Новый порядок оспаривания кадастровой стоимости

Вопрос № 5. Чем руководствоваться при определении кадастровой стоимости?

Видимо, в налоговом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться данными ГКН/ЕГРН. Между тем в гражданско-правовом споре при определении кадастровой стоимости нужно руководствоваться непосредственно Законом № 360-ФЗ и нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО.

Налоговая база по земельному налогу и налогу на имущество физических лиц должна определяться как кадастровая стоимость по данным ГКН/ЕГРН: данная норма прямо закреплена в , . В отношении же налога на имущество организаций в НК РФ нет прямого указания на то, что налоговую базу (кадастровую стоимость) нужно учитывать по данным ГКН/ЕГРН.

При этом НК РФ устанавливает правило об изменении кадастровой стоимости объектов налогообложения (налоговой базы по земельному налогу, налогу на имущество организаций, налогу на имущество физических лиц) вследствие исправления технической ошибки, а также удовлетворения заявления комиссией или судом об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (, , ). В первом случае изменения учитываются в налоговой базе с налогового периода, в котором образовалась ошибка. Во втором случае сведения о кадастровой стоимости, установленной решением комиссии или решением суда, учитываются при определении налоговой базы начиная с налогового периода, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ГКН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания.

Судебная практика противоречива. Одни суды считают, что в налоговом споре руководствоваться нужно данными ГКН, а возражения заявителя о наличии ошибок в ГКН по существу не рассматриваются (постановление Арбитражного суда Московского округа от 14 сентября 2015 по делу № А41-67819/14, постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 30 сентября 2013 г. по делу № А33-20800/2011, апелляционное определение Челябинского областного суда от 8 августа 2016 г. по делу № 11А-11661/2016, постановление Арбитражного суда Московского округа от 6 сентября 2016 г. по делу № А40-228947/2015).

Есть и противоположная позиция: в налоговом споре руководствоваться нужно нормативным правовым актом, утвердившим результаты ГКО, а факт внесения либо невнесения результатов ГКО в ГКН или внесения некорректных данных не имеет существенного значения для рассмотрения налогового спора (постановление ФАС Западно-Сибирского округа от 14 июля 2014 г. по делу № А75-4073/2013, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 22 марта 2016 г. по делу № А40-154791/2015, постановление Девятого арбитражного апелляционного суда от 13 июля 2016 г. по делу № А40-226186/2015, постановление Арбитражного суда Московского округа от 10 июня 2016 г. по делу № А40-184954/2015).

Отметим и позицию ВАС РФ: по его мнению, новую кадастровую стоимость для целей определения арендной платы необходимо определять с момента вступления в силу нормативно-правового акта об утверждении результатов кадастровой оценки земель (Постановление Президиума ВАС РФ от 25 февраля 2014 г. № 15534/13 по делу № А07-20211/2012). 

Процедура оспаривания и тип объекта недвижимости

Важно понимать, что у процедуры оспаривания в каждом случае есть свои особенности, ведь разные объекты недвижимости имеют индивидуальные ценообразующие факторы. Рассмотрим несколько примеров:

• переоценить кадастровую стоимость земельного участка можно на основании смены главных критериев оценки: его целевого назначения или разрешенных видов использования;
• пересмотр КС в отношении жилой недвижимости возможен по причине ее аварийного состояния, отсутствия коммуникаций, неучтенных при массовой оценке разрушений/реконструкций;
• оспаривание КС объектов незавершенного строительства возможно по причине их сноса, произошедшего на момент оценки;
• снижение кадастровой стоимости коммерческой недвижимости возможно в связи со снижением балансовой и остаточной стоимости встроенных помещений;
• снизить КС объектов водного и лесного фонда можно по причинам значительного ухудшения их состояния и действия антропогенных факторов.

Налог для физлиц – владельцев частей жилых домов, гаражей и машино-мест

Сообщается, что по отдельным объектам недвижимости Федеральным законом от 3 августа 2018 г. № 334-ФЗ «О внесении изменений в статью 52 части первой и часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» снижен налог на имущество физлиц (информация ФНС России от 14 августа 2018 г.).

Так, для частей жилых домов установлен необлагаемый вычет в размере кадастровой стоимости 20 кв. м, ограничена предельная налоговая ставка не более 0,3% исходя из кадастровой стоимости, а также введена федеральная льгота, которая освобождает от уплаты налога на один объект.

