Облагается ли НДС передача неотделимых улучшений арендодателю
.
Возмещение производится на основании счетов-фактур от подрядчиков. При этом могут возникать разные спорные ситуации. При сдаче в использование нередко вносятся какие- то изменения в имущество – адаптация под конкретные цели.
Неотделимыми улучшениями называют те, которые нельзя отделить без нанесения вреда для имущества, например, прокладка вытяжной вентиляции. Обычно признак встраивания при монтаже говорит о неотделимости элемента.
Единого мнения относительно того, облагается ли сбором передача неотделимых улучшений, нет. Преобладает та точка зрения, согласно которой такие улучшения облагаются платежом НДС.
Чтобы принять корректные решения по налогообложению, следует учитывать условия договора, обстоятельства создания улучшений, их характеристики и специфику, и с учетом этого принимать решения о необходимости обложения налоговыми платежами.
НДФЛ и страховые взносы
Если для выполнения ремонтных работ организация привлекла сторонних граждан, то при выплате вознаграждения удержите НДФЛ (подп. 6 п. 1 ст. 208 и п. 1 ст. 226 НК РФ).
Также начислите взносы на обязательное пенсионное (медицинское) страхование (ч. 1 ст. 7 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ). Взносы на обязательное социальное страхование в ФСС России не начисляйте (п. 2 ч. 3 ст. 9 Закона от 24 июля 2009 г. № 212-ФЗ).
Взносы на страхование от несчастных случаев и профзаболеваний начисляйте, если такая обязанность предусмотрена договором с подрядчиком (ч. 1 ст. 20.1 Закона от 24 июля 1998 г. № 125-ФЗ).
Подробнее об этом см. Как отразить в учете вознаграждение по гражданско-правовому договору на выполнение работ (оказание услуг), заключенному с гражданином.
Налог на аренду помещения: порядок уплаты за нежилое и жилое помещение
Если физическое лицо сдает помещение в аренду, получает коммерческую выгоду от этого, деятельность является облагаемой налогами. Физическое лицо должно уплачивать НДФЛ 13% от всей суммы получаемой оплаты.
При передаче в пользование нежилого помещения, доход собственника облагается платежом. Вид платежа, который нужно внести в бюджет, зависит от того, какой статус имеет лицо – если оно не является ИП, требуется вносить НДФЛ, для ИП – платеж согласно выбранному режиму обложения. В некоторых случаях НДС не облагается аренда.
Если при сдаче в пользование имущества лицо совершало правонарушения, оно должно внести штраф 20% от невнесенного платежа, однако, если есть подтверждения тому, что налог не переводился умышленно, либо деяние совершается не впервые, санкция может увеличиться до 40% от суммы невнесенного сбора.
Моментом установления базы по НДС является дата оплаты в счет услуги или последний день отчетного квартала, когда оказывались услуги (выбрать требуется наиболее раннюю из дат). При оказании услуги счета-фактуры должны быть выставлены не позднее 5 суток с момента оказания услуг.
Собственник имеет право не оформлять счета-фактуры, если услуги по предоставлению имущества оказываются сторонам, не имеющим обязанности по внесению платежа НДС. Также счета-фактуры могут не составляться, если есть письменное согласие сторон сделки.
Бухучет: текущий ремонт
Как правило, арендатор проводит текущий ремонт, поддерживает имущество в исправном состоянии и несет расходы на его содержание (ст. 616 ГК РФ). Поэтому, если иное не предусмотрено договором аренды, затраты на текущий ремонт арендованного имущества относятся к текущим расходам организации (абз. 2 п. 67 Методических указаний, утвержденных приказом Минфина России от 13 октября 2003 г. № 91н, п. 13 ПБУ 10/99).
Если арендованное имущество сломалось по вине сотрудника, расходы на ремонт можно удержать из его зарплаты.
В бухучете расходы на текущий ремонт арендованного имущества отражайте аналогично расходам на ремонт собственных основных средств. Все зависит от того, каким способом – или – они выполнены.
Ситуация: как отразить в бухучете арендатора запчасти, замена которых происходит при текущем ремонте арендованного имущества?
Порядок отражения в бухучете зависит от условий договора аренды.
Основное средство, переданное арендатору во временное пользование (в т. ч. все узлы, агрегаты и механизмы, входящие в его комплект), является собственностью арендодателя и отражается на его балансе (ст. 608, абз. 1 ст. 606 ГК РФ). В то же время при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендованное имущество арендодателю в том состоянии, в котором оно было им получено (либо в состоянии, оговоренном в договоре). Это следует из статьи 622 Гражданского кодекса РФ. Поэтому при наличии согласия арендодателя на ремонт арендатор, возвращая имущество с замененными запчастями, полностью выполняет свою обязанность, указанную в статье 622 Гражданского кодекса РФ, – вернуть имущество в состоянии, оговоренном в договоре. Положений о том, что арендатор должен вернуть запчасти (детали, комплектующие), которые получены, например, в ходе ремонта объекта аренды, данная статья не содержит.
