Кадастровую оценку хотят пересматривать чаще

Вопрос № 4. В каком порядке следует защищать свои права?

Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

• заявление в комиссию;
• заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
• административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Иные способы не исключаются.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:

1

По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц. 

2

Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.   

3

В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости. 

4

Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. 

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН ( ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «»; далее – закон о госрегистрации недвижимости). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться  Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения  будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило,  по решению суда (). Он  устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда».  Аналогичная правовая  позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Далее рекомендуется подать заявление в комиссию, а после этого – административное исковое заявление в суд об исправлении ошибки. 

Налоговая ретроспектива

Еще одно важное новшество — толкование всех корректировок в пользу потребителя. Если кадастровая стоимость недвижимости в результате пересмотра увеличится, налог на основании подорожавшей базы начнут рассчитывать только в следующем налоговом периоде

Но если кадастровая стоимость уменьшится, ее будут применять ретроспективно, с момента утверждения некорректных результатов оценки.

— Действующее законодательство не допускает изменения кадастровой стоимости за предшествующие налоговые периоды, — комментирует ситуацию уполномоченный по защите прав предпринимателей Псковской области Аркадий Мурылев. — В результате оспаривать завышенные результаты оценки во многих случаях нецелесообразно.

Вскоре кадастровую оценку смогут проводить и независимые уполномоченные

Вот конкретный пример. Переоценка кадастровой стоимости земли на Псковщине прошла в 2016 году. Аграрная компания узнала о том, что ее земля на бумаге подорожала в несколько раз, в 2017-м, когда пришла пора платить налоги за предшествующий год. Судебный процесс длился несколько месяцев, вступившее в законную силу решение суда предприниматель получил в 2018-м, но к тому моменту налоговая служба уже сформировала требования за 2017-й. Пересчитать налоги получилось только в текущем году за налоговый период 2018 года.

— Таких примеров — масса, — продолжает Аркадий Мурылев. — Если новые поправки узаконят пересчет налогов за все налоговые периоды, в течение которых применялась завышенная кадастровая стоимость, у предпринимателей, как и у граждан, будет больше стимулов заниматься возвратом переплаченных средств. А персональная ответственность руководства ГБУ повысит их шансы на положительное разрешение спора в досудебном порядке.

Кадастровую оценку земель на Псковщине в 2016 году провела петербургская фирма. Результатами остались недовольны не только предприниматели, но и садоводы — стоимость их участков выросла на бумаге в 10-25 раз.

Может ли измениться кадастровая стоимость?

Для существенного изменения кадастровой стоимости на участок земли требуются следующие причины:

1. Обнаружение каких-либо ошибок в соответствующей документации, которые являются главной причиной значительного завышения кадастровой цены. Их можно оспорить в суде либо в административном порядке. По решению уполномоченных специалистов исправления вносятся в официальные документы.
2. Появление тех или иных объективных изменений в перечне основных характеристик конкретного земельного участка (изменение его границ и, соответственно, площади, переквалификация вида разрешенного применения, определение к другой категории). В данной ситуации необходимо обратиться в местные органы Росреестра с заявлением и предоставить пакет соответствующих документов.

При завышенной кадастровой стоимости происходит и увеличение суммы налога на землю, который нужно платить ее собственнику, а также размер арендной платы либо выкупа государственного земельного участка. Поэтому уменьшение стоимости позволяет существенно сэкономить на разных сопутствующих расходах.

К самым распространенным причинам завышения данного показателя относятся:

1. Повышение удельного показателя для конкретного вида разрешенного применения.
2. Неправильно установленный вид разрешенного применения для соответствующего земельного участка.
3. Кадастровая цена заметно выше рыночной.

При неправильно рассчитанной кадастровой стоимости для оспаривания результатов необходимо обратиться в суд либо в специализированную комиссию. Сделать это требуется в течение шести месяцев после занесения информации в Государственный кадастр недвижимости.

