Как узнать кадастровую стоимость недвижимости

Можно ли доказать использование недостоверных сведений при оценке

Кадастровый инженер, занимаясь вопросом присвоения кадастровой стоимости целому многоквартирному зданию, квартире, частному дому или участку земли, опирается на множество факторов.

Если один из них учтен неверно, произошла техническая ошибка или виной стал человеческий фактор, можно направить обращение об исправлении ошибок. В качестве доказательств могут быть представлены данные из БТИ и другие технические документы.

Кадастровая стоимость объекта недвижимости, рассчитанная неверно, влияет на величину налога. Гражданин может потребовать возврат излишне уплаченных налогов только за 3 последних года.

Квартирный Эксперт

Квартирный эксперт — делится информацией которая помогает собственникам, арендаторам, найти ответы на актуальные вопросы и разрешить возникшие проблемы по владению и пользованию жилой недвижимостью.

Как оспорить кадастровую стоимость

Подать заявление о пересмотре может не только нынешний собственник, но и любое другое лицо, чьи интересы, права, обязанности затрагивает данный ошибочный результат. Государство позволяет требовать изменения стоимости только в меньшую сторону. Для этого нужно обратиться в суд или в специальную комиссию при Росреестре, можно подать прошение одновременно в обе организации.

Основания для пересмотра кадастровой стоимости

Весомыми и законными могут выступать следующие доводы:

1. Недостоверные сведения – показатель определен по данным другого объекта, с ошибками, с учетом неточных данных (здесь имеется ввиду площадь, материал стен, учет или исключение цокольного этажа, указание индивидуального отопления вместо централизованного и т.д.).
2. Превышение рыночной стоимости – здесь необходимо предоставить отчет о кадастровой оценке и заказать частную оценку реальной стоимости квартиры. Даты должны быть актуальны на момент обращения гражданина с претензией.

Гораздо проще и быстрее оспорить результат оценки в комиссии Росреестра. Если запрос не будет удовлетворен, отказ можно оспорить в судебном порядке. Однако если обратиться сразу в суд, и там будет вынесен отрицательный вердикт, то больше обратиться в комиссию будет невозможно.

Изменение кадастровой стоимости

Рыночная цена на недвижимость не идет на снижение, а увеличивается, что приводит к повышению кадастровой. По общим правилам пересмотр стоимости проводится раз в пять лет, однако, изменение показателя может производиться и до истечения данного срока при наличии определенных обстоятельств.

Для чего это нужно

Кадастровая оценка недвижимости лежит в основе расчета ставки налогообложения на жилое помещение. Зачастую основанием для ее пересмотра являются ошибки, допущенные при определении цены квартиры, влекущие за собой повышение ставки налога. Пересчет кадастровой стоимости в подобном случае производится по инициативе собственника, желающего уплачивать меньший налог.

Основания для уменьшения стоимости

Законодательно предусмотрено только два основания, позволяющих пересмотреть указанную в кадастровом реестре стоимость жилья:

• информация, имеющаяся в Кадастровой палате, является недостоверной, или при проведении расчета допущены ошибки, что привело к неправильному исчислению налога на недвижимость;
• установленная на дату произведения расчета стоимости рыночная цена существенно ниже кадастровой.

Наличие оснований для оспаривания цены определяется на основании информации, полученной от заказчика кадастровой оценки органами Росреестра. На запрос о предоставлении сведений оценщик должен ответить в течение 7 дней, отведенных статьей 24.18 ФЗ № 135-ФЗ, принятого 29 июля 1998 года.

Куда следует обратиться за изменением

Обжаловать установленную цену квартиры можно, обратившись:

• в специальную комиссию, занимающуюся обращениями владельцев, которые оспаривают кадастровую стоимость, установленную для недвижимости;
• в суд с иском о признании оценки недействительной.

Оспаривать кадастровую стоимость квартиры граждане могут в любой из этих инстанций – очередность обращения для физических лиц не установлена. А организации должны сначала подать запрос в комиссию, а затем – в судебный орган.

Порядок расчета кадастровой стоимости

Недвижимость оценивают в рамках процесса кадастрового учета. Происходит это в нескольких случаях:

• появление объекта – сдача дома в эксплуатацию, формирование участка под ИЖС, отведение земли под хозяйственные и другие нужды;
• изменение его характеристик – переоформление жилой квартиры под коммерческую недвижимость, отчуждение части земельного участка, пристройка к дому и пр.

Также регулярно проводится государственная кадастровая оценка недвижимости. На определенной области ее могут проводить массово или по конкретному объекту. Кадастровая стоимость рассчитывается на первое января года, за который уже начислен налог.

