Порядок уплаты НДФЛ арендатором (съемщиком)
Взимание налога из аренды недвижимости зависит от того, кто является арендатором. Кто выступает налоговым агентом, и кто должен рассчитать и перевести НДФЛ на счет налоговой регулируют статьи №226 и 228 НК РФ.
Если юридическая организация снимет помещение у физического лица не ИП, то она будет налоговым агентом в отношении данного гражданина. В этом случае съемщик здания должен сам рассчитать размер НДФЛ, высчитать его уз уплачиваемой суммы и перечислить на счет налоговой службы.
Срок передачи налога – следующий день, за датой выплаты арендодателю суммы аренды. Данный пункт регулируется статьей №226 (п.2) Налогового Кодекса России.
В случае если кроме уплаты аренды помещения, организация также возмещает коммунальные платежи за период съема здания, то налог на эту часть уплаченных средств не начисляется. То сеть налогообложение происходит только на сумму за само проживание (без коммуналки).
Особенности заключения договора аренды помещения
Договор об аренде помещения регулируется Гражданским Кодексом РФ. Существует ряд правил составления такого договора:
- В случае если соглашение составляется на 1 год и больше оно подлежит обязательной государственной регистрации.
- Не подлежит сдаче в аренду техническое помещение, которое примыкает к зданию, например, лестница, лестничная площадка, только подвал или чердак
В случае если участники договора физ лица, то он становиться считается активным с момента получения ключей от помещения арендатором. В случае же взаимодействия юридической организации и физ лица придется составлять акта приема-передачи.
Договор аренды помещения у физического лица должен иметь такие реквизиты:
- Место, дата оформления соглашения
- Информация о сторонах
- Адреса участников договора (юридический адрес организации, прописка физлица)
- Реквизиты сторон
Составляется договор по стандартному шаблону (образцу)
Кроме основных реквизитов в тексте соглашения важно прописать:
Предмет аренды (информация об объекте: адрес, тип здания, характеристики)
Срок договора (длительность аренды, условия досрочного расторжения и его порядок)
Обязанности каждой стороны и ее права (за что отвечает арендатор, а за что арендодатель, это особо важно в случае если будут требоваться ремонтные работы; можно ли передавать в суборенду и т.д.)
Порядок проведения расчетов (сроки, суммы)
Если арендодатель не является ИП, то такое соглашение не обязательно к заверке нотариусом. Но если срок договора больше 1 года – его нужно нести в Росреестр и регистрировать иначе такой документ будет недействительным.
Уплата НДФЛ по договору аренды с физическим лицом
Обязанность по НДФЛ с выплат физ.лицу, не являющемуся ИП, по аренде помещений зависит от вида арендных выплат, то есть от того, как арендатор оплачивает составляющую часть — коммунальные услуги. Рассмотрим три варианта арендных расчетов.
Вариант 1. Арендная плата включает в себя только плату за предоставленную площадь
Арендная плата включает в себя только постоянную часть, которая установлена в виде платы за предоставленную площадь. Коммунальные услуги оплачиваются отдельно по счетам, предъявляемым арендодателем, и составляют, таким образом, переменную часть арендной платы.
Выплаты в виде такой арендной платы признаются доходом по п.п. 4 п. 1 ст. 208 НК РФ, а компания, выплачивающая доход, признается налоговым агентом в силу п.1. п.2 ст.226, ст. 228 НК РФ в отношении этого физ.лица — арендодателя. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
Вариант 2. В арендную плату включена стоимость коммунальных услуг
В арендную плату стоимость коммунальных услуг уже включена в фиксированной сумме платежей за месяц. То есть арендодатель заранее, расчетным путем, на основе фактических данных за предыдущие периоды спрогнозировал размер будущих коммунальных услуг.
Получите 267 видеоуроков по 1С бесплатно:
В данном случае доход, включающей оплату коммунальных платежей, полученный физ.лицом, является объектом обложения — Письмо Минфина РФ от 15.03.2017 № 03-04-05/15280. Следовательно, с такого вида арендной платы НДФЛ необходимо удерживать.
