Инструкция по составлению документа
К любому документу предъявляются определенные требования. Согласно статье 606 ГК обязательные условия для документа на землю следующие:
- письменная форма;
- личное заверение участниками соглашения;
- наличие реквизитов собственника и арендатора.
Нет официально утвержденной формы документа, составляемого на наем земли, но в него обязательно входят требуемые разделы.
- Преамбула договора.
В ней указываются стороны, заключающие соглашение. Для физических лиц вносятся без сокращений фамилия, имя и отчество, для организаций – полное наименование юридического лица.
- Предмет заключаемого соглашения.
В случае с арендой земли предметом сделки считается земельный участок. Данный раздел должен содержать подробнейшую характеристику предмета соглашения: адрес расположения, площадь, имеющиеся сооружения, кадастровый номер, вид категории земли. Указывается документ, на основании которого арендодателю принадлежит объект аренды.
Фиксируется запись о том, что в приложении предоставляется план границ надела, и этот план является частью заключаемого документа.
- Арендная плата и ее выплаты.
Так как наем земли считается возмездной операцией, то по статье 22 ЗК указывается размер и сроки ее выплат.
- Права и обязанности сторон.
Отдельно рассматриваются права и обязанности участников заключаемого соглашения. Обязательным пунктом, который включается в обязанности арендатора, является целевое использование земли.
- Ответственность сторон.
В этом разделе необходимо зафиксировать обязательство собственника оказывать помощь в устранении препятствий, связанных с недостатками земельного надела и невозможностью его использования. Ответственность арендатора заключается не только в выплате штрафов за просрочку платежей, но и в обязательном целевом использовании объекта найма.
- Срок аренды.
В данной части записывается период, на который передается участок арендатору с указанием конкретной даты. Также оговаривается условие о том, за какой отрезок времени арендодатель предупреждает арендатора о расторжении деловых отношений.
- Рассмотрение споров, внесение изменений, условия досрочного прекращения.
Раздел описывает процедуру возможного расторжения сделки по требованию каждого из участников.
- Реквизиты сторон.
- Подписание договора.
Он составляется и визируется двумя сторонами. У каждой из сторон остается по экземпляру.
- Скачать бланк договора аренды земельного участка
- Скачать образец договора аренды земельного участка на 11 месяцев
Взяли земельный участок в аренду, а теперь возникла необходимость в субаренде?
Хотите знать особенности процедуры и условия заключения такого соглашения?
Все ответы есть в другой статье!
В каком случае соглашение считается краткосрочным?
Краткосрочное и долгосрочное соглашение аренды – две разновидности сделки по передаче недвижимости нежилого типа, как стоящей отдельно, так и являющейся частью многоквартирного дома. Основной отличительной чертой является срок аренды.
Гражданский Кодекс Российской Федерации (статьи 683 и ) устанавливает максимальный срок для краткосрочной договоренности – 12 месяцев.
Долгосрочные взаимоотношения по недвижимости заключаются на период от одного года.
Справка: В сфере коммерческой недвижимости РФ классическим примером краткосрочного договора является аренда на 11 месяцев.
Дабы воспользоваться всеми преимуществами краткосрочного соглашения аренды, срок пользования недвижимостью арендатором не должен превышать одного года, при этом, в договоре, как правило, прописываются возможность пролонгации и приоритетное право текущего арендатора заключить новый контракт после окончания действующего, если у сторон не будет претензий.
Как грамотно составить?
- Полностью охарактеризуйте предмет соглашения.
Указать адрес недвижимости, цель, с которой оно будет использоваться арендатором, площадь. Если недвижимость расположена в многоквартирном доме или бизнес-центре, укажите этажность, и весь перечень систем коммунальной инфраструктуры в нем.
В пункте о предмете соглашения должна содержаться информация о документе, подтверждающей право собственности арендодателя.
- Уточните не только размер, но и способ расчета и способ передачи арендной платы.
Укажите формулу расчета (например, за один квадратный метр арендатор будет платить такую-то сумму), общую сумму оплаты за месяц, сроки передачи (не позднее определенного числа каждого месяца) и способ расчета (безналичный на счет в банке или наличными).В арендную плату не входит оплата коммунальных услуг, обязательно уточните этот факт в примечаниях.
- Выпишите все случаи, когда арендная плата может быть изменена в любую сторону.
В пункте прав и обязанностей сторон вписываются случаи, при которых арендная плата может быть уменьшена (если по независимым причинам состояние недвижимости ухудшилось) или увеличена (если арендодатель понес ущерб из-за действий арендатора).
- Определите, имеет ли арендатор приоритетное право на заключение нового контракта или вы хотите продолжать с ним сотрудничество в условиях пролонгации действующего договора.
Пролонгация может быть автоматический (арендатор просто продолжит пользоваться недвижимостью, не имея претензий к хозяину) или формализованной – арендатор берет на себя обязанности уведомить о желании продолжить договор заранее, владелец рассматривает его просьбу и принимает по ней решение. Во втором случае понадобится подписать дополнение к договору.
- Скачать бланк договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
- Скачать образец договора аренды нежилого помещения на 11 месяцев с пролонгацией
Как многие представляют себе схему «ухода от налога»
В соответствии с п. 2 ст. 674 Гражданского кодекса РФ (ссылка) договор аренды жилого помещения подлежит государственной регистрации в том случае, если он составляется на срок 1 одного года. В случае если это требование закона будет проигнорировано, договор не будет признан заключенным, а отсюда следует, что у квартиросъемщиков не будет права проживать в данном помещении, и в случае возникновения спора, решить его при помощи закона будет очень сложно.
Но для того чтобы подстраховаться со стороны закона, можно воспользоваться спасительным договором найма жилья на 11 месяцев и получить возможность, в случае чего, защищать свои права в суде, при этом не уплачивая государству подоходный налог и пошлину за регистрацию договора. А пролонгация срок договора не увеличивает, и, соответственно, его можно продлять каждые 11 месяцев, практически до бесконечности.
Акт приема-передачи
К краткосрочному договору аренды лучше заключить передаточный акт, в котором следует указать точный момент перехода земли в аренду, перечислить документы, которые предоставляются вместе с договором, состояние земли и отсутствие претензий у участников, заключающих соглашение. Акт заключать необязательно, но при возникновении спорных вопросов он может помочь в улаживании конфликта сторон.
Образец договора аренды земли на 11 месяцев несет собой гарантию совершаемой краткосрочной сделки. В нем фиксируются цель соглашения, размеры арендной платы, обязательства сторон, их полномочия, а также сроки и реквизиты заинтересованных лиц.
В чем опасность данной схемы «ухода от налога» для собственника?
Дело в том, что большинство квартир в России сдается именно по этой «серой» схеме. И, наверное, все видят, как в последние несколько лет повышается активность налоговиков по выявлению теневых арендодателей. Естественно, по вышеуказанной причине в первую очередь они ставят своей целью выявление именно тех, кто сдает жилье по краткосрочным договорам.
В ход идет множество способов – например, опрос соседей, работа с управляющими компаниями, поиск иногородних студентов и работников и отслеживание перечислений на банковские карты. А если скрывающийся от налогов арендодатель будет выявлен, то все заключенные ранее договоры аренды помогут налоговой выяснить, как долго тот прятался.