Нормы частоты оценки кадастровой стоимости

Основание с пояснением и ст. 24.12 ФЗ об оценочной деятельности в РФ .

1. Государственная – минимум раз в 3 года, иногда реже. Но обязательно пересчитывать стоимость каждые 5 лет.
2. В особенных субъектах – Москва, Санкт-Петербург и Севастополь входят в эту группу, здесь она пересчитывается каждые 2 года.
3. Негосударственная оценка – при оспаривании официальной экспертизы, если собственник уверен, что кадастровая стоимость не соответствует действительности, например, слишком завышена. Заказчик платит за такую оценку, так как именно он заинтересован в переоценке.

Как узнать, на основе чего проводили оценку кадастровой стоимости?

Данные о сведениях, использованных при формировании кадастровой стоимости на определенный объект, хранятся в специальном Фонде. Получить доступ к ним можно через тот же Росреестр по его номеру.

Полный отчет о процессе проведения оценки можно скачать папкой и ознакомиться в частном порядке. Там, кроме прочих, содержатся такие сведения:

• наименование органа власти, заказавшего оценку;
• дата утверждения отчета;
• ФИО и должность эксперта, проводившего оценку.

За отчетом можно обратиться лично в Департамент городского имущества или отделение Росреестра. Разъяснения должны предоставить в течение 30 рабочих дней.

Что это такое, зачем нужна и от чего зависит?

Кадастровой называется та стоимость недвижимого имущества (в данном случае – нежилого), которая официально определена и используется государственными органами в отношениях с собственником этого объекта. По сути – это та оценка, которую Росреестр должен считать верной на момент действия конкретного размера цены. Время от времени размер кадастровой стоимости государством уточняется.

Необходимость в использовании кадастровой стоимости связана прежде всего с исчислением налогов. Именно от того, во сколько конкретно оценено конкретное нежилое здание или помещение будет зависеть то, сколько его собственник в итоге заплатит в казну. До 2015 года исчисление в отношении иной недвижимости, кроме земли, производилось по инвентаризационной стоимости с учётом износа, которая всегда была намного ниже рыночной цены.

Что же касается кадастровой стоимости, то она определяется экспертами-оценщиками, которые действуют на основании контрактов, заключенных с Росреестром в порядке, определяемом ФЗ «Об оценочной деятельности». В своей работе эксперты исходят из многих параметров нежилого объекта, включающих, в частности:

• Расположение здания или помещения.
• Год постройки.
• Использованные при возведении материалы.
• Площадь и т. д.

При этом перерасчёт кадастровой стоимости должен проводиться не реже, чем раз в 5 лет.

Справка. Полное создание базы данных по кадастровой стоимости должно завершиться к 2021 году.

До этого момента в тех местах, где оценка ещё не проводилась, ещё могут применяться инвентаризационная стоимость либо, в спорных случаях, индивидуальная оценка, заказанная налоговыми органами в спорных ситуациях.

Подробнее об экспертизе нежилых зданий и помещений читайте здесь.

Что делать, если кадастровая стоимость определена ошибочно

Если собственнику кажется, что в кадастровом паспорте или выписке обозначена слишком высокая сумма, можно попытаться оспорить ее. Можно обратиться в соответствующий орган, если дом, земля или квартира имеют приличную стоимость. Тогда есть смысл требовать, чтобы стоимость пересчитали.

Налог на имущество необходимо платить каждый год. Он составляет 0,1% от кадастровой стоимости. А если разница между ней и фактической (рыночной) ценой объекта составляет несколько миллионов, естественно, собственнику не захочется платить лишние деньги.

Особенно в таком случае страдают предприниматели, так как на их долю приходятся самые высокие налоги. Так, если владелец коммерческой недвижимости захочет продать объект, ему придется заплатить 20% от ее кадастровой стоимости.

Если есть подозрение, что при установлении кадастровой стоимости были использованы неверные сведения, в процессе были допущены ошибки, можно потребовать ее пересмотра. Также свое недовольство результатами оценки может выразить гражданин, предприниматель или организация, считающие, что показатель сильно завышен. По сравнению с рыночной ценой квартиры или здания под магазин кадастровая стоимости должна быть ниже, в некоторых случаях разница может быть довольно весомой.

Из чего складывается цена?

С 2012 года определение кадастровой цены жилья, земельного участка или строения другого типа происходит путем математических вычислений, исходя из четко регламентированных факторов в правилах Росреестра и Минэкономразвития РФ.

