Компенсация тоже доход
Коммунальные расходы могут оплачиваться арендатором и отдельно от арендной платы. В частности, договором аренды или дополнительным соглашением к нему может быть предусмотрена его обязанность ежемесячно возмещать таковые пропорционально площади арендуемых помещений на основании счетов, выставленных арендодателем.
Согласно ст. 41 Налогового кодекса доходом признается экономическая выгода в денежной или натуральной форме, учитываемая в случае возможности ее оценки и в той мере, в которой такую выгоду можно оценить в соответствии с главами Кодекса «Налог на доходы физических лиц» и «Налог на прибыль организаций». Учитывая, что доходы «упрощенцы» определяют как раз согласно ст. ст. 249 и 250 гл. 25 НК, к ним данное правило относится в полной мере (п. 1 ст. 346.15 НК).
В этом смысле, казалось бы, нет оснований рассматривать как налогооблагаемый доход суммы компенсации арендатором расходов арендодателя по оплате коммунальных услуг. Ведь арендодатель, как указал и Президиум ВАС РФ в п. 22 Информационного письма от 11 января 2002 г. N 66, поставщиком коммунальных услуг не является, а значит, суммы возмещения нельзя квалифицировать как доходы от их реализации. По сути, в рассматриваемой ситуации налогоплательщик просто осуществляет сбор средств за потребляемые арендаторами коммунальные услуги в пользу их поставщиков. Сам же при этом экономической выгоды он не получает. В частности, такая точка зрения была выражена в Постановлениях ФАС Уральского округа от 4 августа 2009 г. N Ф09-4747/09-С2 и ФАС Волго-Вятского округа от 21 апреля 2008 г. N А39-362/2007, ФАС Северо-Западного округа от 19 октября 2006 г. N А56-24646/2005.
Обратите внимание! Коммунальные платежи не могут заменять арендную плату. Они лишь увеличивают ее размер
В противном случае соответствующий договор аренды может быть признан в суде незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК, п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).
Однако чиновники давно и последовательно утверждают, что суммы платежей, которые поступают арендодателю на УСН от арендатора в возмещение коммунальных платежей, при расчете единого налога следует включать в состав доходов. Такие выводы содержатся в Письмах Минфина России от 11 марта 2012 г. N 03-11-11/72, от 16 июля 2009 г. N 03-11-06/2/130, ФНС России от 5 декабря 2006 г. N 02-6-10/216@. Аналогичная точка зрения высказана финансистами в Письме от 18 июля 2012 г. N 03-11-11/210. Чиновники напомнили, что согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса «упрощенцы» учитывают доходы от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. ст. 249 и 250 Кодекса. При этом не включаются в состав доходов только суммы, предусмотренные ст. 251 Кодекса, а выручка от реализации определяется исходя из всех поступлений, связанных с расчетами за реализованные товары (работы, услуги) или имущественные права, выраженные в денежной и (или) натуральной формах.
Более того, прошло то время, когда точку зрения чиновников можно было оспорить в суде. Точки на i, как водится, расставил Президиум ВАС РФ. В Постановлении от 12 июля 2011 г. N 9149/10 высшие судьи отметили, что, оплачивая коммунальные и иные связанные с содержанием сданного в аренду помещения услуги, арендодатель исполняет собственную обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем его назначению. Исходя из этого, напрашивается вывод, что оплата таких услуг, пусть и потребляемых фактически арендатором, является затратами налогоплательщика, необходимыми для ведения деятельности, направленной на получение дохода от сдачи имущества в аренду. В свою очередь, если таковые компенсируются арендатором, указали арбитры, то у арендодателя возникает экономическая выгода, а вместе с ней и налогооблагаемый доход.
Таким образом, данный вариант коммунальных расчетов для арендодателя на УСН с объектом налогообложения «доходы» ничем не лучше того, когда «коммуналка» включена в состав арендной платы.
УСН: коммунальные расходы арендаторов — упрощенцев
В наше время свое помещение для многих организаций — недоступная роскошь. Вот и прибегают они к аренде. Кроме арендной платы, арендатор, как правило, оплачивает еще и коммунальные услуги.
В статье речь пойдет о том, что нужно сделать упрощенцу-арендатору (естественно, с объектом «доходы минус расходы»), чтобы учет коммунальных платежей в расходах не обернулся налоговыми проблемами.
Арендатор может оплачивать коммунальные услуги по-разному. Все зависит от того, как оформлены его отношения с арендодателем.
