Как зарегистрировать права на недвижимость

Срок регистрации

Действующим законодательством определен срок, в течение которого право собственности на квартиру должно быть зарегистрировано в Росреестре. Его продолжительность зависит от способа направления информации в компетентный орган. Она исчисляется с момента поступления необходимых документов в регистрирующую инстанцию. В случае направления по почте, личной передачи или через законного представителя срок составит семь рабочих суток.

Также инициатор может направить сведения через многофункциональный центр. В этом случае срок регистрации составит девять рабочих суток с момента передачи документов в МФЦ. Дополнительные два дня необходимы для того, чтобы специалисты центра имели время для оказания услуги. Указанные сроки определены Федеральным законом от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Договор купли-продажи квартиры

Основным документом, относящимся к реализации квартиры, является договор. Все вопросы, касающиеся процедуры такого характера, регулируются главой 30 Гражданского кодекса РФ. По условиям договора купли-продажи одна сторона обязуется передать другой некое имущество. Последняя должна принять его и оплатить. Все условия сделки стороны устанавливают самостоятельно. В то же время нужно учитывать требования действующего законодательства.

Договор может быть оформлен двумя способами: самостоятельно и при помощи квалифицированного специалиста. В первом случае участники проводят переговоры и определяют условия будущей сделки. Во втором участие в процедуре принимает юрист или нотариус. Такой способ повлечет за собой дополнительные затраты. Однако он гарантирует, что сделка будет соответствовать требованиям действующих нормативных правовых актов. Следует отметить, что участие специалиста, в большинстве случаев, обязательным условием не является.

Основные условия

Договор купли-продажи должен содержать в себе ряд условий, которые не только отражают суть сделки, но и позволяют идентифицировать стороны соглашения.

В такой перечень входят:

1. Дата и место заключения.
2. Сведения о сторонах сделки – фамилия, имя, отчество каждого, данные паспортов. Если в сделке участвуют законные представители, то указываются данные их доверенностей.
3. Информация о предмете договора. Тут нужно подробно описать квартиру, указать её площадь, этажность, место расположения. Такую информацию можно оформить в виде отдельного приложения.
4. Стоимость договора и порядок расчетов. В этом разделе указывается цена на недвижимость, а также способы передачи денежных средств. Это может быть вручение наличных продавцу под расписку либо зачисление на банковский счет, с последующим предоставлением квитанции.
5. Порядок передачи квартиры.
6. Права, обязанности и ответственность сторон. В этом разделе надо указать, что продавец должен передать квартиру, а продавец принять её и оплатить. Также нужно оговорить меры воздействия, которые могут применяться к недобросовестному участнику сделки. Это может быть штраф, пеня, неустойка. Ещё необходимо указать причины, по которым договор можно расторгнуть в одностороннем порядке.
7. Порядок урегулирования споров. В этом разделе нужно указать, что любые вопросы должны решаться путем проведения переговоров, а при недостижении согласия – в судебном порядке.
8. Срок действия.
9. Банковские реквизиты сторон.

Договор подписывается участниками сделки или их законными представителями.

Стороны договора

Сторонами договора купли-продажи являются продавец и покупатель. Ими могут быть как физические, так и юридические лица. При этом каждый из участников должен соответствовать определенным требованиям. Компания должна быть зарегистрирована в качестве юридического лица и иметь уставную документацию. И к физическому лицу предъявляются некоторые требования. Человек должен иметь право совершать от своего имени сделки имущественного характера. Если он ограничен в дееспособности или является несовершеннолетним, от его имени могут действовать законные представители, при условии, что они получили согласие органов опеки.

Как происходит электронная регистрация?

Если покупается квартира в новостройке, то регистрируется договор долевого участия (ДДУ), на вторичном рынке — договор купли-продажи жилья. Также сервис распространяется на земельные участки. Правда, для последних и для вторичного жилья сервис доступен только в том случае, если право собственности на них было оформлено после 1998 года. Услуга применяется только при прямых сделках, то есть цепочки сделок так зарегистрировать нельзя. Есть ещё ограничение на количество созаёмщиков (не более пяти), продавцов и покупателей (не более двух).

После одобрения ипотечного кредита нужно приехать в банк для подписания кредитного договора и других документов. В этот момент представитель банка предложит подключить сервис безопасных расчётов (2 000 ₽). Его суть — в хранении банком денег до регистрации сделки в Росреестре: только после регистрации договора банк отправит средства продавцу недвижимости. Если договор не зарегистрируют, то деньги вернутся покупателю. «Услуга необязательная», — пояснили в пресс-службе Сбербанка.

Покупателю и продавцам делают усиленную квалифицированную электронную подпись (УКЭП), которой будет подписываться договор.