Какие параметры объекта составляют ее конечный результат:

• Цена за квадратный метр (строения или земельного надела) в конкретном населенном пункте (регионе).
• Площадь здания или территории участка.
• Год возведения сооружения (дает понимание объемов его технического износа).
• Непосредственная локация – привязка к району, кварталу, массиву, и даже – этажности (для квартир).
• Целевое значение земельного участка.

Определив значения всех указанных характеристик, путем математического вычисления и сложения специалисты Кадастровой палаты определяют финальную цену каждого конкретного имущественного объекта.

Согласно Федеральному закону №237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» (ст. 11), каждая последующая переоценка недвижимости должна проходить с интервалом от 3 до 5 лет, и объясняется объективными факторами возможных технических изменений в нем, а также особенностями постоянно меняющейся инфраструктуры населенных пунктов.

Важно! Полученный результат кадастровой величины является условным, поскольку данное определение рассчитывается исходя из массовой оценки недвижимости в этом сегменте.

Сферы применения показателя

В том случае, когда кадастровая стоимость используется по отношению к нежилым объектам недвижимости, используемым в коммерческой деятельности, то это нужно:

• Для определения налоговой базы.
• Для обоснования сделок. Если стоимость, указанная в договоре мены, купли-продажи или ином слишком занижена по отношению к кадастровой – это может быть поводом для опротестования сделки, если найдётся для этого заинтересованное лицо.
• Для обоснования балансовой стоимости активов предприятия.

В любом случае, метод определения и способ получения результатов будут одинаковыми.

У владельца нежилой недвижимости могут возникнуть и такие вопросы:

1. Как провести перепланировку, переустройство и реконструкцию?
2. Как определить амортизационную группу объекта?
3. Какова процедура раздела?
4. Можно ли проживать и прописаться в нежилом помещении?

Кадастровая стоимость имеет значение в отношениях владельца недвижимости с государственными органами. Как и любая другая официальная информация, она доступна для любого человека, интересующегося конкретным нежилым объектом, однако цена получения сведений будет различаться в зависимости от способа получения данных и лица, которое запрашивает сведения.

Что делать, если кадастровая стоимость завышена

К сожалению, профессионализм оценщиков не гарантирует отсутствия ошибок, и в ряде случаев кадастровая стоимость жилья оказывается завышенной или же наоборот, заниженной. Если кадастровая стоимость завышена – размер налоговых отчислений для собственника увеличивается, что, разумеется, не есть хорошо. Однако если показатель оказался заниженным, это обстоятельство также может сослужить плохую службу. Например, если планируется брать кредит с залоговым обеспечением в виде квартиры, банк будет оценивать залог не по реальной рыночной стоимости, а по кадастровой оценки, даст меньше денег, чем хотелось бы заемщику.

Итак, что делать, если вы видите серьезные расхождения между рыночной стоимостью квартир, аналогичных по многим параметрам вашему жилью, и суммой, указанной в документах? Необходимо восстановить справедливость, и закон позволяет собственнику это сделать.

Первым делом необходимо отправиться в Росрестр и написать заявление на пересмотр кадастровой оценки, в этом государственном учреждении работает специальный отдел, который занимается подобными вопросами. Если же, по каким-то причинам Росреестр настаивает на том, что кадастровая оценка является справедливой, можно отстоять свои права в суде. Шансы добиться справедливости повышаются, если расхождение между рыночной и кадастровой стоимостью квартиры составляет 30% или больше.

Несколько способов узнать кадастровую стоимость квартиры

Основным документом, содержащим сведения о действительной стоимости квартиры, которая указывается в кадастре недвижимости, является выписка из ЕГРН, выдаваемая Росреестром. Однако существуют и иные способы проверить данную информацию, в том числе и бесплатные.

Кадастровый паспорт – быстро и бесплатно (при наличии)

При постановке недвижимости на государственный учет до 2017 года производилась выдача кадастровых паспортов, в которых и указывалась искомая стоимость помещения. Узнать информацию можно было совершенно бесплатно – для этого требовалось всего лишь посмотреть в бумагу, оформленную в соответствии со сведениями ГКН и ЕГРП.

Однако после вступления в силу ФЗ № 218-ФЗ, принятого 13 июля 2015 года, формирование и выдача подобной документации отменены. Поэтому воспользоваться возможностью могут только лица, получившие бумагу до 2017 года до следующей переоценки недвижимости.

Через интернет по адресу или кадастровому номеру

Искать информацию следует исключительно на портале Кадастровой палаты. Даже известный Интернет-ресурс Госуслуг подобные сведения не предоставляет.

