Аренда склада: как на УСН принять обеспечительный платеж, чтобы не платить налоги
Фото: Ajintai/Shutterstock
Ольга Сумина, эксперт по вопросам бухгалтерского учета и налогообложения интернет-бухгалтерии «», рассказывает об особенностях приема обеспечительного платежа на УСН при аренде складского помещения и о том, как избежать налоговых выплат
https://www.youtube.com/watch?v=bnIwd-OG4Fc
Сдавая дорогостоящее имущество в аренду, арендодатель хочет быть уверен, что арендатор будет не только своевременно выполнять свои обязательства, но и вернет имущество в надлежащем виде. Для этого в договорах аренды прописывают оплату обеспечительного платежа.
Согласно Гражданскому кодексу, обеспечительный платеж — это денежное обязательство, в том числе обязанность возместить убытки или уплатить неустойку, которое обеспечивается внесением денежных средств (ст. 381 ГК РФ). Обеспечительный платеж может взиматься как в сумме арендной платы за месяц, так и в фиксированном размере.
Однако если сумма платежа приравнена к ставке аренды, то в случае ее изменения сумму обеспечения нужно скорректировать. Сумма гарантийного взноса никак не влияет на условия его возврата, которые должны быть четко сформулированы в договоре. В будущем это поможет избежать конфликтных ситуаций между сторонами арендной сделки.
От формулировки в договоре аренды условия о возврате обеспечительного платежа зависит его налогообложение.
Если платеж возвращается в полном размере, то он не является ни доходом в момент его получения, ни расходом в момент его возврата при расчете УСН. Возврат обеспечительного платежа не поименован в перечне расходов (п.1 ст. 346 НК РФ).
Иначе обстоит дело, если платеж засчитывается в оплату какого-либо месяца аренды или для покрытия ущерба, нанесенного арендатором. Тогда получение обеспечительного платежа признается авансом по договору и учитывается в доходах. В момент возврата арендатору необходимо будет произвести дохода на сумму возврата.
Не важно, что будет покрывать гарантийный взнос — арендный платеж или ущерб — необходимо составить Акт о зачете взаимных требований. После истечения срока аренды договор может быть пролонгирован или расторгнут
В случае расторжения прежнего договора возвращать обеспечительный платеж не обязательно. Однако в новом договоре аренды нужно прописать, что оплаченный обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечения обязательств по текущему договору
После истечения срока аренды договор может быть пролонгирован или расторгнут. В случае расторжения прежнего договора возвращать обеспечительный платеж не обязательно. Однако в новом договоре аренды нужно прописать, что оплаченный обеспечительный платеж засчитывается в счет обеспечения обязательств по текущему договору.
Нужно ли возвращать обеспечительный платеж арендатору, если вы решили продать склад?
Нет, не нужно. Смена собственника имущества не является основанием для расторжения договора аренды (п.1 ст. 617 ГК РФ). К новому собственнику переходят все права и обязанности по действующим договорам.
Однако арендатора необходимо уведомить о смене владельца имущества, предоставив новые реквизиты для оплаты.
Если нового владельца не устраивают текущие условия договора аренды, то прежнему собственнику следует расторгнуть свой договор аренды и вернуть обеспечительный платеж арендатору.
Облагаются ли субсидии налогом при УСН?
ᐈ К доходам при УСН не относится полученное в рамках целевого финансирования имущество, но список, что именно относить к целевому финансированию, в НК РФ сильно ограничен.
К данному пункту в большинстве своем не относятся полученные ИП субсидии (исключение в некоторых случаях может быть для целевого финансирования на научные разработки и инновационную деятельность).
При этом для субсидий можно применить льготные правила учета доходов и расходов, которые могут в ряде случаев сократить налоговые затраты. Подробный материал, например, по субсидиям на открытие своего дела от Центра занятости можно прочесть на сайте субсидии-по-кредитам.рф.
Доходы от продажи недвижимости и «упрощенный» налог
ᐈ Если недвижимость не используется в коммерческой деятельности и была приобретена до того момента, как получен статус ИП, доход от продажи можно не учитывать в рамках УСН.
Если недвижимость была приобретена для личного пользования, ее продажа — это не предпринимательская деятельность.
Коммерческая недвижимость, расходы на покупку которой не были учтены при УСН, и если к моменту продажи она не используется в бизнесе — также может быть исключена из налогообложения при УСН. Так считает Минфин и ФНС. В этом случае доход от продажи будет попадать под НДФЛ, и будет возможность воспользоваться льготами по НДФЛ (при их наличии).
