Расчет переменной части арендной платы пример
Арендная плата Размер арендной платы — еще одно обязательное условие сделки (п. 1 ст. 654 ГК РФ). Контрагент готов предоставить льготы и не требовать плату за какой-либо период, например за первые месяцы аренды? Тем не менее советуем в договоре избегать формулировок о том, что арендатор пользуется имуществом бесплатно. Иначе проверяющие могут доначислить доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования (п. 8 ст. 250 НК РФ). Поэтому лучше пересчитать арендную плату так, чтобы ее сумма учитывала предоставленную контрагентом льготу.
К примеру, ставка аренды составляет 390 руб. за кв. м в месяц. Срок аренды — год. Первые два месяца компания пользуется имуществом бесплатно.
Тогда общая сумма аренды составит 3900 руб. (390 руб. х 10 мес.). Значит, в договоре можно указать ставку 325 руб. за кв.
АРЕНДНАЯ ПЛАТА У АРЕНДОДАТЕЛЯ, В ТОМ ЧИСЛЕ ПЕРЕМЕННАЯ И ДОКУМЕНТООБОРОТ ПО НЕЙ
Арендные отношения пользуются огромной популярностью среди субъектов предпринимательской деятельности. Предоставляя «свободное» имущество в аренду, арендодатели с его помощью извлекают дополнительные доходы, а арендаторы, в свою очередь, за определенную плату получают возможность пользоваться чужими объектами движимого или недвижимого имущества. В настоящей статье мы рассмотрим вопросы учета арендной платы, полученной арендодателем от арендатора.
Правовое регулирование арендной платы
В соответствии со Гражданского кодекса Российской Федерации (далее — ГК РФ) основной обязанностью арендатора является своевременное внесение арендной платы за пользование имуществом в размерах и сроки, предусмотренные договором аренды. Арендная плата устанавливается в виде: — определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; — установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов; — предоставление арендатором определенных услуг; — передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду; — возложение на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества. Стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание указанных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды. Наиболее распространенным видом является установление арендной платы в виде твердых платежей, вносимых периодически или единовременно. По договору аренды может передаваться сразу несколько объектов. В этом случае, арендная плата может устанавливаться как в целом за все переданное имущество в аренду, так и за каждый объект в отдельности. Во избежание в дальнейшем разногласий между сторонами договора, арендную плату лучше установить отдельно по каждому переданному в аренду объекту. Арендная плата может состоять из основной (постоянной) части, соответствующей стоимости определенного договором количества переданной в аренду площади, и дополнительной (переменной) части (в том числе в виде компенсационной выплаты, являющейся возмещением затрат арендодателя по содержанию предоставленных в аренду помещений), порядок расчета которой основан на сумме платежей за коммунальное обслуживание предоставленных в аренду помещений. Переменная арендная плата, устанавливаемая ежемесячно, по соглашению сторон, с целью компенсации коммунальных платежей, по мнению автора, не полностью соответствует законодательству. Одновременно, с точки зрения налоговых органов, при такой арендной плате арендодатель сможет признать только расходы на приобретение топлива, воды и энергии всех видов, расходуемые на технологические цели, выработку всех видов энергии, отопление зданий, а также расходы на трансформацию и передачу энергии, потребленные им непосредственно, без учета потребленных арендаторами. В отличие от арендатора, который имеет право включить в состав расходов, принимаемых при налогообложении прибыли, как постоянную, так и переменную составляющую арендной платы (Письмо УФНС России по Московской области от 13.11.2006 г. N 21-25-И/1372). Согласно Информационному письму Президиума ВАС России от 11.01.2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в которого пояснено, что при применении статьи 614 ГК РФ судам необходимо исходить из того, что в течение года должно оставаться неизменным условие договора, предусматривающее твердый размер арендной платы либо порядок (механизм) ее исчисления. Арендатор обратился в арбитражный суд с иском к арендодателю о признании недействительным условия договора аренды, предусматривающего ежеквартальное повышение арендодателем размера арендной платы путем ее индексации с учетом инфляции, так как это условие противоречит императивной норме пункта 3 статьи 614 ГК РФ, устанавливающей возможность изменения размера арендной платы не чаще одного раза в год. Но суд, правда только в рассматриваемом случае, установил, что определение ставки арендной платы в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте, означает установление механизма ее исчисления. Такое определение размера арендной платы имеет целью устранение неблагоприятных последствий инфляции. Изменение курса иностранной валюты не означает изменения размера арендной платы в соответствии с пунктом 3 статьи 614 ГК РФ. В итоге, получается, что для внедрения переменной арендной платы необходимо иметь четкий алгоритм ее расчета, прописанный в договоре, в противном случае, легко проиграть судебное дело.