Кроме того, введены единые условия налогообложения гаражей и машино-мест независимо от их места нахождения. Отменены особенности налогообложения гаражей и машино-мест в торгово-офисных объектах. Прежде они облагались по предельной налоговой ставке 2%, и к ним не применялись федеральные налоговые льготы. Теперь для таких гаражей и машино-мест, как и для иных аналогичных объектов, будет действовать предельная налоговая ставка не более 0,3%, а также федеральная льгота, освобождающая от уплаты налога.

Перечисленные изменения, как улучшающие положение налогоплательщиков, действуют с налогового периода 2017 года.

Сбор необходимых документов

Оценка цены участка часто определяется по окружающим факторам: район размещения, наличие дополнительных построек и т.д. Игнорирование состояния недвижимости приводит к заметному возрастанию итоговой цены. Оспаривание кадастровой стоимости в 2019 году невозможно без перечня документов:

• заявление о рассмотрении снижения стоимости;
• паспорт и копии документов, которые подтверждают законность владения недвижимостью;
• оценочный акт, подтверждающий необоснованность расчетов Росреества.
• выписка из Единого государственного кадастра.

Специальная комиссия может отклонить ваше заявление из-за неполного пакета документов, предоставления недостоверной информации, истечения пятилетнего срока. В иных случаях вам обязаны предоставить решение комиссии в течение 30 дней, услуга является бесплатной. При отрицательном вердикте у вас есть право оспорить решение через суд в течение 10 рабочих дней. Заключение комиссии направляется в Росреестр с помощью уведомительного письма.

Вопрос № 4. В каком порядке следует защищать свои права?

Существует три основных способа оспаривания кадастровой стоимости:

• заявление в комиссию;
• заявление в суд о признании недействительным решения комиссии об удовлетворении заявления об оспаривании кадастровой стоимости;
• административное исковое заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной или/и об исправлении ошибки.

Иные способы не исключаются.

Оспаривание кадастровой стоимости производится по нормам того закона, по нормам которого была установлена кадастровая стоимость, то есть либо по правилам закона об оценочной деятельности, либо по правилам закона о кадастровой оценке. Следует отметить специфику оспаривания в зависимости от применяемого закона:

1

По закону об оценочной деятельности существует обязательный досудебный порядок для юридических лиц, а по закону о кадастровой оценке такого порядка нет ни для одной категории заявителей, в том числе для юридических лиц. 

2

Согласно нормам закона об оценочной деятельности комиссии по рассмотрению споров об оспаривании кадастровой стоимости созданы Росреестром при его территориальных управлениях. А по закону о кадастровой оценке аналогичные комиссии будут создаваться госорганом субъекта РФ.   

3

В соответствии с действующим законом об оценочной деятельности комиссии рассматривают заявления об исправлении ошибок и заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. По нормам же закона о кадастровой оценке комиссии, видимо, будут рассматривать лишь заявления об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной. Заявления об исправлении ошибок будут рассматривать бюджетные учреждения, созданные госорганом субъекта РФ, которые по решению последнего осуществляют ГКО и подписывают отчет. Они получат право исправлять ошибки, влекущие уменьшение кадастровой стоимости. 

4

Пока закон о кадастровой оценке и подзаконные акты не предусматривают необходимости представлять заключение саморегулируемой организации оценщиков на отчет независимого оценщика в комиссию или в суд для установления кадастровой стоимости в размере рыночной. Это может привести к существенному снижению расходов на установление кадастровой стоимости в размере рыночной. 

В 2017 году, возможно, некоторые лица, запросив выписку из ЕГРН, могут обнаружить в ней, что актуальная кадастровая стоимость не соответствует Закону № 360-ФЗ, например, не произведен «перерасчет» кадастровой стоимости или результаты ГКО 2016 года учитываются как «актуальная стоимость» несмотря на то, что они выше предыдущей кадастровой стоимости. Физические и юридически лица могут попытаться защитить свои права путем подачи заявления в ФГБУ «ФКП Росреестра» о внесении в ЕГРН сведений об актуальной кадастровой стоимости (ст. 1 Федерального закона от 2 мая 2006 г. № 59-ФЗ «»), а также заявления в территориальное управление Росреестра об исправлении ошибок в ЕГРН ( ст. 61 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «»; далее – закон о госрегистрации недвижимости). Компетенция ФГБУ ФКП «Росреестра» и его филиалов с 2017 г будет определяться  Приказами Росреестра от 12 мая 2015 года №П/210, от 23 марта 2016 года № П/0133.