Со льготами стоит быть «на стороже». В судебной практике есть случаи, когда при продаже коммерческих площадей, которые незадолго до этого использовались в бизнесе, в применении НДФЛ и льгот отказывали, начисляя УСН. Однако есть и противоположенные решения судов.
Если вам наоборот выгодно, чтобы средства от продажи были учтены в доходах по УСН, — недвижимость должна использоваться в бизнесе. Также лучше внести в ЕГРИП соответствующий вид деятельности (по реализации недвижимого имущества и по доходам, которые приносит недвижимость). Кроме того, заранее проверьте: доходы от продажи могут стать причиной потери права применять УСН, если превысят установленный для спецрежима лимит.
Кредиты и займы: является ли доходом при УСН кредит, полученный заем, беспроцентный заем, возврат займа?
ᐈ Денежные средства и имущество, полученные по кредитному договору и договору займа, не являются доходом при УСН (это не касается платы за заемные средства — о процентах ниже, речь идет только о самих заемных средствах, т. е. основной долг по кредиту / займу – это не доход).
Полученные предпринимателем ссуды, а также поступления в счет погашения долга (т.е. когда заем выдавал ИП и теперь получил средства обратно) – не являются доходами при УСН. В том числе не является доходом и полученный беспроцентный заем.
Полученные проценты – облагаются налогом в общем порядке.
Иногда бывает экономия на процентах. Она не облагается в рамках УСН, но попадает под ставку 35% НДФЛ. Это возникает, если ИП получил кредит или заем по ставке ниже, чем:
- 2/3 ставки рефинансирования ЦБ (с 26.03.2018 г. ставка рефинансирования составляет 7,25%) — для ссуды в рублях,
- 9% годовых — для ссуды в валюте,
ИП на УСН платит в этом случае НДФЛ с полученной «выгоды».
Пример. ИП Иванов на УСН получил заем от ООО «Ромашка» под 4% годовых. Экономия согласно НК РФ составила сумму процентов, рассчитанных исходя из ставки 0,83% годовых (2/3 от 7,25% — это 4,83%, отнимаем 4%). С этой суммы ИП Иванов должен заплатить НДФЛ по ставке 35%, к доходам в рамках УСН она не относится.
Доходы, не связанные с предпринимательской деятельностью
ᐈ Если доход получен физическим лицом и не связан с предпринимательством, «упрощенный» налог платить не нужно.
Предприниматель несмотря на свой статус не перестает быть человеком и может получать доходы, не относящиеся к бизнесу.
Например, Иванов И.И. продал жилую квартиру. Несмотря на то что Иванов является предпринимателем, полученные от продажи жилья деньги не имеют отношения к его предпринимательской деятельности. Иванов также может устроиться на работу наемным сотрудником — и его зарплата также не будет иметь отношение к его статусу ИП.
В указанных случаях предприниматели платят НДФЛ — налог на доходы физических лиц, как обычные граждане.
Учет обеспечительного платежа у арендодателя
Налоговый учет. Если в договоре прописано условие возврата обеспечительного платежа после истечения срока аренды, то у арендодателя не возникает доходов, учитываемых при исчислении базы по «упрощенному» налогу. Такой вывод можно сделать из положений Налогового кодекса (подп. 2 п. 1 ст. 251, п. 1.1 ст. 346.15 НК РФ).
Если же договор содержит условие о зачете обеспечительного платежа в счет арендной платы, то арендатор и арендодатель должны будут составить акт о его зачете. При этом арендодателю следует отразить сумму обеспечительного платежа в качестве дохода в книге учета доходов и расходов на дату составления акта (письма Минфина России от 17.12.2015 № 03-11-06/2/73977, от 22.06.2015 № 03-11-06/2/36071, от 28.10.2013 № 03-11-06/2/45451, от 08.04.2013 № 03-11-06/2/11372, ФНС России от 30.12.2014 № ГД-4-3/27235@, УФНС России по г. Москве от 02.09.2010 № 20-14/2/092618@).
Бухгалтерский учет. Порядок бухгалтерского учета обеспечительного платежа у арендодателя рассмотрим на примере.
ПРИМЕР
Фирма на УСН заключила договоры аренды с арендатором 1 и арендатором 2. От первого она получила обеспечительный платеж в размере 10 000 руб., от второго — 15 000 руб. При этом в договоре с арендатором 1 установлено, что в конце срока его действия будет произведен возврат обеспечительного плтежа, а согласно договору с арендатором 2 обеспечительный платеж будет позднее зачтен в счет арендной платы.