Переменная часть арендной платы — что это?
В случае неисполнения п. 6.3. в срок 60 календарных дней с момента подписания настоящего договора на Арендодателя налагается штраф в размере трехмесячной арендной платы.
Уплата штрафа не освобождает Арендодателя от выполнения своих обязательств согласно п. 6.3. настоящего договора. 4.4. В случае отключения снабжающими организациями какой — либо услуги по обеспечению Помещения теплоснабжением, электроснабжением, подачей холодной воды и т.п., по причине неоплаты указанных услуг со стороны Арендодателя либо невыполнение последним иных условий договоров, заключенных с поставщиками услуг, на Арендодателя налагается штраф в размере двухмесячной арендной платы, указанной в п.3.1.
Арендатора, Арендатор имеет право расторгнуть настоящий договор, уведомив об этом Арендодателя за 15 (пятнадцать) дней. При этом Арендатор имеет право не уплачивать арендную плату за период отключения одной из услуг. 4.6. Уплата санкций, установленных Договором, не освобождает Стороны от выполнения обязательств по Договору. Указанные в Договоре обязательства по уплате штрафных санкций возникают только при условии направления письменной претензии в адрес виновной Стороны 5.
СРОК ДЕЙСТВИЯ, ИЗМЕНЕНИЕ И РАСТОРЖЕНИЕ ДОГОВОРА 5.1. Срок аренды по настоящему Договору составляет 7 (семь) лет, начиная с даты передачи Помещения Арендодателем Арендатору.
5.2. Арендная плата уплачивается не позднее дней до начала очередного месяца. Или: Арендатор перечисляет арендную плату в соответствии с Графиком платежей, приведенным в Приложении № 5 к настоящему Договору (5) Арендованное имущество Первым делом проверьте, чтобы в договоре было подробно описано имущество, которое ваша компания берет в аренду (п. 3 ст. 607 ГК РФ). То есть указан его вид (здание, помещение), кадастровый (или условный) номер, адрес, этажность, площадь. Если же ваша компания арендует отдельное помещение, к договору обычно прилагают план его расположения на этаже. Эти же данные должны быть в акте, которым оформляется передача объекта аренды (п. 1 ст. 655 ГК РФ). Причем при аренде недвижимости этот документ обязателен. Иначе налоговики могут снять расходы на аренду как не подтвержденные документами (письмо Минфина России от 13 октября 2011 г. № 03-03-06/4/118).
Объект не по целевому назначению; — существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта. 5.3. По требованию Арендатора настоящий договор аренды может быть расторгнут в судебном порядке, если: — Арендодатель не предоставляет Объект в пользование Арендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего договора или назначением Объекта; — переданный Арендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендодателем при заключении договора, не были заранее известны Арендатору и не должны были быть обнаружены Арендатором во время осмотра Объекта; — Арендодатель не производит капитальный ремонт Объекта в установленные настоящим договором сроки; — Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Арендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.
6. Ответственность Сторон по договору 6.1.
Обоснование переменной части арендной платы — это что за документы
Очевидно, что в качестве подтверждения величины переменной части платы за аренду потребуются такие документы, как:
- непосредственно сам расчет, основанный на данных ресурсоснабжающих организаций и выполненный в соответствии с содержащейся в соглашении об аренде формулой, в оригинальном экземпляре за подписью ответственного лица арендодателя;
- акты, счета-фактуры, расчеты, выставленные ресурсоснабжающими организациями, в копиях.
Готовить такой комплект документов придется ежемесячно. Он будет являться необходимым приложением к счету-фактуре на аренду за прошедший месяц. Причем в таком счете-фактуре арендную плату можно показать как общей суммой, складывающейся из обеих ее составных частей (фиксированной и переменной), так и 2 строками, соответствующими фиксированной и переменной частям.
Введение в состав арендной платы переменной части — это действие оправданное, когда у арендатора имеют место значительные, но нерегулярные объемы потребления ресурсов из числа коммунальных платежей за арендуемый объект. Соглашением об аренде нужно предусмотреть не только наличие такой части в составе арендных платежей, но и установить конкретный алгоритм для ежемесячного расчета ее величины. Сам расчет вместе с копиями документов ресурсоснабжающих организаций, на данных которых он основывается, будет являться необходимым приложением к счету-фактуре за аренду.
Пример учета переменной арендной платы по IFRS 16.
Представьте, что вы арендуете площадь под магазин в течение 5 лет и соглашаетесь заплатить фиксированную ежемесячную арендную плату в размере 1 000 д.е. и годовую плату в размере 1% от выручки вашего магазина.