Отправить пакет документов на регистрацию по условиям оказания услуги должны в течение 14 дней с момента её оплаты. Покупателю недвижимости придёт СМС-сообщение с кодом. Позвонит представитель регистратора (Росреестра) и запросит этот код. После его введения договор будет подписан цифровой подписью и передан на регистрацию.

Регистрация договора занимает 5–7 дней. Как только договор будет зарегистрирован, пришлют СМС-сообщение, а на электронную почту поступит подписанный договор.

В течение следующих суток Сбербанк должен перевести деньги продавцу недвижимости.

Отказ Росреестра: что делать заявителям

Отклонить заявление о переходе прав на квартиру могут, если причины, указанные в решении о приостановке процедуры, не были устранены (ст. 27 закона 218-ФЗ). При несогласии с выводами государственного органа заявители вправе обратиться в суд. Оспаривать отказ в регистрации необходимо в порядке административного судопроизводства (КАС РФ).

Если сторонами спорного соглашения купли-продажи являются физические лица, иск предъявляют в суд общей юрисдикции. При неудачной покупке квартир организациями дело рассматривают государственные арбитражи. Особенностью таких разбирательств становится необходимость привлечения дипломированного юриста. Лица без специального образования не могут отстаивать интересы клиентов.

Судебная практика по обжалованию отказов довольно обширна. Зачастую споры доходят до Верховного суда РФ (определение № 307-КГ18-15763 от 13.12.18). Однако успеха удается добиться лишь единицам. Наиболее острые вопросы регистрации прав на дом, комнату, квартиру служителями Фемиды разъяснены. Сотрудники Росреестра неукоснительно им следуют. Добиться признания правоты будет нелегко. При удовлетворении иска соглашение купли-продажи зарегистрируют. Заявители же смогут настаивать на компенсации ущерба, причиненного неправомерными действиями чиновников.

Регистрация прав на жилые объекты – ответственная и многоступенчатая процедура. Обращение в нотариальную контору обезопасит участников от приобретения «проблемной» недвижимости и облегчит процесс внесения сведений в ЕГРН.

Государственная регистрация

Сделка имущественного характера с недвижимостью, в том числе и с квартирой, подлежит госрегистрации.

В данном случае речь идет о фиксации права собственности. Сам договор регистрировать не нужно. Для этого новый собственник помещения должен собрать необходимые документы, оформить заявление и обратиться в компетентный орган.

Компетентный орган

Органом, в компетенции которого находится решение вопросов такого характера, является Росреестр. Его филиалы располагаются в каждом регионе страны. В то же время инициатор имеет право обращаться и в другие инстанции, например, на почту, в МФЦ или в нотариальную контору. Но все указанные организации – это, по сути, посредники. То есть они только лишь подготовят и помогут переслать необходимые данные по назначению. Регистрация договора купли-продажи квартиры и права собственности находится только в компетенции Росреестра.

Процедура

Чтобы инициировать процедуру регистрации, заинтересованное лицо должно направить в Росреестр заявление. Оно оформляется на обычном офисном листе либо с использованием типографского бланка.

В тексте должно быть указано:

1. Название регистрирующей инстанции, её адрес.
2. Данные инициатора – как зовут, где живет, контактный телефон.
3. Дата и место заключения договора купли-продажи, его стоимость и срок действия.
4. Подробное описание купленной квартиры – место нахождения, этажность, общая площадь.
5. Ходатайство о регистрации права.
6. Перечень документов для оказания услуги.
7. Дата обращения и подпись человека.

К заявлению надо приложить оригиналы или заверенные копии документов, которые касаются сделки. Всю указанную информацию нужно будет направить в Росреестр.

Собранные сведения человек должен направить в регистрирующий орган. Для этого заинтересованное лицо может использовать несколько способов. Прежде всего, это самостоятельная доставка. Такой вариант предусматривает личную явку человека или его законного представителя в орган регистрации. В таком случае нет необходимости сразу составлять заявление. Для этого специалисты Росреестра предоставят инициатору типографский бланк и помогут его заполнить. Также человек будет иметь возможность исправить сразу ошибки или неточности. Следует отметить, что у законного представителя должна быть на руках доверенность, подтверждающая его полномочия.

Ещё один — почтовая пересылка. В этом случае человеку придется оформить заявление самостоятельно. Для этого можно использовать обычную офисную бумагу. Следует отметить, что почтовая пересылка лишает человека возможности сразу устранить допущенные ошибки. Все документы необходимо направлять заказной корреспонденцией с уведомлением о вручении адресату.

В завершении человек имеет право обратиться в МФЦ. В этом случае ему будет достаточно лишь представить имеющиеся на руках документы, которые касаются сделки. Все остальные действия в интересах инициатора выполнят специалисты центра. Они окажут помощь в составлении заявления, а также направят необходимые данные в Росреестр.

