Цех превращается в склад и офис — это ремонт или реконструкция

Быстрая ротация

Ставки аренды на офисные площади экономкласса стабильны и достигают 900 рублей за 1 м2. По данным компании «МТЛ. Управление недвижимостью», с начала 2018 года арендная ставка в классе С сохраняется на уровне 500–900 рублей за 1 м2, уровень вакансии составляет 10–15%.

Конкуренция в экономклассе практически отсутствует, говорят эксперты. Он подпитывается арендаторами из числа малых и микропредпринимателей, которые считают издержки и не имеют особых представительских задач. «Арендаторам нужен офис поближе к дому с понятной транспортно–логистической инфраструктурой и минимумом услуг — охраной и эксплуатацией. Если кто–то из таких арендаторов закрывает свой бизнес и уходит, на его место приходит следующий. Бизнес–центр класса С идеально подходит для того, чтобы компания могла открыть свой первый офис», — считает Николай Антонов.

«Динамика переезда компаний в офисы более высокого класса зависит главным образом от экономической ситуации в стране. Сегмент офисов класса С даже в кризисные времена остается наиболее стабильным на рынке бизнес–центров», — утверждает Александра Смирнова.

Обсуждаем новости здесь.
Присоединяйтесь!

Что такое перепланировка

Как правило, под перепланировкой понимается любое несоответствие между фактической планировкой нежилого помещения и поэтажным планом бюро технической инвентаризации (БТИ).

К перепланировке нежилых помещений относятся следующие виды работ:

перенос и разборка перегородок;
перенос и устройство дверных проемов;
устройство самостоятельного входа;
перенос электрических сетей и устройство внутреннего электроосвещения, перевод его на повышенное напряжение;
выделение в пределах существующей площади новых помещений;
переоснащение санитарных узлов;
устройство новых вентиляционных каналов и др.

Попробуем определить, когда перечисленные работы относятся к ремонтным, а когда считаются реконструкцией или модернизацией.

Реконструкция склада: цель и особенности

Реконструкция склада – это больше, чем просто его ремонт. Фактически, это его модернизация, усовершенствование в соответствии с новыми нуждами.

Сегодня складские услуги занимают значительное место во многих бизнес-направлениях. Производственную деятельность и оптово-розничную торговлю без них вообще сложно представить.

Важно, чтобы помещение склада было высокотехнологичным и качественным. Именно реконструкция позволяет усовершенствовать схему его работы, сделать склад более экономичным, оснащенным, отвечающим всем потребностям современного рынка

В основном реконструкция складов включает:

перепланировку и демонтаж устаревших или неиспользуемых перекрытий и помещений;
увеличение полезных площадей, добавление новых подгрузочно-разгрузочных мест, зон комплектации и подъездных путей;
усовершенствование старых или строительство новых инженерных сетей;
обновление вентиляционных систем;
монтаж системы тепловых завес;
усовершенствование электроснабжения и освещения;
комплекс мер по противопожарной безопасности;
замену пола (чаще на покрытие с повышенной нагрузкой), утепление напольного покрытия;
размещение офисного помещения на складской территории.

Если осуществлена модернизация или реконструкция…

Изменение первоначальной стоимости основных средств — той, по которой они приняты к бухучету, допускается в случаях достройки, дооборудования, реконструкции, модернизации, частичной ликвидации и переоценки объектов основных средств. Об этом сказано в п.14 Положения по бухгалтерскому учету «Учет основных средств» ПБУ 6/01, утвержденного Приказом Минфина России от 30.03.2001 N 26н.

После окончания модернизации и реконструкции основного средства затраты на эти цели увеличивают его первоначальную стоимость. Это в том случае, если улучшаются (повышаются) первоначально принятые нормативные показатели функционирования объекта основных средств. Так гласят п.27 ПБУ 6/01 и п.73 Методических указаний. К таким показателям относятся срок полезного использования, мощность, качество применения и т.п. Учет затрат, связанных с модернизацией и реконструкцией (в том числе и по модернизации объекта во время капитального ремонта), ведется в порядке, установленном для учета капитальных вложений.

Затраты по реконструкции действующих предприятий и объектов непроизводственной сферы относятся к долгосрочным инвестициям. Об этом гласит п.1.2 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, доведенного Письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160. Указанные работы приводят к изменению сущности объектов, на которых они осуществляются, а затраты, производимые при этом, не являются издержками отчетного периода по их содержанию.