Вариант 3. Возмещение коммунальных услуг
Арендодатель компенсирует арендатору коммунальные услуги на основании приложенных подтверждающих документов по факту своего использования.
Если организация возмещает физ.лицу стоимость коммунальных услуг: электроэнергия, газ, водоснабжение, теплоснабжение, в сумме своего фактического потребления, учитываемого по счетчикам, то возмещаемая сумма не является доходом физ.лица и следовательно с такой компенсации НДФЛ удерживать не нужно, в силу Письма Минфина от 17.04.2013 № 03-04-06/12985.
Необходимо только побеспокоиться о достойном пакете подтверждающих документов, что арендатор оплачивает именно свой расход. Рекомендованный список документов представлен в материале «Экономическая характеристика договоров аренды».
При расчете НДФЛ необходимо руководствоваться:
- нормами главы 23 «Налог на доходы физических лиц»;
- разъясняющими письмами контролирующих органов Минфин РФ, ФНС РФ;
- утвержденной Учетной политикой в целях налогообложения НДФЛ.
В налоговой политике в целях НДФЛ утверждается система налогового учета именно по данному налогу в виде перечня первичных учетных документов, форм регистров налогового учета и порядка отражения в них аналитических данных налогового учета по доходам, налоговой базе, суммах исчисленных, удержанных, перечисленных НДФЛ по каждому физическому лицу.
Расчет налога для арендодателя помещения
Согласно статьям №226 и 228 НК РФ, самостоятельная уплата налога на доход физических лиц собственником помещения производится:
- Если арендатор не является юридической организацией (ИП), при этом не имеет значения гражданство съемщика.
- Когда арендатор – иностранная организация без представительства в России.
В этом случае расчет налога проходит по формуле:
13% (ставка НДФЛ) х Размер оплаты стоимости аренды = Размер налога для проплаты в ФНС
Порядок расчета регулируется статьями №224 и 225 НК РФ. Провести расчет и оплатить налог в налоговую инспекцию должен владелец арендуемого недвижимого имущества.
Ответственность за неуплату НДФЛ
Сдача в аренду помещения может восприниматься сотрудником налоговой как ведение предпринимательской деятельности. Поэтому неуплата налога по такой деятельности может привести к административной ответственности и не только.
Если лицо был установлен факт получения дохода, но в налоговой инспекции нет декларации или платежа то арендодателю грозит:
- Штраф 10% (если в декларации умышленно или случайно был упущен объект налогообложения, или сумма, получаемая как доход была занижена)
- Штраф 5% от суммы налога (вступает в силу в случае просрочки подачи декларации. Собственнику помещения дается 6 месяцев для подачи отчетности, в ином случае с 7 месяца за каждый месяц просрочки штраф 10% (но не более 30% всего)
- За сутки просрочки платежа также начисляется пеня 0,003 % ставки Центрального Банка по ставке рефинансирования
Если же собственник арендованного имущества все равно уклоняется от уплаты налога, налоговый инспектор может подать заявление в суд. В случае положительного решения счета и имущество арендодателя может быть арестовано до момента погашения задолженности.
Документы для ФНС на налог с аренды
Типы справок и документов для уплаты НДФЛ при аренде здания зависит от категории арендатора.
Если съемщик помещения физическое лицо, то арендодатель обязан подать лишь декларацию в ФНС и уплатить налог до 30 апреля отчетного периода. Это можно сделать в бумажном и электронном виде.
В случае если налоговый агент арендодателя – организация или ИП, то налог платит именно съемщик и подавать ему нужно такие документы:
- Справка формы 2-НДФЛ (содержит информацию о доходе за аренду, сумма удержанного налога и выплаты в ФНС)
- Форма типа 6-НДФЛ (ежеквартальный отчет с информацией об арендодателе)
Документы подаются в ФНС по месту главного офиса налогового агента, то есть организации, которая снимает помещение.