Сайт Росреестра позволяет получить сведения об установленной цене на квартиру в режиме онлайн. Для этого потребуется зайти на портал и в разделе «Получение сведений» выбрать вкладку «Получить выписку о кадастровой стоимости» и ввести данные о жилом помещении. Поиск осуществляется на основании адреса или номера кадастра, присвоенного квартире при постановке на учет.

Обращение в МФЦ или кадастровую палату

Получить справку, содержащую выписку из ЕГРН с указанной стоимостью квартиры, можно при личном посещении органов Росреестра, либо при обращении к сотрудникам МФЦ. Для подачи запроса предоставляются:

• паспорт заявителя;
• квитанция об уплате 750 рублей в качестве госпошлины.

Также работник кадастровой палаты или МФЦ потребует заполнить заявление, содержащее просьбу о предоставлении информации.

Заказ проведения

Если в силу жизненных обстоятельств гражданину России потребовалось узнать любой тип стоимости нежилого помещения, описанного выше, то ему стоит делать всё так:

1. первым делом, нужно выбрать конкретную оценочную организацию, работающую на устраивающих клиента условиях;
2. далее, в такую фирму необходимо написать заявление о проведении оценки и приложить к нему пакет документов, которые сыграют роль основания для производства подобной процедуры;
3. следующим шагом, в нежилое помещение должен явиться оценщик, и после осмотра составить отчёт и предоставить его своему начальству;
4. последним шагом, от заказчика требуется забрать отчёт об оценке из организации, её производившей.

Если все описанные шаги выполнены в чёткой последовательности, то можно получить документально подтверждённую стоимость помещения в кротчайшие сроки.

• Скачать стандартный бланк заявления на оценку нежилого помещения
• Скачать образец заявления на оценку нежилого помещения

Документы: до и после процедуры

Если заинтересованный в оценке гражданин желает получить отчёт без задержек, то ему стоит собрать и предоставить в оценочную организацию пакет документов, в который входят:

1. свидетельство, подтверждающее проведение процедуры государственной регистрации;
2. технический паспорт, полученный в органе БТИ;
3. паспорт, содержащий кадастровые сведения о помещении;
4. документы, способные подтвердить право заказчика оценки на помещение;
5. информация о присутствии разного рода обременений или ограничений, связанных с использованием объекта недвижимости.

Важно. Стоит упомянуть, что если в оценочную организацию обращаются юридические лица, то они дополнительно должны предоставить свидетельство ОГРН, ИНН, выписку, полученную в ЕГРЮЛ, документы об учреждении, решение, подтверждающее избрание или назначение руководителя.

Какова сумма оценочной деятельности?

Ответ на подобный вопрос можно получить, только обратившись в организацию, занимающуюся оценочной деятельностью. К тому же сумма гонорара напрямую зависит от таких факторов как цель оценки, тип недвижимости, сроки подготовки отчёта и т.д.

Дело в том то разные фирмы имеют свои уникальные тарифы, которые могут быть совершенно непохожи друг на друга. В целом стоимость услуг оценщиков может колебаться от 5000 до 15000 руб. Однако, в подобных компаниях возможны скидки, которые не являются редким явлением.

Что это такое?

Кадастровая стоимость любого объекта недвижимости представляет собой его рыночную цену, выявленную путем оценки всех его элементов (земли, сооружений, помещений). При невозможности массовой оценки устанавливается рыночная, индивидуальная стоимость конкретного объекта.

Определяется данный показатель независимыми экспертами-оценщиками в ходе проведения государственной кадастровой оценки в соответствии с Федеральным законом РФ. Данная обязательная процедура проводится не чаще 1 раза в 3 года, но не реже 1 раза за 5 лет.

Зачем она нужна?

Цель оценки – установление реальной цены недвижимости с учетом сложившихся цен и действующих норм. Она позволяет справедливо разрешать споры и избегать хаоса во взаимоотношении заинтересованных сторон. Данная государственная оценка необходима для проведения следующих операций с недвижимым имуществом:

• определение суммы и ставки налога на имущество (ставка может изменяться от 0,3 до 1,5%);
• осуществление купли или продажи;
• справедливый раздел имущества;
• правильный расчет наследственных платежей;
• оформление ипотечного кредита.

Документ, подтверждающий кадастровую оценку, потребует и банк, при оформлении крупного кредита, когда залогом выступает нежилая недвижимость.

От чего зависит?

