19 980 000 руб.)
Как исчислить налог при УСН по возмещаемым арендатором расходам при заключении трехстороннего договора с товариществом собственников
Из письма в редакцию:
«Наша организация применяет УСН без уплаты НДС с ведением бухгалтерского учета и сдает в аренду нежилое помещение.
Между арендодателем, арендатором и товариществом собственников заключен трехсторонний договор, по которому все расчеты по возмещению арендатором стоимости коммунальных, эксплуатационных и прочих услуг осуществляются напрямую на счета товарищества собственников, минуя счета арендодателя. Документы об оказании данных услуг составляются и подписываются арендатором и товариществом собственников. На счетах бухгалтерского учета возмещаемые арендатором коммунальные и прочие услуги нами не отражаются. Возникли вопросы:
1) правильно ли заключен такой трехсторонний договор?
2) нужно ли включать в налоговую базу налога при УСН возмещаемые арендатором коммунальные и прочие услуги, с учетом того что на счета нашей организации данные суммы возмещения не поступают и мы можем не знать дату поступления возмещения на счета товарищества?
Валентина Михайловна, бухгалтер»
Трехсторонний договор можно заключить
Обратимся к нормам гражданского права. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором (ст. 211 Гражданского кодекса Республики Беларусь; далее – ГК). Иными словами, собственник несет все расходы по содержанию и эксплуатации принадлежащего ему имущества.
Справочно: товариществом собственников признают объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных законодательством и уставом товарищества (ст. 20 Закона № 135-З).
При сдаче имущества в аренду арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст. 577 ГК).
Арендатор обязан:
– своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п. 1 ст. 585 ГК);
– поддерживать имущество в исправном состоянии;
– производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п. 2 ст. 587 ГК).
Все расчеты, касающиеся содержания и эксплуатации имущества, между собственником помещения и товариществом собственников в классическом варианте осуществляются без посредников.
Арендодатель, заключив трехсторонний договор с арендатором и товариществом, избавил себя от транзитных платежей и документов. При этом арендатор возмещает арендодателю расходы по содержанию и эксплуатации помещения. Таким образом, такой договор заключен правомерно.
При сдаче в аренду имущества учтите особенности налогообложения
К внереализационным доходам относятся доходы, включаемые в соответствии с НК в состав внереализационных доходов при исчислении налога на прибыль и подоходного налога с физических лиц, кроме указанных в подп. 3.1, 3.2, 3.4, 3.15, 3.17, 3.19-8, 3.19-9, 3.19-10 п. 3 ст. 128 НК, подп. 6.2 п. 6 ст. 176 НК.
Справочно: в подп. 3.15 п. 3 ст. 128 НК указаны доходы от операций по сдаче имущества в аренду.
Таким образом, сумма арендной платы и суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату, относятся к выручке от реализации.
Выручка от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав отражается организациями, ведущими бухгалтерский учет и отчетность, на дату признания ее в бухгалтерском учете независимо от даты проведения расчетов по ним с соблюдением принципа (метода) начисления в порядке, установленном законодательством и (или) закрепленном в соответствии с ним в учетной политике организации (далее – принцип начисления).
При сдаче в аренду имущества НК установил особенности налогообложения.