Но если в удовлетворении заявления откажут, основания для обжалования такого решения  будут, как правило, отсутствовать. Дело в том, что закон о госрегистрации недвижимости, который вступит в силу с 1 января 2017 года, допускает исправление технической и реестровых ошибок, как правило,  по решению суда (). Он  устанавливает: «В случаях, если существуют основания полагать, что исправление технической ошибки в записях и реестровой ошибки может причинить вред или нарушить законные интересы правообладателей или третьих лиц, которые полагались на соответствующие записи, содержащиеся в ЕГРН, такое исправление производится только по решению суда».  Аналогичная правовая  позиция выработана ВАС РФ к исправлению ошибок в ГКН (Решение ВАС РФ от 28 июня 2012 г. № ВАС-4569/12, Постановление Президиума ВАС РФ от 20 октября 2010 г. № 6200/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 22 марта 2011 г. № 14765/10, Постановление Президиума ВАС РФ от 15 декабря 2011 г. № 12651/11).

Далее рекомендуется подать заявление в комиссию, а после этого – административное исковое заявление в суд об исправлении ошибки. 

Что такое кадастровая стоимость

В недалеком прошлом сделки, связанные с недвижимостью, проходили по своим правилам. Для некоторых людей эта ситуация была приятной, а другие от нее страдали. При продаже условной квартиры нужно было заказать ее оценку. Вариантов того, как поступить, было всего три:

• получить рыночную оценку;
• заказать кадастровую оценку;
• сделать инвентаризационную оценку.

Самым большим обычно оказывается значение рыночной стоимости квартиры, ведь оно зависит от множества факторов, в том числе и текущего спроса на рынке недвижимости. Чуть ниже обычно значение кадастровой стоимости объекта недвижимости. Самым же дешевым вариантом будет сделать инвентаризационную оценку.

Люди, которые по документам искусственно занижали стоимость имущества, пользовались именно инвентаризационной оценкой, которая часто в 10 раз была ниже рыночной. Естественно, выплачивать налоги с 5 миллионов рублей не так приятно, как с 500 тысяч, условно говоря. При этом реальная стоимость квартиры могла быть на уровне тех же 5 миллионов. Законных оснований на то, чтобы признать такую сделку недействительной, не было, а потому нужно было проводить изменения в законодательстве.

Кадастровая стоимость недвижимости не просто так находится посередине. В целом она проводится, как и инвентаризационная, но при этом учитывает расположение здания или участка земли, состояние, возможную денежную выгоду от использования.

Например, кадастровая стоимость старого дома в плохом состоянии, но в центре города, скорее всего, будет значительно выше, чем нового дома за городом. Влияют на это дополнительные факторы. Недвижимость в центре проще сдавать, и она может стать коммерческой — офис или что-то подобное. Для дома за городом намного сложнее найти арендаторов, не говоря уже о его перспективах на коммерческом рынке. Инвентаризационная же оценка просто учитывала расходы на материалы, площадь.

Еще в 2015 году начали внедрение кадастровой стоимости, к которой теперь стали привязываться сделки по продаже недвижимости. Например, теперь при продаже квартиры, которая находится в собственности меньше определенного времени, нужно будет выплатить налог. Основой этого налога не может быть сумма меньше 70% от кадастровой стоимости объекта недвижимости.

Квартира может стоить 5 миллионов на рынке недвижимости. Ее кадастровая стоимость находится на уровне 4 миллионов рублей. Вы решили продать квартиру за 2 миллиона рублей, будучи ее владельцем меньше 3 лет. Выплачивать вы будете в качестве налога минимум 360 тысяч рублей, которые считаются с учетом кадастровой стоимости. Без нее размер налога составил бы 260 тысяч рублей.

Куда нужно обращаться

Обжаловать стоимость можно в:

1. Комиссии по рассмотрению спорных ситуаций;
2. В суде.

Собственник имущества может самостоятельно выбирать, как обжаловать стоимостной показатель. При обращении за судебным разрешении вопроса не требуется предварительного подачи заявления в комиссию Росреестра, но это касается только граждан. Для организаций такой этап обязателен.

Надо отметить, что разрешение спора в специальной комиссии имеет свои преимущества:

• Вопрос решается в короткий срок;
• Отсутствие затрат на судебные разбирательства;
• Возможность опротестовать комиссионный результат.

Такие комиссионные структуры сформированы во всех регионах страны в Росреестре.

Судебное обжалование размера экспертной стоимости

Процедура решения споров о пересчете стоимостного показателя устанавливается законодательно. Обжаловаться могут как итоги оценочных мероприятий, так и комиссионно вынесенные решения.