Соответственно изменение первоначальной стоимости основных средств при их реконструкции (модернизации) должно отражаться по дебету счета 01 «Основные средства» в корреспонденции со счетом 08 «Вложения во внеоборотные активы».

В налоговом учете затраты по реконструкции и модернизации объектов основных средств также увеличивают их первоначальную стоимость (п.2 ст.257 НК РФ).

Организация вправе увеличить срок полезного использования объекта основных средств после даты ввода его в эксплуатацию, если после реконструкции или модернизации такого объекта увеличился срок его полезного использования. Об этом гласит п.1 ст.258 НК РФ. При этом срок полезного использования можно увеличить в пределах сроков, установленных для той амортизационной группы, в которую ранее было включено такое основное средство. А если же в результате реконструкции или модернизации срок службы объекта основных средств не увеличился? Тогда организация при исчислении амортизации учитывает оставшийся срок полезного использования .

Подробнее о порядке начисления амортизации в случае увеличения первоначальной стоимости основного средства читайте в следующих номерах. — Примеч. ред.

Таким образом, если в результате перепланировки была осуществлена модернизация или реконструкция офиса, понесенные затраты нельзя списать сразу. Они будут учитываться в составе расходов постепенно через амортизационные отчисления.

Напомним, что в 2002 — 2003 гг. амортизация не начисляется по объектам недвижимости, введенным в эксплуатацию до 1 января 2002 г., если право собственности на них не зарегистрировано и документы на регистрацию не поданы. Об этом сказано в Письме Управления МНС России по г. Москве от 13.03.2003 N 26-08/13973 «О налоге на прибыль организаций» (со ссылкой на Письмо МНС России от 12.02.2003 N 02-4-06/67-Е413). Исключение составляют объекты, введенные в эксплуатацию до 31 декабря 1998 г.

Требования

Точный набор требований зависит от исходного состояния, будущего назначения объекта. Реконструируя склады, строительная компания «Олимпия» обеспечивает:

оперативность, четкое планирование. Если на время реконструкции склад прекращает функционировать, работы проводятся максимально быстро. Для этого используется спецтехника, организуется своевременный подвоз строительных материалов, оборудования, привлекается больше сотрудников. Если комплекс должен продолжать действовать, весь объем работ делят на этапы, которые реализуют так, чтобы не мешать складированию, хранению, сортировке. Работы последовательно выполняются на разных участках так, что большая часть помещений остается доступной для персонала, организации хранения;
учет логистических процессов на конкретном объекте. Если один склад принимает на хранение грузы, которые доставляются автотранспортом, то другой может работать с железнодорожными перевозками, дополнительно выполняя функции сортировочного центра. Такие особенности определяют порядок проведения работ, требования к их результатам, конечным характеристикам объекта;
соблюдение требований безопасности: как при проведении работ, так и после их завершения, при эксплуатации объекта. При проектировании и реализации проекта необходимо учитывать нормы пожарной безопасности, санитарные требования, нормы безопасности такелажных, производственных операций;
соблюдение требований к условиям хранения. Для пищевой или фармакологической продукции это — установленные нормы по температурному, влажностному режиму, качеству очистки воздуха. Склады легковоспламеняющихся, горючих веществ реконструируют с применением усиленных мер пожарной безопасности. Компания «Олимпия» устанавливает необходимое климатическое, фильтрационное оборудование, системы пожарной сигнализации, пожаротушения, СКУД и т.п.;
возможность установки специального оборудования: конвейерных или сортировочных линий, морозильных или холодильных ларей, перегрузочных платформ, грузоподъемников. Требования, связанные с установкой оборудования, учитываются уже на этапе проектирования.

Реконструкция склада позволяет повысить класс объекта, увеличить прибыль от его использования. Она проводится для оптимизации логистических процессов, повышения уровня безопасности при складировании и хранении, для их частичной автоматизации. В результате работ можно увеличить площади для хранения или полностью изменить его условия, оборудовать дополнительные помещения (административный, офисный блок и т.п.), улучшить доступность для транспорта. Если реконструкция невозможна, можно заказать строительство складов из сэндвич-панелей.