Работники комиссии имеют право пересмотреть кадастровую стоимость на указанный участок земли только в таких ситуациях:

1. Если были предоставлены доказательства того, что оценку сделали на основании неверной информации.
2. Если имеется заключение, выданное независимым высококвалифицированным оценщиком, о реальной рыночной стоимости земли.

СПОР 5: На какое количество объектов будут предоставлены скидки пенсионерам?

Пенсионерам, инвалидам и военнослужащим предоставляются льготы по налогу на имущество от кадастровой стоимости на один из объектов налогообложения. Основной вопрос: для одного объекта, находящегося в собственности, будет действовать освобождение или для одного объекта в категории имущества?

Улюкаев сообщил, что «в законе предусмотрено освобождение от уплаты налога на имущество исходя из того перечня имущества, которое имеется у этих граждан, то есть по одному из категорий имущества».

Но эксперты остерегаются давать однозначный ответ на этот вопрос сейчас. «Мы только осенью заплатим этот налог. И тогда посмотрим, как налоговая понимает определенные положения», — говорит Вадим Засько. Он не исключает, что мнения Росреестра, ФНС и судов по этому вопросу могут разойтись.

Вопрос № 3. Распространяется ли «заморозка» на результаты ГКО по «новому» закону о кадастровой оценке?

Нет, не распространяется.

Во-первых, этот вывод основан на дословном толковании норм. предусматривает наложение моратория на результаты ГКО, полученные в соответствии с законом об оценочной деятельности. Но в отношении результатов ГКО, проведенной по закону о кадастровой оценке, такого правила нет.

Во-вторых, толкование необходимо производить в соответствии с конституционными принципами равенства, соразмерности и справедливости. Применение «самой низкой кадастровой стоимости» в течение длительного времени (трех лет), на мой взгляд, будет нарушать разумное равновесие, о необходимости соблюдения которого говорится в Постановлении КС РФ от 5 июля 2016 г. № 15-П. Думаю, «заморозка», по сути, стимулирует субъекты РФ, которые хотят повысить доходы соответствующих бюджетов за счет налоговых поступлений, в кратчайшие сроки провести ГКО по-новому. 

Вопрос № 5. Чем руководствоваться при определении кадастровой стоимости?

Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться непосредственно Законом № 360-ФЗ и нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

Налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц должна определяться как кадастровая стоимость по данным ГКН/ЕГРН: данная норма прямо закреплена в , . В отношении же налога на имущество организаций в НК РФ нет прямого указания на то, что налоговую базу (кадастровую стоимость) нужно учитывать по данным ГКН/ЕГРН.

При этом НК РФ устанавливает правило об изменении кадастровой стоимости объектов налогообложения (налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц) вследствие исправления технической ошибки, а также удовлетворения заявления комиссией или судом об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (, , ). В первом случае изменения учитываются в налоговой базе с налогового периода, в котором образовалась ошибка. Во втором случае сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судебная практика противоречива. Одни суды считают, что в налоговом споре руководствоваться нужно данными ГКН, а возражения заявителя о наличии ошибок в ГКН по существу не рассматриваются (постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2015 по делу № А41-67819/14, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 сентября 2013 г. по делу № А33-20800/2011, апелляционное определение Челябинского областного суда от 8 августа 2016 г. по делу № 11А-11661/2016, постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 сентября 2016 г. по делу № А40-228947/2015).

Есть и противоположная позиция: в налоговом споре руководствоваться нужно нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО, а факт внесения либо невнесения результатов ГКО в ГКН или внесения некорректных данных не имеет существенного значения для рассмотрения налогового спора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 июля 2014 г. по делу № А75-4073/2013, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. по делу № А40-154791/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2016 г. по делу № А40-226186/2015, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2016 г. по делу № А40-184954/2015).

Отметим и позицию ВАС РФ: по его мнению, новую кадастровую стоимость для целей определения арендной платы необходимо определять с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 15534/13 по делу № А07-20211/2012).