Как добиться пересмотра кадастровой стоимости объектов недвижимости в подмосковье

Основания для оспаривания кадастровой цены

В соответствии со ст. 24.18 (далее – ФЗ № 135), пересчитать кадастровую стоимость можно только по двум основаниям:

1. При проведении кадастровой оценки оценщик использовал недостоверные данные об объекте недвижимости.
2. Рыночная стоимость, установленная по результатам независимой оценки на дату определения КС, оказалась ниже, чем сама КС.

Под недостоверными данными, примененными при кадастровой оценке, принято понимать ошибки оценщика, в том числе использование неправильных характеристик, которые повлияли на итоговый результат.

Согласно п. 13 от 30.06.2016, пересмотреть кадастровую цену по причине использования недостоверных данных можно в случае искажения сведений, обусловленного:

• указанием неправильной информации в перечне объектов, подлежащих оценке;
• допущением ошибок при определении основных ценообразующих факторов: расположения объекта, его назначения, целей использования, площади;
• ошибками при расчете конечной КС;
• игнорированием информации об аварийном состоянии предмета оценки.

Решая, что делать, если кадастровая стоимость завышенная, для начала стоит послать запрос о сведениях, использовавшихся при проведении оценки, заказчику процедуры:

• в управление государственного имущества;
• в профильное региональное министерство;
• в иной орган регионального/местного самоуправления.

Согласно регламенту, информация в виде отчетов об оценке должна быть передана по запросу в течение 7 рабочих дней. На основании анализа и экспертизы полученных сведений можно выявить ошибки и оспорить кадастровую цену.

Впрочем, несогласие с ней можно выразить и посредством индивидуальной оценки и определения рыночной стоимости на дату расчета КС.

Рыночная оценка позволяет учесть не только общие, но и индивидуальные характеристики конкретного объекта. П. 3 РФ позволяет указывать рыночную цену в качестве кадастровой в ЕГРН.

Изменения КСЗ в 2020 году

Проанализировав нормы действующего законодательства, делаем вывод, что изменение кадастровой стоимости земли в 2020 году возможно лишь в меньшую сторону. Ее повышение приостановлено на законодательном уровне, до введения единых методик и подходов оценки во всех регионах страны.

Следовательно, изменение КСЗ в текущем году может произойти лишь вследствие:

• оспаривания цены заинтересованным в ее снижении собственником;
• первичного проведения оценки в регионах, где она до этого не проводилась;
• проведения в регионе или городе переоценки – плановый пересчет цены законом допускается, запрещено лишь ее повышение.

Нельзя исключать и другие причины для законного повышения КСЗ. Это может быть связано, например, с изменением разрешенного вида использования, целевого назначения или площади находящегося в собственности участка, что является легальным основанием для пересмотра цены.

Если собственнику неизвестно, почему возросла кадастровая цена в 2020 году, он может подать запрос в ответственный орган: управление госимущества или профильное региональное министерство.

Как часто меняется цена земли, возможна ли ежегодная переоценка?

Порядок и условия кадастровой оценки земли регламентируются Федеральным законом №135-ФЗ от 29.07.1998 г (далее — Закон). Стоимость земельных участков в черте населённых пунктов может изменяться по решению органов исполнительной власти в ходе планового перерасчёта или по требованию собственника.Существует значительное количество факторов, положительно или отрицательно влияющих на цену и учитывающихся при её формировании или изменении:

• местонахождение земельного участка, окружающая инфраструктура;
• площадь, строительные материалы, плодородие и качество почвы;
• межевание, наличие объектов завершённого строительства, их возраст;
• целевое назначение, категория земель;
• существенное изменение рыночной стоимости;
• перспективы и планы развития населённого пункта;
• ошибки или изменения в исходных данных оценки.

Изменения могут производиться не чаще 1 раза в 3 года согласно ст. 24.12 Закона.

Для населённых пунктов федерального назначения этот срок составляет 2 года. Максимальный срок без корректировки стоимости — 5 лет. В течение этого периода цена по кадастру должна хотя бы единожды быть пересмотрена. Оценка производится до 1 января года, в котором вносятся изменения.