Поэтому, в иске могут заявляться претензии об:

• Определении в отношении недвижимости её реальной цены;
• Пересчете кадастрового показателя из-за установления недостоверных параметров, используемых при её вычислении;
• Отмена вердикта или действия Комиссии.

Иные требования включаться в иск не могут.

Внимание! Если собственник жилья захочет вернуть переплаченный размер налога, то ему потребуется вначале получить постановление по итогам рассмотрения административных материалов дела, а затем взыскивать излишне уплаченные денежные средства.

Ответчиками будут выступать Росреестр и организация, утвердившая оценочные результаты.

Оспорить кадастровую стоимость недвижимости можно на протяжении 5 лет с момент занесения итогов в ГКН. Но если в день обращения за судебной защитой стоимость имущества уже изменена, то предыдущую опротестовать не удастся. Дело может рассматриваться в срок до двух месяцев, но его могут продлить из-за сложности ситуации.

Судебная инстанция извещает стороны о дате и месте проведения слушаний. Но не явка участников спора не может препятствовать вынесению решения, если они были уведомлены в надлежащем порядке.

Если по итогам анализа представленных доказательств суд удовлетворяет выставленные притязания о пересчете стоимостного кадастрового показателя, то в постановлении должна указываться его величина, ставшая новой стоимостью и будет внесена в единый кадастр.

Стоимость независимой оценки для оспаривания

Из описанного выше следует, что переоценка кадастровой стоимости квартиры возможна лишь на основании индивидуальной рыночной оценки. Чем тщательнее она будет проведена и обоснована, тем у заявителя больше шансов получить положительный результат.

Наиболее объективные цифры обеспечивает одновременное применение нескольких подходов и методик оценивания. Это возлагает на оценщика значительный объем работы по анализу:

• рыночных цен на аналогичные объекты недвижимости;
• инфраструктуры;
• состояния оцениваемого объекта;
• планировки, этажности, типа объекта и прочих индивидуальных характеристик;
• спроса и предложений на момент проведения кадастровой оценки;
• удаленности и так далее.

Кроме того, итоговая стоимость объекта также будет зависеть от региона, вида оцениваемой недвижимости и репутации самого оценщика – чем она выше, тем дороже услуги специалиста.

Вот во сколько в среднем обойдется собственнику независимая оценка для обжалования кадастровой стоимости:

• земельного участка – от 4 тыс. рублей для регионов и от 8,5 тыс. рублей в столице;
• жилой недвижимости – от 3-5 тыс. рублей в регионах и от 4-6 тыс. рублей в Москве;
• коммерческой недвижимости – от 8 тыс. рублей в регионах и от 10-12 тыс. рублей в Москве.

Важно, что в каждом случае итоговая стоимость оценивается индивидуально и может отличаться даже для типовых объектов

Как происходит оспаривание кадастровой стоимости?

Оспаривание КСН земельного участка – длительный бюрократический процесс. Но при должном стремлении и упорстве всего можно добиться самостоятельно. Основанием на запрос о снижении может быть любая ошибка при оформлении документов – неверный адрес, неправильно указанная категория земли, подлинность профессиональной оценки

Обратите внимание! Право на оспаривание кадастровой стоимости сохраняется только в течение пяти лет с момента внесения информации об участке в Государственный кадастр недвижимости. Обратиться с таким требованием может бывший или нынешний владелец участка, его арендатор или владелец наследства (пожизненного или бессрочного)

Оценкой земельных участков и выдачей соответствующих документов занимается Росреестр, поэтому обращаться следует именно сюда. В некоторых случаях добиться снижения можно только в судовом порядке:

• конечная КСН превышает рыночную цену в несколько раз;
• земле была присвоена другая категория использования;
• изменилась цель использования земельного участка.

Основания, служащие причиной для перерасчета кадастровой стоимости объекта

Пересмотреть итоговую цену возможно лишь по следующим причинам:

• Если выявлены неверные данные о недвижимости, применяемые при подсчете стоимостного показателя;
• Определение различий в рыночной и кадастровой оценке жилплощади на день установления показателей.

К недостоверным данным относят ошибки, допускаемые при осуществлении экспертизы, включая неверное определение параметров недвижимого пространства, повлиявших на стоимостной результат.

Они включают:1. Неверное указание информации в перечне недвижимого оцениваемого имущества.

2. Недостоверное установление специалистом условий, оказывающих влияние на ценообразование недвижимых площадей, включая:

• Место расположения площадей;
• Предназначение участка;
• Разрешенное пользование земли;
• Техническое состояние жилого помещения;
• Нахождение имущества в пределах санитарных и прочих зон, в которых предъявляются особые требования по их использованию;
• Другие требования.

