Судебная практика по аренде земельного участка двумя арендаторами одновременно
Чтобы получить официально права аренды на земельный участок, находящийся в ведении государственных органов или муниципалитета, необходимо оформить особый документ. Для приобретения права аренды на государственную землю необходимо получить документ, подтверждающий факт выделения земельного участка конкретному претенденту.
Фактически все условия получения земли от государства во временное пользование прописываются в акте о предоставлении земли гражданину, а договор аренды является только доказательством совершения такой сделки.
Учтите, что все условия и правила пользования и распоряжения землей заранее обсуждаются и в договор аренды вписываются уже условия, заранее известные обеим сторонам сделки.
Внимательно изучите материал следующей ситуации:
- На один и тот же участок земли претендовали несколько заинтересованных лиц;
- В итоге каждому претенденту предоставили договор аренды на участок земли;
- В случае подачи заявления в суд о признании законности сделки по аренде территории необходимо знать, что земля достанется тому претенденту, который сможет доказать наличие ходатайства на выделение именно ему земельного надела;
- Единственным арендатором в такой ситуации становится претендент, который сможет представить заверенные землеотводные бумаги.
Исходя из судебной практики по таким вопросам, делайте вывод о том, что сам договор аренды не может считаться единственным правоустанавливающим документом, подтверждающим права арендатора на землю. Свободное волеизъявление сторон сделки должно быть засвидетельствовано дополнительной документацией с постановкой удостоверяющих подписей уполномоченных должностных лиц.
Судебная практика по переходу права на землю при переходе прав на сооружение на ней
Часто встречается в судебной практике ситуация, когда переход права на возведенные на земле конструкции осуществлен на законных основаниях, а происходящий одновременно процесс смены владельцев земли путем передачи прав аренды на землю владельцу построек вызывает сомнение и споры в своей законности.
Разберитесь в ситуации, изучив нормы статьи 37 Земельного кодекса России. В данном документе сказано, что в случае передачи законных прав заинтересованному лицу на конструкции, помещения и сооружения, права на землю передаются автоматически. Но для их подтверждения необходимо получить отдельный документ, который подтверждает полученное право владельца распоряжаться земельным участком, на территории которого размещены приобретенные им постройки или конструкции капитального строения.
Такой запрет является формой принуждения собственника помещения к заключению договора аренды в пользу должностного лица на ту землю, которая автоматически должна достаться в собственность после приобретения или аренды помещений, возведенных на территории данного участка.
Представители администрации, отстаивающие свое право отказать в предоставлении земли на бесплатных основаниях собственнику помещений, ссылаются на то, что информации о виде применения земли в статье 37 ЗК РФ и в статье 552 ГК РФ нет. При этом нельзя осуществить перевод статуса земли, находящейся в собственности государства, в новый правовой статус владельца помещений, расположенных на этой территории.
Для сторонников такой позиции суть фразы «переходит право пользования» сводится к тому, что в ней имеются в виду условия использования и применения земельных ресурсов участка, права хозяйственного пользования и распоряжения участком, но не имеется в виду переход вида разрешенного землепользования автоматически.
Начальник Управления регистрации земельных правоотношений Московского городского комитета по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, полагает, что на основании аналитического подхода к данным статьи 37 ЗК РФ, статьи 1 и статьи 15 ФЗ «О плате за землю» новый собственник сооружений и капитальных объектов строительства получает право приоритетного оформления земельных отношений в свою пользу.
Что касательно конкретной ситуации, изложенной выше, Администрация Москвы оформит такое право приобретателя помещений решением на основании правосубъектности указанного в ситуации владельца сооружений и земли, на которой они воздвигнуты.
Обратите внимание, что правосубъектность рассматривается таким образом:
- Государственное учреждение может рассчитывать на получение земли вместе с помещениями на правах бессрочного использования территории;
- Гражданин имеет право получить землю вместе с помещениями на правах пожизненного наследуемого владения;
- Коммерческие организации, юридические лица могут получить землю на правах аренды, если цель использования земли носит коммерческий характер.
После изучения п. 3 статьи 552 ГК РФ специалисты пришли к выводу о том, что новый владелец построек и конструкций получает право вступать в земельные правовые отношения в отношении участка территории, на котором располагаются приобретенные им здания.
Однако, судебная практика арбитражных судов не совпадает с такой позицией специалистов правоведов. Как правило, суд принимает решение в пользу собственника помещений, признавая его права на землю в полном объеме, что исключает необходимость дополнительно заключать договоры аренды и вступать в правовые отношения по дополнительным договорам в отношении земельного участка.
Разберитесь с ситуацией на примере. Решением администрации населенного пункта компании «Феникс» передан участок земли на срок в 2 года на правах аренды. Руководство компании подало иск с целью оспорить решение администрации поселения. Для подтверждения правоты руководство компании передали суду материалы, доказывающие факт приобретения в собственность помещения на территории, которую вынуждены оформлять в аренду.