Как оспорить кадастровую стоимость земельного участка в 2018 году — снизить судебная практика, можно ли

Оценка стоимости по кадастру используется во многих операциях, связанных с землей. Но когда показатель чрезмерно завышен, это увеличивает расходы собственника.

Можно ли в 2018 году опротестовать кадастровую оценку участка? Любое недвижимое имущество в России должно состоять на кадастровом учете, в том числе и земельные участки.

Во избежание путаницы и для точной идентификации каждому объекту присваивается кадастровый номер. Но владение недвижимостью обязует собственников к уплате налогов.

На этом основании определяется стоимость объекта по кадастровой оценке. Как в 2018 году оспорить и изменить кадастровую стоимость земли?

Общие аспекты

В России все сведения о земельных участках хранятся в кадастре, который ведут уполномоченные государственные органы.

Каждый земельный участок или его обособленная доля имеет собственный номер, являющийся уникальным числовым кодом. Это позволяет осуществить идентификацию абсолютно любого учтенного объекта.

Земли сдаются в аренду физическим и юридическим лицам, желающим ими воспользоваться.

Запросить такие сведения вправе любое лицо – лично или через Интернет-ресурсы. Когда результат определения стоимости по кадастру затрагивает интересы заявителя, и он считает оценку завышенной, то можно запросить разъяснение.

Обращение с просьбой разъяснить порядок оценки направляется в государственное учреждение, проводившее определение стоимости.

В тридцатидневный срок предоставляется ответ о том, что стало основанием для установления конкретной цены. Если заявитель по-прежнему уверен в завышении цены, то он вправе оспорить кадастровую стоимость.

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Если заявитель не удовлетворен итоговым решением комиссии или если не согласен с кадастровой оценкой недвижимости, но по каким-то причинам не хочет обращаться в этот орган, он вправе инициировать судебное разбирательство.

Вопрос обжалования КС рассматривается в рамках административного судопроизводства по правилам, установленным главой 25 КАС РФ.

Помимо обжалования решения комиссии, истец вправе заявить те же требования, что и при подаче документов в комиссию при Росреестре:

• назначить пересмотр КС по причине недостоверности использованных сведений при оценке;
• определить КС в размере рыночной стоимости, установленной посредством независимой оценки.

Процедура обжалования кадастровой стоимости недвижимости предполагает соблюдение правил подсудности: первой инстанцией по таким вопросам является республиканский, краевой, областной, суд города федерального значения и так далее.

Иск подается по месту нахождения заказчика (местного/регионального органа власти) в те же сроки, что и заявление в комиссию, но до истечения трех месяцев с момента обнаружения истцом завышенных результатов оценки.

Административное исковое заявление об уменьшении кадастровой стоимости недвижимости должно соответствовать требованиям ст. 125 КАС РФ и содержать:

• наименование суда, контактные данные истца и ответчика–заказчика оценки. Если причиной оспаривания является ошибка или недостоверные сведения, привлекается также территориальный орган Росреестра;
• описание ситуации;
• перечисление прав, нарушенных в результате оценки: завышенные суммы налога и прочее;
• обстоятельства, на которых истец обосновывает требования: отсылка к допущенной ошибке, недостоверным сведениям или рыночной стоимости, которая значительно ниже КС;
• сведения об обращении в комиссию, реквизиты принятого ею решения;
• перечень приложенных документов.

Чтобы оспаривание кадастровой стоимости объекта недвижимости в 2020 году имело шансы закончиться благоприятно для истца, желательно его личное участие в заседаниях. Ожидается, что он будет поддерживать заявленные требования, аргументировать свою позицию и при необходимости представит дополнительные доказательства своей правоты.

При пересмотре КС вопрос обычно решается за два месяца, об обжаловании решения комиссии – в течение месяца.

Судебная практика

Несмотря на относительную простоту описанного порядка, судебная практика по оспариванию кадастровой стоимости недвижимости демонстрирует, что это не так. Даже наличие отчета об оценке, подтверждающего, что рыночная стоимость на порядок ниже КС, не гарантирует положительного решения.

