Курсовая работа: ценообразование на рынке недвижимости

Введение

Рынок недвижимости —
это совокупность отношений вокруг операций с объектами недвижимости: купли-продажи недвижимости, ипотеки, сдачи объектов недвижимости в аренду и т.д.

Основные сегменты рынка недвижимости: рынок земли, рынок жилья и рынок нежилых помещений.

Отдельно выделяют рынок доходной недвижимости, который сегментируется по функциональному назначению объектов:

рынок объектов офисного назначения;

рынок объектов торгового назначения;

рынок объектов производственно-складского назначения;

рынок гостиничных услуг;

рынок объектов незавершенного строительства.

В зависимости от юридических прав на недвижимость, которые являются объектом сделки между продавцом-покупателем, рынок недвижимости делят на рынки купли-продажи и аренды.

На рынке купли-продажи в обмен на соответствующий эквивалент передается полное право собственности, включающее право распоряжения, тогда как на рынке аренды объектом сделки является частичный набор прав, исключающий право распоряжения.

Можно выделить следующие особенности рынка недвижимости:

локальность;

низкая взаимозаменяемость объектов;

сезонные колебания;

необходимость государственной регистрации сделок.

При финансировании недвижимости выделяют три группы затрат:

расходы на поддержание объекта недвижимости в функционально пригодном состоянии;

ежегодный налог на владение недвижимостью;

высокие трансакционные издержки при сделках с недвижимостью.

Колебания спроса и предложения на рынке недвижимости происходят медленно, так как при наличии спроса увеличение количества объектов недвижимости происходит в течение длительного временного периода, определяющегося сроком строительства здания. В случае избытка недвижимости цены остаются низкими несколько лет.

Основные факторы, воздействующие на спрос и предложение:

экономические
: уровень доходов населения и бизнеса, доступность финансовых ресурсов, уровень ставок арендной платы, стоимость строительно-монтажных работ и строительных материалов, тарифы на коммунальные услуги;

социальные
: изменение численности, плотности населения, образовательного уровня;

административные
: ставки налогов и зональные ограничения;

экологические
: подверженность района месторасположения недвижимости засухам и затоплениям, ухудшение или улучшение экологической обстановки.

Недвижимость является финансовым активом, так как создается трудом человека и вложениями капитала. Приобретение и развитие недвижимости сопровождается высокими затратами и соответственно часто возникающей необходимостью привлечения заемных средств и т.п. Поэтому рынок недвижимости является одним из секторов финансового рынка.

Существует тесная взаимосвязь финансового рынка и рынка недвижимости: рост вложений в недвижимость оживляет рынок недвижимости, падение — сворачивает. Экономическая нестабильность сдерживает и российских, и зарубежных кредиторов и инвесторов. Для активизации финансирования инвестиций в недвижимость необходима государственная поддержка.

References:

1. Upravlenie nalogovoj nagruzkoj na predprijatijah stroitel’noj otrasli. Vylegzhanina E.V., Gureeva E.I. V sbornike: Problemy razvitija sovremennogo obshhestva:

jekonomicheskie, pravovye i social’nye aspekty Sbornik nauchnyh statej po itogam Vserossijskoj nauchno-prakticheskoj konferencii. Pod redak-ciej I.E. Belskih, A.F. Moskovceva.

2014. S. 69-75.

2. Sovershenstvovanie vzaimootnoshenij mezhdu Rossijskoj Federaciej i subektami RF (municipal’nymi obrazovanijami) v celjah snizhenija riskov dlja doho-dov territorial’nyh bjudzhetov. Grebennikova V.A., Stepanova E.A. Finansy i kredit. 2010. № 46 (430). S. 30-34.

3. «Nalogovyj kodeks Rossijskoj Federacii (chast’ vtoraja)» ot 05.08.2000 N 117FZ (red. ot 06.04.2015)

4. http://www.kadastr-23.ru — oficial’nyj portal FGBU «Federal’naja kadastrovaja palata Federal’noj sluzhby gosudarstvennoj registracii, kadastra i kartografii» po Krasnodarskomu kraju

Список литературы

1. Татарова А.В. Оценка недвижимости и управление собственностью

2. Учебное пособие. Таганрог: Изд-во ТРТУ, 2003.