Расчеты с арендатором 1:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 10 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 1 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 51
— 10 000 руб. — произведен возврат обеспечительного платежа в конце срока действия договора аренды.
Расчеты с арендатором 2:
ДЕБЕТ 51 КРЕДИТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж»
— 15 000 руб. — получен обеспечительный платеж от арендатора 2 в счет обеспечения обязательств по договору аренды;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Обеспечительный платеж» КРЕДИТ 76 субсчет «Арендная плата»
— 15 000 руб. — в соответствии с актом о зачете перечисленного ранее обеспечительного платежа произведен зачет обеспечительного платежа в счет арендной платы на дату составления акта;
ДЕБЕТ 76 субсчет «Арендная плата» КРЕДИТ 91 субсчет «Прочие доходы»
— 15 000 руб. — полученный обеспечительный платеж отражен в составе арендной платы в качестве дохода в соответствии с актом на дату его составления.
Доходы при упрощенной системе налогообложения
Независимо от выбранного объекта налогообложения установлен единый порядок учета доходов при упрощенной системе налогообложения.
Согласно ст. 346.15 Налогового кодекса РФ в состав доходов включаются:
— выручка от продажи товаров, работ, услуг, имущества и имущественных прав;
— внереализационные доходы.
Доходы признаются кассовым методом (п. 1 ст. 346.17 Налогового кодекса РФ). Это значит, что в день поступления денежных средств на счет в банке или в кассу организации, в момент получения имущества или имущественных прав бухгалтеру необходимо отразить соответствующую сумму дохода в Книге учета доходов и расходов.
Заметьте: при определении объекта налогообложения «упрощенным» налогом не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 Налогового кодекса РФ.
На какую дату признаются доходы при расчете налога, уплачиваемого в связи с применением упрощенной системы налогообложения? В соответствии с п. 1 ст. 346.
17 Налогового кодекса РФ датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках и (или) в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом (кассовый метод).
Таким образом, организация, применяющая упрощенную систему налогообложения, должна учитывать доходы в момент поступления денежных средств от клиентов.
При этом Налоговый кодекс РФ не приравнивает кассовый метод при «упрощенке» к кассовому методу определения доходов и расходов для расчета налога на прибыль. Это связано с тем, что в ст. 346.17 гл. 26.2 «Упрощенная система налогообложения» Налогового кодекса РФ, посвященной определению момента признания доходов и расходов, нет прямой ссылки на ст. 273 гл. 25 Кодекса.
Именно она устанавливает порядок признания доходов и расходов по налогу на прибыль при кассовом методе. Поэтому применять правила ст. 273 Налогового кодекса РФ при работе на упрощенной системе налогообложения нельзя.
В какой же момент нужно включать в налоговую базу по «упрощенному» налогу доходы? Датой получения доходов признается день поступления денежных средств на счета в банках или в кассу, получения иного имущества (работ, услуг) и (или) имущественных прав, а также погашения задолженности (оплаты) налогоплательщику иным способом.
Доходы от реализации
Глава 26.
2 Налогового кодекса РФ для организаций и индивидуальных предпринимателей требует при определении доходов учитывать доходы от реализации товаров (работ, услуг), реализации имущества и имущественных прав, определяемые в соответствии со ст.
249 Налогового кодекса РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Налогового кодекса РФ. А при определении объекта налогообложения организациями не учитывать доходы, предусмотренные ст. 251 Налогового кодекса РФ.
В тех случаях, когда в ст. ст. 249 и 250 имеются ссылки на другие статьи гл. 25 Налогового кодекса РФ, они применяются, если не противоречат другим положениям гл. 26.2 Налогового кодекса РФ.
Так, согласно п. 1 ст. 346.15 Налогового кодекса РФ налогоплательщики, применяющие упрощенную систему налогообложения, при определении объекта налогообложения учитывают доходы от реализации, определяемые в соответствии со ст. 249 Налогового кодекса РФ, и внереализационные доходы, определяемые в соответствии со ст. 250 Налогового кодекса РФ.
При определении объекта налогообложения не учитываются доходы, предусмотренные ст. 251 настоящего Налогового кодекса РФ.
Не учитываются в составе доходов доходы в виде полученных дивидендов, если их налогообложение произведено налоговым агентом в соответствии с положениями ст. ст. 214 и 275 Налогового кодекса РФ.
Доходы, полученные по договору мены