17 НК РФ)), которыми можно будет подтвердить обоснованность учета коммунальных платежей в расходах (Пункт 2 ст. 346.16, п. 1 ст. 252 НК РФ).
| Вариант оплаты коммунальныхуслуг |
Примерные записи об оплате коммунальных
услуг в договорах
Вид расходов, в составе которых учитываются затраты на коммунальные
услуги
Документы
Коммунальные платежи включаются в состав арендной платы
Коммунальные платежи — фиксированная часть аренднойплаты
Из договора аренды: «Арендная плата устанавливается в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц и включает стоимость потребляемых Арендатором коммунальныхуслуг»
Арендныеплатежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
— договор аренды; — счет арендодателя на арендную плату (если его выставление предусмотрено договоромаренды)
Коммунальные платежи — переменная часть аренднойплаты
Из договора аренды: «Арендная плата устанавливается в виде фиксированного платежа в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц и переменного платежа в размере стоимости коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Сумма переменного платежа определяется на основании счетов коммунальных служб пропорционально занимаемой Арендатором площади и уплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетовкоммунальных служб»
Арендныеплатежи (Подпункт 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
— договор аренды; — счет арендодателя на арендную плату; — копии счетов коммунальныхслужб
Коммунальные платежи уплачиваются отдельно от арендной платы
Коммунальные платежи уплачиваются арендодателюпо его счету
Из договора аренды: «Арендная плата устанавливается в размере ____ руб., в том числе НДС ____ руб., за месяц. Арендатор обязан компенсировать Арендодателю стоимость коммунальных услуг, потребленных Арендатором за этот период. Соответствующая сумма определяется на основании счетов коммунальных служб пропорционально занимаемой Арендатором площади и уплачивается на основании счета, выставляемого Арендодателем с приложением копий счетовкоммунальных служб»
Материальныерасходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)
— договор аренды; — счет арендодателя на коммунальные платежи; — копии счетов коммунальныхслужб
Коммунальные платежи уплачиваются арендодателю по посредническомудоговору
Из агентского договора с арендодателем: «Агент обязуется: — заключать договоры с поставщиками коммунальных услуг: ______________ в целях обеспечения электричеством, отоплением, водоснабжением помещения, арендуемого Принципалом по договору аренды N _________ от _________; — перечислять указанным организациям принятые у Принципала денежные средства в качестве оплаты оказанных ими услуг; — не позднее чем через _______ дней после окончания каждого месяца направлять Принципалу отчет о выполнении поручения, предусмотренного настоящим Договором. Принципал обязан выплачивать Агенту вознаграждение за совершенные по настоящему Договору действия в размере_________ руб. в месяц»
Материальные расходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ). Вознаграждение посреднику учитывается в расходах как выплаты комиссионных, агентских вознаграждений и вознаграждений по договорампоручения (Подпункт 24 п. 1 ст. 346.16 НК РФ)
— договор аренды; — посреднический договор с арендодателем; — счет посредника на коммунальные платежи; — отчет посредника (Статьи 974, 999, 1008 ГК РФ); — копии счетов коммунальныхслужб
Коммунальные платежи уплачиваются поставщикам коммунальныхуслуг
Арендатор сам заключает договор с поставщикамикоммунальных услуг (Статьи 539, 548 ГК РФ)
Материальныерасходы (Подпункт 5 п. 1 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК РФ)
— договор аренды; — договоры с поставщиками коммунальных услуг; — счетапоставщиков
———————————
Объем потребленных арендатором услуг может определяться по отдельным счетчикам, пропорционально арендуемой площади, в процентных долях расходов на коммунальные услуги (например, 40% расходов на электроэнергию).
Когда все включено
Итак, по условиям договора «коммуналка» может быть включена в состав арендной платы. При этом последняя может быть установлена как в фиксированной сумме, так и в разбивке на постоянную (непосредственно плата за аренду) и переменную (стоимость фактически потребленных коммунальных услуг) составляющие. В любом случае соответствующие платежи также в составе арендной платы будут увеличивать доходы арендодателя при расчете единого налога на дату поступления на его расчетный счет (п. 1 ст. 346.15, п. 1 ст. 346.17 НК).
При этом «упрощенцы» с объектом налогообложения «доходы за минусом расходов» вправе учесть расходы по уплате коммунальных платежей за сданное в аренду помещение в составе материальных затрат (пп. 5 п. 1, п. 2 ст. 346.16, пп. 5 п. 1 ст. 254 НК). Об этом говорится, в частности, в Письмах Минфина России от 7 августа 2009 г. N 03-11-06/2/148 и от 6 июня 2008 г. N 03-11-05/142). Признать соответствующие расходы арендодатель на УСН сможет на дату списания средств в их оплату с расчетного счета.
Таким образом, коммунальные платежи, включенные в состав арендной платы, увеличат налоговые обязательства арендодателя перед бюджетом лишь в том случае, если даты поступления платы за аренду и оплаты «коммуналки» придутся на разные отчетные (налоговые) периоды, да и то лишь временно.
Вместе с тем, очевидно, что для арендодателей, применяющих УСН с объектом обложения «доходы», озвученный способ «коммунальных» расчетов с арендатором, что называется, не самый оптимальный, поскольку какие-либо расходы при исчислении единого налога они не учитывают.