Кроме того, доходы, полученные в результате использования арендованного имущества, являются собственностью арендатора (абз. 2 ст. 606 ГК РФ). К таким доходам можно отнести и запчасти, полученные в ходе ремонта.
Однако право собственности на это имущество может перейти к арендатору только при соблюдении следующих условий:
по договору аренды обязанность проведения ремонта возложена на арендатора (ст. 616 ГК РФ);
договор не содержит запрета на замену запчастей;
ремонт был необходим, что подтверждено документально (например, дефектной ведомостью) (ст. 10 ГК РФ, ч. 1 ст. 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ);
замененные в ходе ремонта запчасти (детали, комплектующие) не были указаны в договоре (акте приема-передачи имущества) как самостоятельные объекты аренды (например, монитор, системный блок, клавиатура) (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Если все эти условия выполнены, и арендатор считает, что запчасти, оставшиеся после ремонта, могут быть использованы в его деятельности, их следует принять на баланс как :
Дебет 10 (15) Кредит 98-2 – оприходованы запчасти, оставшиеся после ремонта арендованного основного средства.
То, что арендатор вправе по своему усмотрению распоряжаться запчастями, оставшимися после ремонта, подтверждается и арбитражной практикой (см., например, решение Арбитражного суда г. Москвы от 19 апреля 2001 г. № А40-10073/01-64-144). Несмотря на то что впоследствии это решение было отменено, учитывать изложенные в нем выводы можно. Дело в том, что отмена произошла по обстоятельствам, не связанным с рассматриваемой ситуацией (постановление ФАС Московского округа от 29 августа 2001 г. № КГ-А40/4578-01).
Если же хотя бы одно из перечисленных выше условий не выполнено, запчасти, полученные в ходе ремонта основного средства, признаются собственностью арендодателя. В этом случае принимать их на свой баланс арендатор не вправе. В частности, арендатор должен вернуть арендодателю демонтированные запчасти, если он производил ремонт по собственной инициативе без согласования с арендодателем. Такой вывод следует из положений статей 606, 608 и 622 Гражданского кодекса РФ.
Бухучет: капитальный ремонт
По общему правилу капитальный ремонт обязан проводить арендодатель (ст. 616 ГК РФ). Поэтому если договором аренды не предусмотрено иное, затраты, понесенные арендатором с согласия арендодателя, должны быть возмещены деньгами либо зачтены в счет арендной платы. Возместить такие расходы арендатору обязаны и в случае, когда он был .
Возникновение задолженности арендодателя на сумму затрат арендатора на капитальный ремонт отразите в бухучете проводкой:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 10 (60, 69, 70…) – отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов.
Если арендодатель возмещает расходы арендатора путем перечисления денежных средств на его расчетный счет, в учете сделайте проводку:
Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» – возмещены затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства.
В случае когда арендодатель сумму затрат на капитальный ремонт, понесенных арендатором, засчитывает в счет арендной платы, в бухучете сделайте запись:
Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» – затраты на капитальный ремонт арендованного основного средства зачтены в счет арендной платы.
Такой порядок учета основан на положениях Инструкции к плану счетов.
Пример отражения в бухучете расходов на капитальный ремонт арендованных основных средств, выполненный подрядным способом. По условиям договора аренды такие затраты засчитываются в счет арендной платы
ООО «Торговая фирма «Гермес»» провело капитальный ремонт арендованной холодильной камеры с помощью подрядной организации ООО «Альфа». Ремонт проведен с согласия арендодателя. Стоимость работ составила 8260 руб. (в т. ч. НДС – 1260 руб.). По условиям договора аренды арендодатель возмещает затраты на капитальный ремонт, понесенные арендатором, путем зачета в счет арендной платы.
В апреле при получении акта о выполненных работах от подрядной организации бухгалтер сделал следующие проводки:
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 60 – 7000 руб. – отражена задолженность арендодателя по возмещению расходов на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры;
Дебет 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС» – 1260 руб. – начислен НДС со стоимости переданных арендодателю ремонтных работ;
Дебет 60 субсчет «Расчеты с арендодателем по арендной плате» Кредит 76 субсчет «Расчеты с арендодателем по возмещению расходов» – 8260 руб. – затраты на капитальный ремонт арендованной холодильной камеры зачтены в счет арендной платы.
Если же договором предусмотрено, что капитальный ремонт осуществляет арендатор за счет собственных средств, то порядок отражения таких расходов аналогичен .
