Решение проблемы
Но выход все же есть. Рассмотрим возможные варианты.
Посреднический договор
Минфин России в письме от 17.04. 2013 N 03-11-06/2/13101 привел способ оформления отношений, при которых арендодатель сможет избежать включения сумм возмещения в доходы — это заключение агентского договора.
Дело в том, что в составе доходов не учитываются доходы в виде имущества, поступившего комиссионеру агенту или иному поверенному в связи с исполнением обязательств по договору комиссии, агентскому договору или другому аналогичному договору. А также в счет возмещения затрат, произведенных комиссионером, агентом или иным поверенным за комитента, принципала или иного доверителя, если такие затраты не подлежат включению в состав расходов посредника о в соответствии с условиями заключенных договоров (подп. 9 п. 1 ст. 251 НК РФ).
В соответствии с пунктом 1 статьи 1005 Гражданского кодекса РФ по агентскому договору агент обязуется за вознаграждение совершать по поручению принципала юридические и иные действия от своего имени, но за счет принципала или от имени и за счет принципала. По сделке, совершенной агентом с третьим лицом от своего имени и за счет принципала, приобретает права и становится обязанным агент, хотя бы принципал и был назван в сделке или вступил с третьим лицом в непосредственные отношения по исполнению сделки. Предметом агентского договора являются любые взаимоотношения агента с третьими лицами в интересах принципала, в том числе выполнение функций комиссионера.
Сказанное означает, что если арендодатель станет для арендатора агентом во взаимоотношениях с ресурсоснабжающими компаниями, то у него в составе доходов при определении объекта налогообложения будет учитываться только агентское вознаграждение. Но для этого обязательно должен быть оформлен соответствующий посреднический договор.
Смена объекта налогообложения
Можно порекомендовать и другой способ — поменять объект налогообложения, выбрав «доходы, уменьшенные на величину расходов».
При уплате «упрощенного» налога с разницы между доходами и расходами, подход Минфина России, требующий учета в налогооблагаемой базе всех доходов (при отсутствии посреднических договоров), проблем не создает.
В письмах Минфина России от 07.08.09 № 03-11-06/2/148, УФНС России по г. Москве от 18.12.08 № 18-14/2/118479 чиновники согласны с тем, что арендодатель имеет право учесть оплаченные им за арендаторов коммунальные услуги в составе своих налоговых расходов.
Данная точка зрения поддержана и в арбитражной практике (см. постановления ФАС Северо-Западного округа от 28.08.06 № А56-42386/2005, ФАС Уральского округа от 03.03.05 № Ф09-531/05-АК).
При равенстве сумм доходов и расходов дополнительного налогообложения не будет (когда наценку арендодатель не устанавливает, то есть никаких сумм с арендаторов сверх тарифов ресурсоснабжающих компаний не взимает).
Правда, поменять объект налогообложения можно лишь с начала календарного года, уведомив об этом налоговый орган до 31 декабря года, предшествующего году, в котором предполагается изменить объект налогообложения. Такое правило установлено в пункте 2 статьи 346.14 НК РФ.
При этом следует помнить, что организации, являющиеся участниками договора простого товарищества (договора о совместной деятельности) или договора доверительного управления имуществом, применяют в качестве объекта налогообложения только «доходы, уменьшенные на величину расходов» (п. 3 ст. 346.14 НК РФ). Так что такие компании воспользоваться данным советом — поменять объект налогообложения не смогут.
Александр Анищенко,
аудитор
Выручка определяется исходя из всех поступлений
Финансисты (письмо от 17.04. 2013 N 03-11-06/2/13101) дали следующие разъяснения.
При применении организацией упрощенной системы налогообложения в составе доходов, согласно пункту 1 статьи 346.15 Налогового кодекса РФ, учитываются доходы от реализации товаров, работ, услуг, имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со статьями 249 и 250 НК РФ. Выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары, работы, услуги или имущественные права. При этом статья 251 НК РФ не предусматривает исключение из доходов возмещения стоимости коммунальных расходов (электроэнергии, отопления и т. п.), поступающего арендодателю от арендатора.
Таким образом, суммы указанных возмещений должны учитываться в составе доходов арендодателя при определении налоговой базы по налогу, уплачиваемому в связи с применением упрощенной системы.
Отметим, что в письме Минфина России от 11.03.12 № 03-11-11/72 был рассмотрен несколько другой вариант, когда арендная плата, согласно договору, состоит из двух частей: постоянной (фиксированная сумма), и переменной (коммунальные платежи и эксплуатационные расходы). При этом переменная часть исчисляется по фактическому потреблению ресурсов арендатором.
Налогоплательщик решил, что оплата арендатором коммунальных платежей и эксплуатационных расходов не является его доходом, так как арендатор возмещает арендодателю стоимость затрат, произведенных арендатором исключительно в своих собственных интересах. Арендодатель же фактически является только посредником между арендаторами и компаниями, оказывающими коммунальные услуги.
Специалисты финансового ведомства считают, что и в этом случае суммы, поступающие от арендаторов за коммунальные услуги должны учитываться в составе доходов.
Существует и более веский аргумент — постановление Президиума ВАС РФ от 12.07.11 № 9149/10. Судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные услуги, связанные с содержанием сданного в аренду помещения арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Поэтому оплата таких услуг, пусть и потребляемых фактически арендатором, является затратами налогоплательщика необходимыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. Следовательно, если затраты компенсируются арендатором, то у арендодателя возникает экономическая выгода а вместе с ней возникает налогооблагаемый доход.
Данное постановление ВАС РФ практически лишает компании возможности отстоять иную позицию в судах.