Требование руководства компании основывается на том, что земля должна быть предоставлена в бессрочное пользование, а не по договору аренды.
Суд принял решение в пользу компании «Феникс», мотивируя свою позицию тем, что при вынесении решения администрацией были нарушены условия, указанные в статье 37 ЗК РФ. Дополнительным мотивом стал факт принудительного заключения договора аренды, который должен составляться только по обоюдному желанию сторон в соответствии с волей каждого.
Уважаемые посетители Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания!
ВНИМАНИЕ! УЧАСТНИКИ СУДЕБНЫХ ПРОЦЕССОВ И ПОСЕТИТЕЛИ СУДА!
О режиме работы Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания с 12.05.2020 года.
В целях выполнения мероприятий по обеспечению санитарно-эпидемиологического благополучия населения в связи с распространением новой коронавирусной инфекции (COVID-19), требований, предусмотренных постановлениями Главного государственного санитарного врача Российской Федерации и рекомендаций Роспотребнадзора России, учитывая введенный на территории Республики Северная Осетия-Алания режим повышенной готовности, санитарно-эпидемиологическую ситуацию в Республике Северная Осетия-Алания, а также осуществление в суде мер по организации проведения судебных заседаний с учетом соблюдения вышеуказанных требований и рекомендаций, суд сообщает следующее.
Арбитражный суд Республики Северная Осетия-Алания с 12 мая 2020 года осуществляет свою деятельность в полном объеме с соблюдением требований, предусмотренных постановлениями Главного государственного санитарного врача Российской Федерации и условиями режима повышенной готовности, введенного в Республике Северная Осетия-Алания.
С учетом изложенного, в соответствии с рекомендациями Судебного департамента при Верховном Суде Российской Федерации, информируем вас о следующих ограничениях и порядке посещения Арбитражного суда Республики Северная Осетия-Алания в период распространения на территории Российской Федерации коронавирусной инфекции (COVID-19) (до минования надобности):
— при наличии любых респираторных симптомов следует воздержаться от посещения суда;
— допуск посетителей в здание суда во избежание массового скопления и с соблюдением принципа социального дистанцирования (не менее 1,5 м) осуществляется не ранее чем за 30 минут до начала судебного заседания;
— во избежание массового скопления людей в вестибюле суда участники судебных процессов ожидают пропуск в здание суда на улице с соблюдением правил социального дистанцирования (не менее 1,5 м);
— при входе в здание суда необходимо производить обработку рук антисептическим средством (находится в фойе суда), проходить обязательный контроль температуры тела;
— лица с повышенной температурой тела (выше 37 градусов), не имеющих средств индивидуальной защиты (масок или респираторов, перчаток), которыми посетители обеспечивают себя самостоятельно, в здание суда не допускаются.
— при входе в здание и внутри здания суда необходимо соблюдать правила социального дистанцирования (не менее 1,5 м);
— во время пребывания в здании суда ношение средств индивидуальной защиты (масок, респираторов, перчаток), которыми посетители обеспечивают себя самостоятельно, является обязательным. Также рекомендуется использовать кожные антисептики;
— лицам, участвующим в делах, рекомендуется письменно представлять позиции по существу споров и при наличии возможности заявлять ходатайства о рассмотрении дел в их отсутствие.
— лицам, не являющимся участниками судебных процессов, рекомендуется воздержаться от посещения суда.
Также информируем о том, что в период с 12.05.2020 по 01.06.2020 личный прием граждан руководством суда, а также прием корреспонденции нарочным способом производиться не будут. Подача документов в суд в указанный период может быть осуществлена посредством информационной системы подачи документов в электронном виде «Мой Арбитр» (https://my.arbitr.ru) либо с использованием услуг почтовой связи.
Приносим извинения за возможные неудобства и просим с пониманием отнестись к сложившейся ситуации.
C 12 мая 2020 года в Арбитражном суде Республики Северная Осетия-Алания реализуется техническая возможность проведения судебных онлайн-заседаний (подробнее…)
C 12 мая 2020 года в Арбитражном суде Республики Северная Осетия-Алания реализуется техническая возможность онлаин-ознакомления с судебными делами (подробнее…)
Подробнее
Обзор документа
Администрация муниципального района предъявила иск к собственнику зданий. Она просила взыскать, в частности, плату за использование земельного участка под ними как неосновательное обогащение.
Президиум ВАС РФ не нашел оснований для отказа в иске.
Земельный участок под зданиями относится к тем, госсобственность на которые не разграничена. Распоряжаться им уполномочена администрация муниципального образования.