Дело в том, что, руководствуясь п. 20 Постановления Пленума ВС РФ № 28, суд вправе проанализировать, соответствует ли отчет об оценке требованиям профильного законодательства.

Подобные сомнения возникают, если по отчету заявителя отклонения от размера КС превышают 15%. В этом случае суд назначает проведение оценочной экспертизы.

Чтоб исключить занижение кадастровой стоимости объектов недвижимости и прочие манипуляции, кандидатура эксперта утверждается непосредственно судом, предложения истца или ответчика обычно отклоняются.

Как показывает практика, результаты такой экспертизы увеличивают рыночную стоимость, установленную отчетом заявителя, на 20-50%. Итоговая рыночная стоимость может даже превысить КС, которая оспаривается заявителем. Но это не останавливает судей: они определяют новую КС по результатам судебной экспертизы, оспорить которую практически невозможно.

Пакет необходимых документов

Ходатайствуя о пересмотре КС, заявитель обязан указать факты и обстоятельства, обосновывающие его требование. Перед тем как оспорить кадастровую оценку, соискатель должен собрать исчерпывающий пакет документов для внесудебного порядка обжалования:

1. Заявление о пересмотре.
2. Выписку из ЕГРН с указанием в ней КС.
3. Нотариально заверенные копии документов, подтверждающих право на недвижимость: договор купли-продажи/дарения, свидетельство о праве на наследство и так далее.
4. Документы, подтверждающие недостоверность информации, использованной при массовой оценке.
5. Документы, подтверждающие наличие ошибки при ее проведении, оценочная экспертиза.
6. Отчет о расчете рыночной цены на дату определения КС. Если рыночная цена отличается от КС более чем на 30%, дополнительно подается положительное экспертное заключение организации оценщиков, иначе заявление будет отклонено (п. 20 Порядка, утв. Приказом Минэка № 263).

При судебном обжаловании для физических лиц предусмотрен ряд дополнительных документов:

• исковое заявление и по одной его копии для каждого из ответчиков;
• негативное решение комиссии во внесудебном порядке (при наличии);
• квитанция, подтверждающая уплату госпошлины в размере 300 рублей;
• доверенность, если в деле участвует представитель истца;
• иные документы, подтверждающие требования заявителя.

Без этих документов заявление об оспаривании не будет рассмотрено ни в одном из указанных порядков.

Возможные изменения в законодательстве 2020

Учитывая нынешние настроения в обществе и позицию властей, повышение кадастровой стоимости в 2020 году, вероятнее всего, не произойдет. О несовершенстве кадастровой оценки и выведенной в итоге КСЗ впервые высказался даже сам президент. В своем послании Федеральному собранию он негативно оценил факты значительного превышения кадастровой стоимости перед рыночной.

Президент отметил, что имущественные налоги должны быть посильны для населения, а механизм определения кадастровой стоимости предполагает получение завышенных цифр. В связи с этим усовершенствовать методику определения КСЗ.

Конечная дата исполнения поручения – 15 июля 2020 года. На момент подготовки данной публикации неизвестно, изменилась ли методика – официальных сообщений не было. Однако действующая система не выдерживает критики, а потому в экспертном сообществе ожидают изменений, среди которых возможно:

• введение максимальной суммы налога с сохранением действующей методики расчета (определение предела, выше которого налог не будет насчитываться);
• внесение изменений в формулу расчета и стандарты оценки;
• введение понижающего коэффициента, например, расчет имущественных налогов от КСЗ, сниженной на 30% (погрешность);
• упрощение порядка обжалования и изменение состава комиссий по обжалованию при Росреестре.

Эксперты едины во мнении – сделать кадастровую оценку безошибочной невозможно. Потому потенциальные изменения вызывают скепсис.

Что говорит закон

Согласно 65 статье, пункт 5 Земельного кодекса, для целей обложения налогами устанавливается кадастровая стоимость для объектов недвижимости земельных участков. Закон «Об оценочной деятельности» (статья 24.12) гласит, что для установления кадастровой стоимости проводится кадастровая оценка государством. Результаты оценки могут оспариваться – об этом говорится в статье 24.18 Закона.