3. Белых П.П. Формирование портфеля недвижимости / Финансовая акад. При правительстве РФ. Институт профессиональной оценки. — М.: Финансы и статистика, 1999. — 263 с.

4. Буланова Н.В. Рынок недвижимости: состояние перспективы развития: Учеб. пособие / Н.В. Буланова. — М.: Международная академия оценки консалтинга, 2003. — 147 с.

5. Грибовский С.В. Оценка доходной недвижимости: Учеб. пособие для вузов. СПб.: Питер, 2001. — 336 с.

6. Горемыкин В.А. Экономика недвижимости: Учеб. / В.А. Горемыкин — 3-е изд. перераб. и дополнено — М.: Проспект. 2004. — 635 с.

7. Крутик А.Б., Горенбургов М.А., Горенбургов Ю.М., Экономика недвижимости: Учебник пособие для вузов / А.Б. Крутик, М.А. Горенбургов, Ю.М. Горенбургов. — СПб.: Лань, 2001. — 480 с.

Задача №1

Оценить стоимость гостиницы методом капитализации дохода.

Исходные данные для расчета стоимости гостиницы.

Коэффициенты роста анализируемых показателей по годам

Сумма дисконтированного операционного дохода равна:

1763,18 + 1896,20 + 1933,52 + 1889,12 + 1639,76 + 1422,61 = 10544,39 тыс. руб.

Чистая стоимость объекта от продажи равна:

16155,63/0,14 — 16155,63*0,03 = 115397,35 — 484,66 = 114 912,69 тыс. руб.

Продисконтируем стоимость объекта:

114 912,69 /3,3 = 34 822,02 тыс. руб.

Окончательная величина стоимости гостиницы равна:

10544,39 + 34 822,02 = 45366,41 тыс. руб.

Стоимость земли, входящей в состав имущественного комплекса, — 180 000 руб. Объект собственности приносит постоянный доход в сумме 63 000 руб.

Анализ сравниваемых продаж показывает, что инвестора ожидают 15% ставку капитализации земли и 18% ставку капитализации улучшений. Оцените ставку имущественного комплекса.

Пусть Х — стоимость здания, в составе комплекса. Тогда постоянный доход будет складываться из доходов от здания и от земли:

Х * 18% + 180 000 * 15% = 63 000 руб.

Т. е. стоимость здания равна:

(63 000 — 180 000 * 15%) /18% = (63 000 — 27 000) /18% = 36 000/18% =

= 200 000 руб.

Т. е стоимость всего объекта недвижимости равна:

180 000 + 200 000 = 380 000 руб.

Площадь квартиры составляет 120 кв. м. Цена этой квартиры 400 тыс. руб. Цена другой сопоставимой квартиры 415 тыс. руб. — ее площадь 120,7 кв. м. Определить среднее значение цены третьей квартиры площадью 120,5 кв. м.

Рассчитаем среднюю арифметическую стоимость 1кв. м.:

(400/120) + (415/120,7) = 3,39

Определим стоимость сопоставимой квартиры площадью 120,5 кв. м.:

120,5 * 3,39 = 408,5 тыс. руб.

1.2 Факторы, влияющие на стоимость недвижимости

Можно выделить четыре фактора, влияющие на стоимость недвижимости.

1. Спрос — количество данного товара или услуг, находящее на рынке платежеспособных покупателей. Самый большой потенциальный спрос — на рынке жилья.

2. Полезность — способность имущества удовлетворять некоторые потребности человека. Полезность побуждает желание приобрести определенную вещь. Полезность жилья — комфортность проживания. Для инвестора, действующего на рынке недвижимости, наибольшей полезностью будет обладать земельный участок без ограничений на использование и застройку.

3. Дефицитность — ограниченность предложения. Как правило, при увеличении предложения определенного товара цены на данный товар начинают падать, при уменьшении предложения — расти.

4. Возможность отчуждаемости объектов — это возможность передачи имущественных прав, что позволяет недвижимости переходить из рук в руки (от продавца к покупателю), т.е. быть товаром. Раньше на землю в России была единая государственная собственность, поэтому земля не считалась товаром.

Таким образом, стоимость не является характеристикой, которая сама по себе присуща недвижимости: наличие стоимости зависит от желания людей, необходимо наличие покупательной способности, полезности и относительной дефицитности.