Фиксированная арендная плата будет корректироваться с учетом инфляции 1 раз в 2 года.
На дату начала арендного договора вы предполагаете, что ваши продажи составят 200 000 д.е в год. Ставка дисконтирования составляет 3%. Уровень инфляции по вашей оценке составит 2% в год.
Таким образом, изначально вы будете рассчитывать свое арендное обязательство на основе фиксированной ежемесячной платы в размере 1 000 д.е. за 5 лет аренды.
Как?
Дисконтируйте ежемесячные арендные платежи в сумме 1 000 д.е. за 5 лет по ставке 3%. При этом будьте внимательны, потому что платежи осуществляются ежемесячно и вы должны рассчитать месячную ставку на основе годовой ставки.
Если вы плохо ориентируетесь в таких расчетах, см. CFA — Как рассчитывать текущую стоимость (PV) серии денежных потоков (аннуитета и перпетуитета)?
Для данного расчета мы используем формулу (11) текущей стоимости (PV) обычного аннуитета.
\( \mathbf {PV = A \left } \)
В нашем примере проценты начисляются ежемесячно, поэтому мы модифицируем нашу формулу следующим образом:
\( \mathbf {PV = A \left ^{mN}} \over r_s/m \right]} \),
где:
- rS — годовая ставка дисконтирования,
- m — количество промежуточных периодов начисления в году (месяцев)
- N — количество лет.
PV = 1 000 д.е.rS = 3% = 0.03m = 12rS / m = 0.03/12 = 0.0025N = 5mN = 12 * (5) = 60 периодов начисления
Фактор текущей стоимости аннуитета = / 0.0025 = 55.652357
PV = 1 000 д.е. * 55.652357 = 55 652 д.е.
Приведенная стоимость ежемесячных арендных платежей в течение 5 лет составляет 55 652 д.е.
Эта сумма будет вашей оценкой актива в форме права пользования и арендного обязательства на момент начала аренды.
Проводки по первоначальному признанию аренды будут следующими:
- Дебет. Актив в форме права пользования: 55 652 д.е.
- Кредит. Обязательство по аренде: 55 652 д.е.
При последующем учете вы должны разделить каждый ежемесячный платеж на 2 части (см. параграфы 36-37 IFRS 16):
- Проценты, начисляемые на непогашенный остаток арендного обязательства (по ставке дисконтирования), и
- Сумма, уменьшающая обязательство по аренде.
Более подробное описание последующего учета и проводок у арендатора, .
При первоначальном учете вы проигнорировали корректировку на уровень инфляции, а также плату в размере 1% от вашей выручки.
В дальнейшем, когда вы платите 1% от вашей выручки, вы просто относите этот расход на прибыли и убытки.
Через 2 года фиксированная арендная плата будет скорректирована на 2%. При этом сумма арендных платежей изменится с 1 000 д.е. до 1 020 д.е.
Бухгалтер должен выполнить переоценку арендного обязательства на оставшийся срок (3 года) по первоначальной ставке дисконтирования (3%). Необходимо сделать расчет приведенной стоимости денежного потока, аналогично приведенному выше расчету, но с другими параметрами.
Полученная разница является суммой корректировки арендного обязательства.
В результате пересчета по формуле, приведенной выше, будут получены следующие результаты:
- Первоначальное обязательство по аренде до корректировки через 2 года составляет: 34 386 д.е.;
- Новое арендное обязательство после корректировки составляет 35 074 д.е.
Разница между этими двумя суммами составляет 688 д.е., и признается как:
- Дебет. Актив в форме права пользования: 688 д.е.
- Кредит. Обязательство по аренде: 688 д.е.
Расчет переменной части арендной платы образец месяцем
Приложение N к договору аренды нежилого помещения N от » » 20 г. (арендодатель — физическое лицо) АКТ РАСЧЕТА переменной части арендной платы г. » » 20 г. Гражданин (Ф.И.О.), далее именуемый «Арендодатель», с одной стороны, и общество » «, далее именуемое «Арендатор», в лице генерального директора , действующего на основании и в соответствии с Уставом, с другой стороны, совместно в дальнейшем именуемые «Стороны», составили настоящий акт (далее — Акт) о нижеследующем. 1. Арендодатель обеспечил оказание, а Арендатор потребил за период с » » 20 г. по » » 20 г. следующие коммунальные услуги. Вид коммунальных услуг Количество Тариф Начислено по тарифу, руб. Холодное водоснабжение (ХВС) куб. м руб/куб. м Горячее водоснабжение (ГВС) куб. м руб/куб. м Отопление кв. м руб/кв. м Электроснабжение кВт. ч руб/кВт. ч Водоотведение куб. м руб/куб. м ИТОГО 2.
