Компенсация тоже доход
Коммунальные расходы могут оплачиваться арендатором и отдельно от арендной платы. В частности, договором аренды или дополнительным соглашением к нему может быть предусмотрена его обязанность ежемесячно возмещать таковые пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.
Согласно ст. 41 Налогового кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить в соответствии с главами Кодекса «Налог на доходы физических лиц» и «Налог на прибыль организаций». Учитывая, что доходы «упрощенцы» определяют как раз согласно ст. ст. 249 и 250 гл. 25 НК, к ним данное правило относится в полной мере (п. 1 ст. 346.15 НК).
В этом смысле, казалось бы, нет оснований рассматривать как налогооблагаемый доход суммы компенсации арендатором расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг. Ведь арендодатель, как указал и Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11 января 2002 г. N 66, поставщиком коммунальных услуг не является, а значит, суммы возмещения нельзя квалифицировать как доходы от их реализации. По сути, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик просто осуществляет сбор средств за потребляемые арендаторами коммунальные услуги в пользу их поставщиков. Сам же при этом экономической выгоды он не получает. В частности, такая точка зрения была выражена в Постановлениях ФАС Уральского округа от 4 августа 2009 г. N Ф09-4747/09-С2 и ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 г. N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19 октября 2006 г. N А56-24646/2005.
Обратите внимание! Коммунальные платежи не могут заменять арендную плату. Они лишь увеличивают ее размер
В противном случае соответствующий договор аренды может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Однако чиновники давно и последовательно утверждают, что суммы платежей, которые поступают арендодателю на УСН от арендатора в возмещение коммунальных платежей, при расчете единого налога следует включать в состав доходов. Такие выводы содержатся в Письмах Минфина России от 11 марта 2012 г. N 03-11-11/72, от 16 июля 2009 г. N 03-11-06/2/130, ФНС России от 5 декабря 2006 г. N 02-6-10/216@. Аналогичная точка зрения высказана финансистами в Письме от 18 июля 2012 г. N 03-11-11/210. Чиновники напомнили, что согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса «упрощенцы» учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. При этом не включаются в состав доходов только суммы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, а выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Более того, прошло то время, когда точку зрения чиновников можно было оспорить в суде. Точки на i, как водится, расставил Президиум ВАС РФ. В Постановлении от 12 июля 2011 г. N 9149/10 высшие судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием сданного в аренду помещения услуги, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Исходя из этого, напрашивается вывод, что оплата таких услуг, пусть и потребляемых фактически арендатором, является затратами налогоплательщика, необходимыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. В свою очередь, если таковые компенсируются арендатором, указали арбитры, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.
Таким образом, данный вариант коммунальных расчетов для арендодателя на УСН с объектом налогообложения «доходы» ничем не лучше того, когда «коммуналка» включена в состав арендной платы.