В соответствии со статьей 26 (пункт 8, часть 1) Гражданского процессуального кодекса, заявление на пересмотр стоимости подается в суд. Согласно 154 статье ГПК, спор разрешается в судебном порядке в течение 2 месяцев с момента принятия заявления. Перечень документации, которая сдается с заявлением, установлен статьей 246 Кодекса административного судопроизводства.

Правильно установленная стоимость объекта оптимизирует налоги. Узнайте, как определяется цена недвижимости для оспаривания кадастровой стоимости. Как оспорить отцовство? Читайте в статье.

Необходимые документы для комиссии

Прежде чем начинать спорить с государством, необходимо собрать пакет документации.

Чтобы оспорить стоимость, понадобится:

• паспорт гражданина Российской Федерации;
• кадастровый паспорт (на землю);
• документы, подтверждающие право собственности объектом продажи;
• выписка из Реестра о стоимости участка;
• отчет независимой экспертизы;
• заключение эксперта (касается отчета);
• заявление;
• если оспариванием занимается не владелец объекта, то понадобится доверенность от нотариуса.

Комиссия может потребовать иную документацию. Узнавать перечень документов необходимо у членов комиссии.

Кто может обратиться в суд?

Законодательство разрешает подавать исковое заявление таким категориям:

• владельцы недвижимости, граждане, предприятия, органы государства;
• собственники или пользователи объекта, которые обладают правом пользоваться владением без ограничений и на постоянной основе;
• арендатор;
• бывшие владельцы (если не истек срок исковой давности);
• прокуроры;
• лицо, владеющее долевой собственностью на объект.

При себе необходимо иметь заявление.

Как и где узнать размер КС

Сведения о кадастровой стоимости содержатся в реестре недвижимости (ЕГРН). Так как этот источник информации является публичным, данные в нем находятся в свободном доступе для граждан и организаций.

Сведения о КС конкретного объекта недвижимости предоставляются бесплатно. Получить их можно несколькими способами, в том числе онлайн:

• в ;
• посредством Публичной кадастровой карты;
• через справочный онлайн-сервис Росреестра;
• подав «Электронный запрос сведений из ЕГРН»;
• обратившись лично в офис Росреестра;
• посетив ближайшее отделение МФЦ.

Ответ на запрос, отправленный через онлайн-сервисы Росреестра, предоставляется в электронном виде. Чтобы получить официально заверенную выписку из ЕГРН, необходимо либо лично обратиться в офисы Росреестра/МФЦ, либо направить электронный запрос через специальную форму, отметив, что информация в виде справки должна быть прислана по почте.

Причины завышения

Согласно методическим указаниям об осуществлении кадастровой оценки, каждый субъект РФ устанавливает средний удельный показатель стоимости участков, который зависит от общей характеристики местности, удаленности от инфраструктуры, категории земли и вида разрешенного использования.

Этот показатель утверждается нормативным актом органа местного самоуправления. В нем же устанавливается и понижающий коэффициент, который применяется к земельным участкам с обременением, так как они частично теряют свою ценность для правообладателя.

Главной причиной превышения этого показателя является кадастровая или техническая ошибка, в результате которой в документы вносятся неверные сведения о виде разрешенного использования или завышается удельный показатель цены для конкретной местности. Например, к земельному участку, предоставленному для ИЖС применяется ставка как для объекта с разрешенным использованием «для размещения офисов», а стоимостная разница может быть колоссальной. Или проводится обобщающая оценка, которая не учитывает индивидуальные особенности объекта.

Эту ошибку легко установить. Сравните данные, указанные в выписке из ЕГРН с нормативным актом, устанавливающим удельный показатель стоимости в вашем регионе. Несоответствие этих данных и приводит к неправомерному увеличению цены. То есть оспаривание стоимости земли по кадастру заключается в исправлении ранее допущенных ошибок.

