Как составляется
Договор аренды недвижимости обязательно заключается в письменной форме. Отметим, что из указанных в пункте 2 статьи 434 ГК РФ способов заключения договора в данном случае применим только такой – стороны должны составить один документ и подписать его. Несоблюдение формы договора аренды влечет за собой его недействительность. Если срок договора составляет не менее одного года, то его необходимо регистрировать. В этом случае договор считается заключенным с момента государственной регистрации (п. 2 ст. 609, п. 1, 2 ст. 651 ГК РФ, ст. 1 Федерального закона от 21.07.97 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ).
Что обязательно должно быть в документе? В договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды (п. 3 ст. 607, ст. 625 ГК РФ). Такими данными могут быть указание площади и точного местонахождения помещения или торгового места. Можно приложить к договору схему с обозначенным на ней объектом аренды. При отсутствии условия об объекте, подлежащем передаче в аренду, он считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
Для договора аренды недвижимости не обязательно указание срока, на который он заключается. Если срок не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 1, 2 ст. 610 ГК РФ). Такой договор не подлежит государственной регистрации (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.01 № 59).
А вот размер арендной платы является обязательным условием. Без него договор аренды считается незаключенным (п. 1 ст. 654 ГК РФ)
Стоит обратить внимание на то, что при аренде недвижимости не применяется общее правило об определении арендной платы, исходя из рыночных цен, в случае ее неустановления договором (п. 3 ст
424 ГК РФ).
И чтобы обеспечить возможность уплачивать ЕНВД, в договоре нужно указать, что помещение будет использоваться для организации розничной торговли. В данном случае можно также сослаться на пункт 1 статьи 611 ГК РФ. Согласно этой норме, арендодатель должен передать имущество в состоянии, соответствующем его назначению, что предполагает определение назначения в договоре.
Как документ позволит сэкономить
Для организаций и индивидуальных предпринимателей удобно и гораздо выгоднее с экономической точки зрения осуществлять розничную торговлю по образцам и каталогам. В этом случае товар демонстрируется в магазине, а выдается покупателям напрямую со склада. А при наличии такой возможности предпочтительнее перейти на уплату ЕНВД по данному виду деятельности.
Но, согласно статье 346.27 НК РФ, подобный вид деятельности относится к розничной торговле лишь при наличии объекта стационарной торговой сети. Доказать, что к таким объектам относится арендованное компанией помещение поможет договор аренды
Если принадлежность помещения к объектам стационарной торговли подтверждается инвентаризационными и правоустанавливающими документами, проблем не возникает. Это относится и к случаям, когда доставка товара осуществляется со складов (письма Минфина России от 07.03.12 № 03-11-11/77, от 21.09.12 № 03-11-11/282, от 22.02.12 № 03-11-06/3/12, от 20.06.11 № 03-11-06/3/71, постановление Президиума ВАС РФ от 16.04.13 № 15460/2012).
Но, когда торговля осуществляется через такие объекты, как офисы, склады, иные нежилые помещения, могут возникнуть споры. Продавцам необходимо доказать, что данные объекты являются стационарной торговой сетью. Иначе те же самые инстанции будут против применения ЕНВД (письма Минфина России от 11.02.13 № 03-11-06/3/3381, от 21.03.12 № 03-11-11/94, от 23.01.12 № 03-11-06/3/2, от 07.10.2011 № 03-11-06/3/111, постановления Президиума ВАС РФ от 28.02.12 № 14139/11, от 15.02.11 № 12364/10).
При этом Минфин России в письме от 11.02.13 № 03-11-06/3/3381 обратил внимание на два нюанса. Продажа товаров по образцам регулируется соответствующими Правилами, утвержденными постановлением Правительства РФ от 21.07.97 № 918
Исходя из пунктов 13 и 14 Правил, выставочный зал, демонстрационная комната, в которых обустроены подиумы, витрины, стенды, следует классифицировать как торговые залы, которые относятся к объектам стационарной торговой сети.
Имеют значение также правоустанавливающие документы. К ним относятся любые документы на объект стационарной торговой сети, содержащие информацию о назначении, конструктивных особенностях и планировке его помещений, а также сведения, подтверждающие право пользования данным объектом, например договор аренды (ст. 346.27 НК РФ).
Согласно статье 607 ГК РФ, в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче в качестве объекта аренды. Если назначение арендуемого помещения – склад или офис, то доходы от предпринимательской деятельности арендодателя, связанной с реализацией товаров по образцам через это помещение, не облагаются ЕНВД.
Аналогичные доводы привел ВАС РФ в постановлении № 14139/11. Суд учел, что фактически помещение использовалось для ведения торговли. Но поскольку в соответствии с договором аренды оно было арендовано для использования под офис, судьи признали, что налогоплательщик был не вправе применять ЕНВД.
Данную практику стоит учитывать налогоплательщикам, арендующим площади для осуществления розничной торговли по образцам и каталогам. Имеет смысл включить в договор формулировки, которые укажут на целевое назначение арендуемых площадей – продажу товаров в розницу Впоследствии это будет аргументом в пользу права налогоплательщика на уплату ЕНВД (постановления Восточно-Сибирского округа от 13.02.13 № А78-3569/2012, от 26.07.10 № А33-14088/2009, определение ВАС РФ от 26.10.10 № ВАС-12426/10).
Разрешается ли вмененка при торговле по образцам через объекты стационарной торговой сети
Приведенный перечень довольно обширен и перекрывает много популярных у малого бизнеса направлений. Тем не менее некоторые из указанных ограничений можно обойти на вполне законных основаниях, иногда их подсказывают сами контролирующие ведомства. Такая ситуация, например, сложилась вокруг торговли товарами, указанными в каталогах или представленными в образцах. Минфин РФ в письме от 07.03.2012 № 03-11-11/77 поясняет, что уплачивать ЕНВД при такой деятельности можно, если торговля будет вестись в стационарных торговых точках. Естественно, придется доказать документально, что торговая точка имеет все признаки стационарного объекта.
ЕНВД при торговле по образцам в административных и жилых помещениях
Для ЕНВД очень важно, чтобы помещения, где производится продажа, в том числе и по образцам, были именно торговыми и действующими. Если помещение окажется офисом или неприспособленным для реализации зданием, велика вероятность конфликтов с налоговой инспекцией, ведь такие помещения невозможно по определению отнести к объектам стационарной торговли
Подтверждение тому можно найти в судебной практике. Так, Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.02.2011 № 12364/10 указал, что нельзя торговать по каталогам с ЕНВД во взятых в аренду административных помещениях. Причина: эти помещения нельзя причислить к стационарной торговой сети. Аналогичные решения принимались арбитрами и в других регионах.
Примечательно, что встречаются и прямо противоположные мнения, и тоже у судей. На мотивировке следует остановиться подробней, поскольку некоторым налогоплательщикам это сможет пригодиться. Имеется в виду решение ФАС СЗО от 18.07.2012 № А05-9497/2011, в котором суд подтвердил право на вмененку при розничной торговле, когда товар хранится на арендованном складе офисного здания. Судьи посчитали, что такая продажа — это не что иное, как реализация через павильон, последняя же подпадает под вмененку. Помимо этого, в решении указывается, что если образец товара расположен в конкретной торговой точке, то это еще не значит, что здесь происходит его реализация. Подобные образцы могут располагаться и в других помещениях торговой точки или на складе.
Что касается жилых помещений, то здесь никаких исключений не предусмотрено. Доказательством тому служит судебная практика. Все прошедшие арбитражные процессы закончились принятием решений в пользу налоговой службы, которая категорически против применения вмененки при рознице в квартирах или частных домах.
