Можно ли избежать регистрации договора аренды?
И все же регистрация договора аренды создает бухгалтеру дополнительные сложности, да и время на нее придется потратить… Поэтому многие потенциальные арендаторы хотели бы использовать недвижимость в течение длительного периода, но договор не регистрировать. Возможно ли такое?
Да, возможно. Вместо одного долгосрочного договора можно подписать несколько краткосрочных. Ведь договоры, действующие менее года, госрегистрации не подлежат
Но тут необходимо обратить особое внимание на такой нюанс
Допустим, в договоре прописано, что срок его действия с 1 декабря 2003 г. по 30 ноября 2004 г. Казалось бы, в данной ситуации срок договора меньше года на один день. Но несмотря на это, в таком случае все равно считается, что это соглашение заключено на год и подлежит регистрации. Такой вывод следует из п.3 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой». Поэтому, чтобы обезопасить себя от возможных претензий, лучше заключать договоры аренды на срок, равный 11 месяцам.
Пример. ООО «Медиа» решило на два года арендовать помещение у ООО «Дельфин». Чтобы не регистрировать договор, фирмы заключили три договора:
- договор аренды N 1 на срок с 1 января 2004 г. по 30 ноября 2004 г.;
- договор аренды N 2 на срок с 1 декабря 2004 г. по 31 октября 2005 г.;
- договор аренды N 3 на срок с 1 ноября 2005 г. по 31 декабря 2005 г.
Конечно, если предполагается аренда на три-четыре года, то этот вариант приемлем. Но если стороны договорятся об аренде лет на 10 — 15, то, согласитесь, иметь 15 соглашений с одним контрагентом неудобно. Поэтому есть другой вариант.
Можно заключить договор на несколько месяцев, а в нем прописать: «…при отсутствии возражений сторон договор продлевается на неопределенный срок». То, что в этом случае договор регистрировать не надо, говорится в п.11 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. N 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».
ОСНО и ЕНВД
Организация может одновременно использовать арендованное имущество в деятельности, облагаемой ЕНВД, и деятельности, с которой налоги организация платит по общей системе налогообложения. В этом случае расходы в виде арендной платы нужно распределить (п. 9 ст. 274 НК РФ). Расходы, которые не учитываются при расчете налога на прибыль (например, арендную плату за объекты непроизводственного назначения), распределять не нужно.
Сумму входного НДС, выделенную в счете-фактуре, распределите по методике, установленной в пунктах 4 и 4.1 статьи 170 Налогового кодекса РФ.
К полученной доле расходов по деятельности организации, облагаемой ЕНВД, прибавьте сумму НДС, которую нельзя принять к вычету (подп. 3 п. 2 ст. 170 НК РФ).
Пример распределения арендатором расходов в виде сумм арендной платы. Организация применяет общую систему налогообложения и платит ЕНВД
ООО «Торговая фирма «Гермес»» продает товары оптом и в розницу. По оптовым операциям организация применяет общую систему налогообложения. Розничная торговля переведена на ЕНВД.
Налог на прибыль «Гермес» платит помесячно.
В мае организация заключила договор аренды с главным бухгалтером организации А.С. Глебовой. Объект договора аренды – компьютер. Компьютер предназначен для учета товаров, реализуемых оптом и в розницу. Сумма арендной платы по компьютеру составляет 1000 руб.
Сумма доходов, полученных «Гермесом» от различных видов деятельности в мае, составила:
- по оптовой торговле (без учета НДС) – 21 000 000 руб.;
- по розничной торговле – 9 000 000 руб.
Чтобы правильно распределить расходы по арендной плате между двумя видами деятельности, бухгалтер «Гермеса» сопоставил доходы по оптовой торговле с общим объемом товарооборота.
Доля доходов от оптовой торговли в общем объеме реализации за май составляет: 21 000 000 руб. : (21 000 000 руб. + 9 000 000 руб.) = 0,7.
Доля арендной платы за компьютер, которая относится к деятельности на общей системе налогообложения, равна: 1000 руб. × 0,7 = 700 руб.
Эту сумму бухгалтер учел при расчете налога на прибыль за январь–май.
Доля арендной платы за компьютер, которая относится к деятельности организации, облагаемой ЕНВД, составила: 1000 руб. – 700 руб. = 300 руб.
УСН
Если организация на упрощенке платит единый налог с доходов, то учесть расходы, в том числе по арендной плате, нельзя (п. 1 ст. 346.14 НК РФ).
Если организация на упрощенке платит единый налог с разницы между доходами и расходами, то учесть суммы арендных платежей в уменьшение налоговой базы можно (подп. 4 п. 1 ст. 346.16 НК РФ). Для этого затраты по аренде должны удовлетворять всем требованиям, которые законодательство предъявляет к расходам, учитываемым при налогообложении прибыли (п. 2 ст. 346.16 и п. 1 ст. 252 НК РФ).