Рассмотрение дела судом

Заявление с просьбой изменить стоимость рассматривается не больше 2 месяцев. В случае оспаривания решения комиссии – 1 месяц. В процессе заседания суда заявитель должен доказать неправдивость сведений, которые учитывались для установления стоимости, или рыночной стоимости. Во втором случае необходимо организовать оценку рыночной стоимости объекта.

На действия страховщиков можно пожаловаться. Узнайте, куда обратиться с жалобой на страховую компанию по ОСАГО. Как составить заявление об оспаривании действий судебного пристава исполнителя? Образец в статье.

Как оформить компенсацию по потере кормильца? Читайте здесь.

Судебная практика обжалования

Практика показывает, что судьи чаще принимают решения в сторону истца. Главной причиной установления стоимости на рынке вместо кадастровой считается расчет стоимости методом массовой оценки. Она не учитывает уникальные характеристики объекта и его особенности. По результатам рассмотрения суд устанавливает начало применения новой цены с момента расчета оспариваемой кадастровой («задним числом»). Это касается арбитражного суда.

Суд общей юрисдикции устанавливает цену с момента вступления решения суда в силу. Единственная причина отказа рассмотрения дела – нарушение сроков подачи заявления.

Рекомендуется начинать оспаривать стоимость с подачи заявления в комиссию, поскольку:

• нет необходимости уплачивать пошлину государству;
• срок рассмотрения заявления меньше;
• пакет документации минимальный.

Владельцам земельных участков

Для начала потребуется составить исковое заседание, в котором указать данные о заявителе и ответчике (член комиссии, который отказался вносить изменения). В содержании иска должны присутствовать требования к суду, основные характеристики участка земли, факт проведения независимой оценки прочее.

Заявитель вправе выдвигать такие требования:

• признать завышенную стоимость недействительной;
• согласиться с оценкой независимого эксперта;
• внести исправления в Реестр.

Указать заключение эксперта-оценщика, список прилагаемой документации и обращаться в суд для оспаривания стоимости.

Как уменьшить КС: подробное руководство

Многим налогоплательщикам будет полезно узнать, можно ли опротестовать кадастровую стоимость недвижимого имущества и как это сделать, если основания для протеста действительно есть.

Желание оспорить КС обычно возникает у собственников, считающих завышенной сумму в налоговом уведомлении из ФНС (Федеральной налоговой службы). Зачастую кадастровая стоимость и в самом деле бывает завышена, то есть превышает реальную цену, за которую можно продать объект.

Если вы интересуетесь, как снизить кадастровую стоимость жилого дома, обратите внимание: это возможно лишь при наличии у собственника доказательств необоснованного завышения КС. Подтверждением данного факта могут служить:

Подтверждением данного факта могут служить:

• результаты независимой оценки, согласно которым реальная рыночная стоимость окажется ниже;
• результаты экспертизы, указывающие на недостоверность использованных сведений.

Процесс оспаривания может занять не один месяц и потребует немалых расходов. Пошаговая инструкция по оспариванию включает в себя следующие шаги:

1. Получение информации о кадастровой стоимости, самостоятельный анализ рыночных цен на идентичные объекты недвижимости и предварительное выявление завышения КС.
2. Запрос в местных органах власти сведений, использовавшихся при проведении кадастровой оценки, анализ полученных отчетов, экспертиза кадастровой стоимости недвижимости с целью выявления недостоверных сведений.
3. Обращение к оценщику и получение отчета о реальной рыночной стоимости объекта.
4. Сбор и подготовка документов для оспаривания.
5. Подача заявления во внесудебном порядке: участие в заседании комиссии, получение решения.
6. В случае отказа – обращение с заявлением об оспаривании в административный суд.
7. Внесение измененных сведений в ЕГРН.
8. Снижение налогооблагаемой базы и возврат переплаченных сумм имущественных налогов.

Точно придерживаясь этих шагов и учитывая процессуальные особенности, описанные ниже, соискатель без проблем сможет уменьшить кадастровую стоимость здания самостоятельно.

Те, кто не уверен, что справится с этой задачей, могут обратиться к специалистам, которые оспорят КС без участия заинтересованного лица.