На величину влияют следующие факторы:

• площадь здания, помещения;
• географическое расположение (регион, населенный пункт, район, улица);
• внутреннее расположение помещения (этаж);
• амортизация (степень износа), продолжительность эксплуатации;
• особенности инфраструктуры района расположения недвижимости;
• уровень цен и экономического развития в районе, доходность.

Важно! Кадастровая стоимость имеет тенденцию к изменению, чаще всего в сторону возрастания. Влияние оказывает инфляция, изменение указанных факторов.

Как узнать по адресу или кадастровому номеру нежилой недвижимости?

Поскольку стоимость по кадастру определяется официально, данные о ней должны быть доступны любому желающему. И действительно, согласно ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», эта информация относится к числу общедоступных.

Для того, чтобы узнать кадастровую стоимость объекта нежилой недвижимости, необходимо знать про него что-то одно:

• кадастровый номер;
• точный адрес.

Кроме того, есть возможность получить:

1. Просто информацию для сведения. Она не будет иметь официального характера, однако позволит сориентироваться, например, в том, сколько придётся платить в очередном налоговом периоде.
2. Официальные данные, закреплённые соответствующим документом – выпиской из ЕГРН.

Обратите внимание! Кроме онлайн-справки можно воспользоваться данными публичной кадастровой карты. Однако там сведения обновляются реже.

Где можно получить документ?

В тех же случаях, если нужен именно официальный и заверенный документ, получить его можно следующими способами:

1. Обратившись напрямую в местное отделение Росреестра.
2. Подав заявление через офис МФЦ.
3. Онлайн, заказав документ на официальном сайте Росреестра либо в одном из коммерческих интернет-сервисов, работающих с этой организацией.
4. По почте, послав нотариально заверенное заявление в Росреестр.

В результате на руки заявитель получит выписку из ЕГРН со всей общедоступной информацией, включая и кадастровую стоимость. Получить можно:

• Бумажную распечатку, заверенную подписью регистратора и «синей» печатью.
• Электронный файл, заверенный цифровой подписью.

Оба вида документа равнозначны и могут быть использованы в любой ситуации.

Что для этого необходимо?

Как и при получении справочной онлайн-информации, потребуется либо кадастровый номер, либо полный адрес (для помещений – включая номер офиса, цеха или иного объекта). Самый надёжный вариант – это именно использование кадастрового номера: этот цифровой идентификатор индивидуален для каждого объекта недвижимости, как жилой, так и нежилой, а вот адрес может и совпадать.

Однако в большинстве случаев достаточно и адреса – тем более, что, зная его, можно с помощью того же онлайн-сервиса Росреестра узнать и кадастровый номер. Процедура получения выглядит следующим образом:

• Заинтересованное лицо подаёт заявление, предварительно оплатив услуги по изготовлению выписки из ЕГРН.
• Если заявление подаётся не напрямую – то оно передаётся в Росреестр (на бумаге или онлайн).
• Изготавливается выписка (в виде заверенной распечатки или файла).
• Результат передаётся заявителю.

Сроки исполнения

Срок, в течение которого будет готова выписка, зависит от способа подачи и от того, какой именно документ нужен – бумажный или электронный.

Минимальный срок – при заказе файла. Если загрузка на сервере небольшая, то готовый файл, снабжённый цифровой подписью, будет прислан в течение 10-15 минут. При большой загрузке срок измеряется уже часами, однако практически никогда время ожидания не превышает суток.

Если же заказывается бумажная выписка с кадастровой стоимостью, то она будет готова в следующие сроки (согласно ст. 62 ФЗ «О госрегистрации недвижимости»):

• При обращении непосредственно в Росреестр – не более 3 дней.
• При подаче заявки через МФЦ – не свыше 5 дней (2 дополнительных дня набегают за счёт дня на передачу заявления в Росреестр и дня на получение документа оттуда).
• При подаче заявления по почте – не более 3 дней, но реально заявитель документ получит позже, поскольку срок отсчитывается с момента поступления заявки в Росреестр, а также с учётом времени на доставку распечатки обратно со скоростью Почты России.

Стоимость

Обычно изготовление выписки является платной услугой. Она будет стоить от 400 рублей (для обычного гражданина) до 3000 рублей (для организации, если запрашиваются сведения о нескольких объектах). Точный размер оплаты необходимо в каждом случае уточнять отдельно.

Также для некоторых лиц услуга по выдаче выписок, содержащих сведения о кадастровой стоимости, может быть бесплатной. В частности, к ним относятся:

• Правоохранительные органы, прокуратура, суды различной юрисдикции.
• Нотариусы.
• Управляющие по делам, касающимся банкротства и т. д.