Обратите внимание, что прописка в квартире будет возможна только после полного оформления перехода права собственности. Новый владелец может прописывать вместе с собой детей, супруга и других родственников по собственному усмотрению

Сколько дней регистрируется договор купли-продажи квартиры в Росреестре, Регпалате

Сроки процедуры установлены ст. 16 закона № 218-ФЗ. Они определяются с учетом обстоятельств каждой сделки. При обращении в Регпалату сроки будут следующими:

При обращении в МФЦ указанные сроки увеличиваются на 2 дня.

При отсутствии замечаний процедура проводится в установленные законом сроки. Иногда возможны задержки по независящим от заявителей причинам (при большом количестве заявлений, сбоях в работе программы Росреестра и пр.)

В результате каждому заявителю выдается экземпляр ДКП со штампом, который подтверждает регистрацию перехода права собственности. Покупателю передается также выписка из ЕГРН. После этой процедуры ДКП считается выполненным в полном объеме и прекращает свое действие, после чего его нельзя разорвать даже по согласию сторон. При такой необходимости придется обращаться в суд или заключать новый договор об упразднении существующего.

ЕГРП

Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество (ЕГРП) представляет собой базу данных, в которой в электронном виде содержатся все имеющиеся данные о правах на объекты недвижимости.

В базе хранится информация не только о существующих на данных момент правах, но и уже прекративших свое действие. Также в ЕГРП можно найти данные об обладателях таких прав и имеющихся обременениях прав собственности.

Реестр содержит также всю техническую информацию об объекте недвижимости – площадь, предназначение (жилая или нет), адрес и др. До фактического запуска Единого госреестра, произошедшего 31.01.1998 за регистрацию сделок купли-продажи недвижимости отвечали органы местного самоуправления и БТИ (бюро технической инвентаризации).

Очередные изменения в процессе регистрации сделок произошли в 2017 году – база ЕГРП была объединена с базой ГКН (Государственного кадастра недвижимости). Объединенный реестр получил название ЕГРН, Единый Государственный Реестр Недвижимости.

Где регистрируется договор

Обязанность провести регистрационные действия по договору купли-продажи квартиры возложена на Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии (среди встречающихся названий: Росреестр, Регпалата), но законодательством предусмотрено несколько вариантов обращения как напрямую, так и через посреднические службы.

Независимо от выбранного органа для подачи документов, каждый заявитель может отследить ход рассмотрения своей заявки на официальном портале Росреестра по номеру, присваиваемому при подаче заявки.

МФЦ

С 2017 года основная функция по регистрационным процедурам в отношении купли-продажи квартир возложена на офисы МФЦ. Они не фиксируют право собственности, а выполняют посреднические функции между заявителями и Росреестром. В большинстве населенных пунктов только так можно подать документы, тогда как возможность обращения напрямую в Регпалату не предусмотрена. Дополнительное удобство этого способа – широкая распространенность офисов и ведение приема по экстерриториальному принципу. Это значит, что заявители могут выбрать наиболее удобный по местоположению офис. Но срок процедуры при этом будет увеличен на пару дней, которые займет доставка бумаг в регистрирующий орган. Найти подходящий вариант можно на сайте Единой справочной службы МФЦ.

Росреестр

Возможность регистрации перехода прав собственности напрямую через территориальные подразделения Регпалаты сохранена только для отдаленных населенных пунктов, где еще не работают офисы МФЦ. Записаться на прием можно на .

Нотариус

Регистрация через нотариуса позволяет пройти процедуру в ускоренном режиме, но сопряжена с дополнительными расходами. По нотариально заверенным ДКП подавать документы можно через нотариуса. Процедура обязательного заверения касается сделок, где:

• одной из сторон является несовершеннолетний/недееспособный гражданин;
• жилплощадь находится в долевой собственности.

С 31.07.2019 будет отменено обязательное нотариальное заверение ДКП по квартирам, находящимся в долевой собственности, если отчуждение долей всех содольщиков проводится одновременно в рамках одной сделки (ст. 5 закона № 76-ФЗ от 1.05.2019).

Во всех остальных случаях привлечение нотариуса возможно по обоюдному согласию сторон. Он предварительно проверит подлинность и точность оформления всех бумаг, что позволит гарантировать юридическую чистоту процесса купли-продажи. Далее нотариус заверит их и направит в Росреестр в электронном виде. Причем сделать это необходимо не позднее окончания рабочего дня или в иные сроки, обозначенные договором. Иначе нотариусу предоставляется еще 2 дня на отправку бумажных экземпляров. С 1 февраля 2019 года , поскольку эта процедура входит в основную услугу по удостоверению сделки.