С момента госрегистрации за ответчиком права собственности на здания к нему перешло имевшееся у его правопредшественников право постоянного (бессрочного) пользования на часть участка, занятую этими объектами и необходимую для их использования. Ответчик не относится к лицам, которым на таком праве могут предоставляться земельные участки. Поэтому он должен был оформить свое право путем заключения по собственному выбору договора аренды или купли-продажи, но не сделал этого. Имеющееся у ответчика право постоянного (бессрочного) пользования не было зарегистрировано, не является ранее возникшим и приобретено не в порядке универсального правопреемства. Поэтому он не может уплачивать добровольно и с него нельзя взыскать принудительно ни земельный налог, ни арендную плату. В подобных случаях плата за землю взыскивается с фактического пользователя земельного участка как неосновательное обогащение.
То, что ответчик внес денежные средства, названные им земельным налогом, не освобождает его от уплаты администрации неосновательного обогащения. Уплаченная сумма несопоставимо мала по сравнению с предъявленной ко взысканию. Денежные средства внесены не в бюджет муниципального района. Ответчик не является плательщиком земельного налога. Он заплатил за произвольно определенную часть площади участка, в отсутствие ее кадастровой стоимости. НК РФ не предусматривает уплату налога лицами, у которых такая обязанность отсутствует. Ответчик может потребовать вернуть внесенную сумму, тогда как администрация пропустит срок исковой давности на взыскание, даже если докажет нетождественность исков.
Землепользователь не может по своему усмотрению определять, что именно он будет уплачивать (земельный налог, арендную плату или неосновательное обогащение), кому и в каком размере.
Таким образом, иск заявлен управомоченным лицом. Плата за фактическое использование участка подлежит взысканию как неосновательное обогащение, что обусловлено невыполнением ответчиком обязанности по надлежащему оформлению права собственности или аренды.
Для просмотра актуального текста документа и получения полной информации о вступлении в силу, изменениях и порядке применения документа, воспользуйтесь поиском в Интернет-версии системы ГАРАНТ:
Судебная практика по нарушению прав и обязанностей сторон договора аренды земли
Знайте, что в договоре аренды существуют пункты и правила их оформления, которые:
- Установлены государством и не подлежат изменению по согласию сторон;
- Определены законом, но могут быть изменены по согласованию сторон;
- Дополнительные пункты, которые вписываются в договор по желанию сторон.
Чаще всего споры в арбитражном суде разрешаются в отношении арендаторов и их нарушенных гражданских прав с учетом взыскания убытков, причиненных такими нарушениями.
Рассмотрите данный ниже пример. Организация подает жалобу в суд с целью признать решение администрации поселения ошибочным и недействительным. Суть решения в том, что администрация закрепила права на смежную территорию с торговым предприятием, принадлежащим истцу, за третьими лицами. Организация заключала договор аренды с администрацией поселения на условиях предоставления территории для осуществления торговли.
Обратите внимание, что в договоре аренды было указано, что арендодатель обязуется не мешать арендатору осуществлять указанный вид деятельности, не менять условия договора в одностороннем порядке, не допускать осуществление работ на смежных территориях, которые повлекут снижение хозяйственной ценности для осуществления основной деятельности организации. Однако суд постановил проблемный смежный участок оставить за арендатором
Судебная коллегия приняла решение в пользу истца, так как постановление суда первой инстанции правильно признало недействительным вынесенное администрацией решение. Причина заключается в нарушении пункта договора, что по ГК РФ недопустимо
Однако суд постановил проблемный смежный участок оставить за арендатором. Судебная коллегия приняла решение в пользу истца, так как постановление суда первой инстанции правильно признало недействительным вынесенное администрацией решение. Причина заключается в нарушении пункта договора, что по ГК РФ недопустимо.
Знайте, в такой ситуации, кроме основных пунктов в договоре, которые прописываются в тексте, существуют пункты, которые являются базовыми для любого договора, касающегося прав и обязанностей всех землепользователей.
Если арендатор или арендодатель не соблюдает установленные нормы и правила по отношению к земельному участку, то они могут быть подвергнуты административной ответственности.
Органы земельного контроля часто необоснованно взыскивают штрафы с арендаторов за нарушение установленных законом норм пользования земельным участком. В таких случаях суд требует от органов земельного контроля, которые приняли решение о наложении штрафа, доказать факт нарушения.
Изучите материалы примера. Комитет муниципального образования по землеустройству постановил наложить штраф на арендатора земельного участка за нанесение ущерба путем уничтожения плодородного слоя земли. Суд отменил постановление указанного выше органа исполнительной власти по причине того, что сотрудники комитета не смогли доказать факт передачи земельного участка в пользование арендатору с полноценным плодородным слоем земли.
Вывод суд сделал исходя из проверки договора аренды на момент его заключения, узнав, что никаких оценочных работ в отношении качества почвы не проводилось, акт не составлялся. Основания для наложения штрафа арендатору не существует.