3. Неправильное использование сведений при вычислении стоимостного показателя.

4. Не применение информации об аварийном положении недвижимого имущества.

Для выявления причин переоценки жилого помещения нужно получить сведения о жилом помещении, которые могут использоваться при установлении цены, у заказчика экспертизы.

Информация должна представляться в срок до 7 дней по запросу заинтересованного субъекта на основании требований ст. 24.18 ФЗ-135 от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в РФ».

В ситуации, когда причиной для обжалования становится значительное превышение кадастровой цены над его фактическим аналогом, необходимо помнить, что она должна устанавливаться не на сегодняшний день, а на момент установления цены в ГКН. Поэтому её значительное падение после даты вычисления стоимости не станет причиной для её снижения.

Кроме того, не удастся обжаловать её и населению регионов, где исчисление сумм налога осуществляется по инвентаризационным параметрам. Пояснения ВС РФ устанавливают, что при соблюдении интересов физического лица, оно не может обжаловать экспертную оценку.

Как выяснить кадастровую оценку объекта

До того, как начинать процедуру оспаривания стоимостного показателя, следует узнать, в каком размере было оценено имущество. Его оценку осуществляют независимые экспертные организации, подписавшие соглашение о сотрудничестве с властными структурами, а результат оценочных мероприятий размещается в публичном доступе на портале Росреестра.

Для получения сведений о нем необходимо заполнить поисковую форму и составить. База хранящихся данных сформирует ответ и покажет наличие источников информации. В такой ситуации лучше выбирать ГКН, так как там хранятся наиболее достоверные данные, в том числе, стоимостная оценка и дата её занесения в реестр. Кадастровый показатель потребуется сравнить с фактической рыночной ценой на день её утверждения.

Информацию можно запросить и через МФЦ при предоставлении документации на интересуемое имущество.

Важно! При исчислении суммы налогового взноса нужно принимать во внимание, что за базу для расчета берется кадастровая цена, уменьшенная на размер стоимости 20 кв. м. общей площади пространства

Поэтому она будет ниже, чем показатель, внесенный в ГКН. Доказав недостоверность цифры в кадастре, можно уменьшить и величину налогооблагаемой основы.

общей площади пространства. Поэтому она будет ниже, чем показатель, внесенный в ГКН. Доказав недостоверность цифры в кадастре, можно уменьшить и величину налогооблагаемой основы.

Как узнать кадастровую стоимость и чем выгодно ее оспаривание?

КСН устанавливается представителем государственных органов, исходя из экспертной оценки недвижимости. Узнать ее можно следующими способами.

1. Зайти на сайт Росреестра и в соответствующем поле ввести указанный в свидетельстве собственности индивидуальный номер.
2. На этом же сайте найти свой участок на публичной кадастровой карте.
3. При необходимости получить бумажное подтверждение следует сделать официальный запрос в органы Росреестра.

В случае получения завышенной суммы у вас есть право на ее оспаривание и снижение.

Главная цель таких манипуляций – снизить первоначальную стоимость, которую указал госслужащий при первичной оценке. Таким образом, вы сможете уменьшить размер налога, снизить стоимость при оформлении недвижимости в собственность, сократить размеры платежей при аренде и получить объективную оценку участка. В Москве и Московской области цены на недвижимость находятся на высоком уровне, поэтому уменьшение показателя КСН даже на несколько процентов может привести к существенной экономии.

Независимая оценка

Как мы уже сказали, независимая оценка недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости – важнейший этап процедуры. Именно ее результаты станут основой заявления и иска об оспаривании КС.

Не имеет значения, что написано в иске, каким даром убеждения обладает истец или насколько завышен размер КС. Если отчет об оценке рыночной стоимости будет недостаточно обоснован, рассчитывать на благоприятное решение нельзя.

Обращаем внимание, что субъектом оценочной деятельности, имеющим право пересматривать отчет об оценке КС, может быть лишь оценщик, который:

• имеет квалификационный аттестат с соответствующим направлением оценки;
• застраховал свою ответственность в соответствии с законом;
• является членом саморегулируемой организации оценщиков.

Выбирая, куда обращаться для пересчета КС, остерегайтесь оценщиков, не имеющих деловой репутации на рынке и предлагающих существенное снижение кадастровой цены при незначительных расходах. Вероятнее всего, такой отчет суд не признает достоверным.