Реконструкция жилых зданий
Реконструкция и реставрация
Специфика реконструкции промышленных зданий
Разработка проектной документации по организации строительства и реконструкции
Снос или реконструкция?
Реконструкция отдельных элементов зданий и сооружений
Современные методы реконструкции жилых домов
Проект организации работ при реконструкции здания
Оптимизация естественного освещения в офисе и дома
Особенности реконструкции исторических зданий
Риски незаконной реконструкции зданий
Реконструкция склада
Реконструкция отелей и гостиниц

Есть ли компромисс?

Да, при работе с объектами старой застройки компромиссы возможны. Обычно используется одно из нескольких решений.

Отложенный снос. Чаще всего применяется для участков под индивидуальную жилую застройку. Если от прежних хозяев остались хозяйственные постройки или старый жилой дом, их не сносят, пока идет строительство новых зданий. Эти строения могут использоваться для размещения оборудования, инструмента, материалов, для временного проживания. Их сносят, когда завершаются строительные работы. Реже старые постройки сохраняют, перестраивают, реконструируют. Реконструкция обычно проводится при ограниченном бюджете строительства и при условии, что старый дом хорошо сохранился.

Сохранение только облика. При такой реконструкции сохраняется только выходящий на улицу фасад исторического здания. Остальная его часть сносится, выполняется новое строительство. Часто такие работы являются очень сложными технически: обеспечить сохранность «фасадной» стены непросто. Такие проекты реализуют в Европе, сохраняя от исторических кварталов только их «фасадные» части. При этом для них выполняется полноценная реставрация, полное восстановление исходного облика. Это позволяет сохранять архитектурное наследие и улучшать при этом качество застройки в городской среде.

Строительство вокруг. Старое здание сохраняется, а вокруг него возводятся новые стены, перекрытия, другие строительные конструкции. Оно «встраивается» в новое здание, становится его частью. То, какая именно часть старого дома будет сохранена, определяется проектом реконструкции. Это может быть фасад и часть помещений или отдельные, наиболее сохранившиеся элементы (входная группа, фрагменты стен).

Реновация. Предполагает частичное сохранение старых зданий с возведением новых строительных конструкций, масштабной перепланировкой, перестройкой объектов. Реновация в России проводится для целых кварталов и даже улиц: дома перестраивают, формируя новое, более комфортное пространство и при этом частично сохраняя облик старых улиц.

Компания «Олимпия» выполняет обследование старых зданий, планирование реконструкции, строительные, реставрационные, ремонтные и другие работы для индивидуальных и многоквартирных жилых домов, общественных, коммерческих, промышленных объектов.

Реконструкция жилых зданий
Реконструкция и реставрация
Специфика реконструкции промышленных зданий
Разработка проектной документации по организации строительства и реконструкции
Снос или реконструкция?
Реконструкция отдельных элементов зданий и сооружений
Современные методы реконструкции жилых домов
Проект организации работ при реконструкции здания
Оптимизация естественного освещения в офисе и дома
Особенности реконструкции исторических зданий
Риски незаконной реконструкции зданий
Реконструкция склада
Реконструкция отелей и гостиниц

Варианты реконструкции склада

С сохранением назначения. Складской комплекс реконструируется, чтобы сделать его использование более эффективным. Проект может предполагать увеличение площади, создание новых подъездных путей, капитальный ремонт, усиление фундамента, перекрытий, несущих конструкций, оснащение новым оборудованием. Устаревший склад можно привести в состояние, которое соответствует классу B или B+. Этого достаточно для большинства собственников, операторов хранения.

С изменением назначения. Такую реконструкцию выполняют, если дальнейшее использование строения для складирования нецелесообразно. Его можно переоборудовать под производство, офисный центр, торгово-развлекательный комплекс, спортивный комплекс и т.п. Конкретный перечень работ зависит от того, как именно будет использоваться постройка. Если он станет офисным, торговым или спортивным центром, нужно привести его в соответствие нормам для общественных зданий. Если выполняется переоборудование под производство, реконструкция должна учитывать то, какое именно оборудование на нем будет установлено, каким будет планируемый производственный цикл.

Проект реконструкции склада

Один из важнейших этапов – разработка проекта реконструкции склада.

Именно в нем подробно отражены все расчеты, характеристика помещения, архитектурные и планировочные решения, план и обоснование проведения работ и много еще чего.

Непосредственно перед проектированием проводится оценка концепции будущих изменений с учетом особенностей конкретного помещения.