Спишите расходы по аренде при расчете единого налога после оказания услуг по аренде и их оплате (п. 2 ст. 346.17 НК РФ).
Входной НДС, уплаченный в сумме арендной платы, признанной в расходах, также отнесите в уменьшение налоговой базы (подп. 8 п. 1 ст. 346.16 НК РФ).
Размер платы за наем подтвердите первичными документами, а также документами, свидетельствующими о ее перечислении арендодателю (актами, платежными поручениями и т. д.) (ст. 346.24 НК РФ, п. 1.1 Порядка, утвержденного приказом Минфина России от 22 октября 2012 г. № 135н).
Пример учета арендатором при расчете единого налога при упрощенке сумм арендной платы. Организация-арендатор использует арендованное имущество в основной деятельности. Организация-арендатор платит единый налог с разницы между доходами и расходами
ООО «Производственная фирма «Мастер»» применяет упрощенку и платит единый налог с разницы между доходами и расходами.
В январе «Мастер» получил в аренду производственное оборудование. В договоре аренды стороны установили стоимость основного средства в размере 1 200 000 руб.
Ежемесячная сумма арендной платы составляет 100 000 руб. (в т. ч. НДС – 15 254 руб.). Организация использует оборудование в основном производстве.
В январе «Мастер» перечислил 100 000 руб. арендной платы. А в апреле – 300 000 руб. арендной платы включая неуплаченные вовремя платежи за февраль и март.
Бухгалтер «Мастера» учел в составе расходов:
- в январе – 100 000 руб.;
- в апреле – 300 000 руб.
Эти суммы бухгалтер отразил в книге учета доходов и расходов за I квартал и полугодие соответственно.
Договор аренды может предусматривать арендатором. В этом случае для целей налогообложения единым налогом по упрощенке операцию по выкупу имущества по договору аренды отражайте как его покупку (п. 1 ст. 624 ГК РФ).
Затраты на заключение договора
Долгосрочным является договор, который действует более года. При этом заключенным он считается лишь с момента государственной регистрации (п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ).
Документы на регистрацию может подать как арендодатель, так и арендатор. Тут же надо заплатить регистрационный сбор. Впрочем, на эту сумму организация вправе уменьшить налогооблагаемую прибыль. Такую возможность ей предоставляет пп.1 п.1 ст.264 Налогового кодекса РФ.
А вот если организация намерена снять государственное или муниципальное имущество, то сначала она должна выиграть торги (конкурс, аукцион). Только победитель приобретает право на заключение долгосрочного договора аренды недвижимости. За такое право в некоторых регионах установлена плата, так называемый опцион. Однако такой платеж не предусмотрен законодательством Российской Федерации о налогах и сборах. Поэтому бухгалтеры спрашивают: куда относить такую плату? Можно ли ее списать на расходы по аренде?
В Минфине считают, что нет. Так, недавно было опубликовано Письмо Минфина России от 12 апреля 2004 г. N 04-02-05/2/13, в котором говорится: плата за приобретение права на заключение договора аренды не может быть отнесена на расходы в силу своей экономической необоснованности.
На наш взгляд, это не так. Ведь не уплатив за такое право, арендатор не сможет использовать помещение. Такой платеж является одним из условий арендодателя, поэтому он является необходимым, целесообразным, а следовательно, экономически обоснованным. Значит, если он документально подтвержден, его можно включить в состав затрат на аренду.
Более того, в данной ситуации на стороне налогоплательщиков выступают и налоговики. Они признают, что такие затраты необходимы фирме, чтобы заключить договор. Поэтому данная сумма может быть признана расходами в целях исчисления налога на прибыль. Главное, чтобы арендатор использовал снятую недвижимость в производственных целях и затраты были подтверждены документами, составленными в соответствии с законодательством. Тогда такой платеж бухгалтер вправе включить в прочие расходы, связанные с производством и реализацией на основании ст.264 Налогового кодекса РФ. Такое мнение, в частности, выразило Управление МНС России по г. Москве в своих Письмах от 22 января 2003 г. N 26-12/4751 и от 16 декабря 2003 г. N 26-12/70411.
В бухгалтерском же учете стоимость опциона относят к расходам будущих периодов, а затем списывают в течение срока действия договора аренды. Проводки будут такими:
Дебет 97 Кредит 76
отражено приобретенное право аренды;
Дебет 76 Кредит 51
оплачено право аренды.
Далее ежемесячно в течение срока действия договора аренды стоимость опциона следует списывать на текущие затраты:
Дебет 20 (23, 26…) Кредит 97
списаны затраты по приобретению права аренды на текущие расходы.