От того, насколько точно и ответственно проведен данный этап, зависит дальнейшее успешное функционирование склада.

Модернизация складского помещения – процесс трудоемкий и ответственный. Нарушение в ходе реконструкции склада подрядчиками определенных норм, пренебрежение правилами может повлечь за собой не только длительное узаконивание изменений.

Это отражается на эффективности будущей работы помещения в целом. Вы же не хотите, например, иметь проблемы с вводом в эксплуатацию из-за несоблюдения мер по обеспечению пожарной безопасности?

Вывод один: реконструкция склада – дело рук профессионалов!

Наши услуги

Наши специалисты подберут для Вас эффективные решения с учетом индивидуальных технологических особенностей Вашего склада, а именно:

проведут общее обследование текущего состояния помещения на предмет готовности к внедрению новых технологий;
соберут всю необходимую исходную документацию;
сделают проект реконструкции в максимально сжатые сроки;
согласуют все изменения и получат разрешение на проведение работ;
быстро и качественно осуществят реконструкцию.

Нехватка качества

К классу С принято относить приспособленные под офисы НИИ или административные здания, не имеющие кондиционирования, парковок и других характеристик, необходимых для качественной офисной недвижимости. Под классом D понимаются помещения, совершенно не приспособленные для квалифицированной сдачи в аренду. Это может быть административный корпус промышленной или складской площадки, где предприятия малого бизнеса арендуют комнату для директора и бухгалтера вместе со складом под товар или производственным цехом.

«Доля класса С на офисном рынке Петербурга, по разным оценкам, составляет от 30 до 40%. Приблизительность оценки связана с тем, что мало кто из собственников стремится пройти сертификацию с объектом низкого класса: плюсов это никаких не обещает, а вот минусы могут быть», — говорит Николай Антонов, генеральный директор компании «МТЛ. Управление недвижимостью».

По словам руководителя направления инвестиционного брокериджа Rusland SP Александры Смирновой, офисы невысокого класса преимущественно расположены в районах с большим количеством промзон: во Фрунзенском, Кировском, Красногвардейском. «В текущем году в Петербурге не было введено ни одного объекта экономкласса», — добавляет она.

Прирост офисных площадей низкого класса формируется не за счет строительства новых объектов, а благодаря закрытию институтов и заводов, которые освобождают помещения для сдачи в аренду.

«С начала 2018 года несколько институтов прекратило свое существование, и их площади в ближайшее время будут перепрофилированы и выведены на рынок в качестве недорогих офисных помещений. В то же время несколько административных зданий выставлено на продажу, и новый собственник после анализа наилучшего использования участка может принять решение о сносе и постройке объекта с другой функцией, которая принесет более серьезный денежный поток», — отмечает Николай Антонов.

Смена класса

Доля офисной недвижимости экономкласса сокращается: арендодатели инвестируют в реконструкцию зданий, чтобы повысить их класс. «Собственники объектов стремятся капитализироваться: провести реновацию и повысить класс объекта, чтобы получать большую доходность», — поясняет Валерий Трушин, руководитель отдела исследований и консалтинга компании IPG.Estate.

«В некоторых случаях собственники недорогого БЦ принимают решение о реконструкции здания с повышением класса до B или B+, как это произошло с БЦ «Роделен» на Кантемировской или БЦ «Цитадель» на Краснопутиловской. Они видят в этом возможность выйти на более высокий уровень по валовой выручке», — рассказывает Николай Антонов.

По словам Валерия Трушина, офисы классов C и D — временная история: «Собственник сначала делает ремонт для запуска проекта, а после 2–3 лет успешного функционирования при наличии обязательных условий по доступности и парковке у собственника появится финансовая возможность повысить классность объекта до класса В и его рентабельность».

При переходе БЦ из класса C в B арендные ставки повышаются примерно на 300 рублей за 1 м2. «Профит от капитализации этом случае достигает 20–30 тыс. рублей с квадратного метра при затратах на реконструкцию от 10 тыс. до 15 тыс. рублей. Вложения окупаются за 5–6 лет, — оценивает Николай Антонов. — Но для этого у здания должна быть понятная локация вблизи метрополитена и транспортных узлов, свободное место для устройства парковки и отсутствие в окружении большого количества конкурентов».

В некоторых случаях собственнику, наоборот, невыгодно переводить здание в класс B, так как маржа от площадки класса С оказывается выше.