При продаже квартиры раньше минимального срока владения возникает обязанность заплатить НДФЛ. Налоговая база определяется с учетом предусмотренных законом вычетов и расходов, которые можно учесть при расчете налога. Главный вопрос, который задают собственники: какие расходы учитываются при продаже квартиры для уменьшения налога. Закон даёт два варианта — фиксированный имущественный вычет 1 млн рублей или вычет фактически произведённых и документально подтверждённых расходов. Выбор влияет на итоговую сумму налога, поэтому разберём правила подробно.
Минимальный срок владения и когда налог платить не нужно
Доходы от продажи жилья освобождаются от НДФЛ, если объект находился в собственности не меньше минимального предельного срока. В общем случае это 5 лет. Срок сокращается до 3 лет, если квартира получена по наследству, в дар от близкого родственника, в результате приватизации или если это единственное жильё. Отсчёт ведётся с даты регистрации права собственности в ЕГРН. Если срок выдержан, декларацию подавать не требуется и налог не начисляется.
Если минимальный срок не истёк, доход облагается по ставке 13 % (или 15 % при превышении определённого порога). Именно тогда важно правильно применить вычет, чтобы уменьшить налог.
Вычет 1 млн рублей или подтверждённые расходы: в чём разница
Статья 220 Налогового кодекса позволяет выбрать один из двух взаимоисключающих способов. Первый — имущественный вычет в размере 1 000 000 рублей. Он применяется к жилым домам, квартирам, комнатам, дачам и земельным участкам. Документы о покупке не нужны, достаточно указать вычет в декларации 3-НДФЛ.
Второй способ — уменьшить доход на сумму фактически произведённых и документально подтверждённых расходов, связанных с приобретением проданной квартиры. Этот вариант выгоднее, если квартира стоила больше миллиона и сохранились все бумаги. Одновременно использовать оба способа нельзя.
Пример. Квартира куплена за 4,2 млн рублей, продана за 5,5 млн. Если подтверждающих документов на расходы нет, то:
Налоговая база = 5,5 млн — 1 млн = 4,5 млн;
Налог 4,5 млн x 13% = 585 тыс. рублей.
При учёте расходов:
Налоговая база = 5,5 млн — 4,2 млн = 1,3 млн;
Налог 1,3 млн x 13% = 169 тыс. рублей.
Разница существенная.
Какие расходы можно вычесть при расчете налога с продажи квартиры
Если при продаже квартиры возникает обязанность уплатить НДФЛ, собственник в определенных случаях может уменьшить облагаемый доход на расходы, связанные с приобретением недвижимости. Для этого необходимо подтвердить затраты документами и соблюсти требования статьи 220 Налогового кодекса РФ.
К расходам на приобретение квартиры могут относиться:
- деньги, фактически уплаченные продавцу по договору купли-продажи;
- стоимость квартиры или прав на нее, уплаченная по договору участия в долевом строительстве или договору уступки прав требования;
- паевой взнос в жилищно-строительный кооператив;
- отдельные сопутствующие затраты, непосредственно связанные с приобретением квартиры, если их учет допускается налоговым законодательством;
- расходы на отделочные материалы и отделочные работы, если квартира приобретена без отделки и соответствующее условие предусмотрено договором.
Для учета расходов потребуются подтверждающие документы: договоры, чеки, расписки, банковские выписки, платежные поручения и другие документы, доказывающие фактическую оплату.
Можно ли уменьшить налог на расходы по ремонту квартиры?
Это зависит от того, какое жилье приобреталось и какие работы проводились. Если квартира куплена без отделки и это прямо предусмотрено договором, документально подтвержденные расходы на отделочные материалы и работы могут учитываться при расчете НДФЛ. Если же приобретена готовая квартира на вторичном рынке, затраты на обычный косметический или капитальный ремонт, как правило, не уменьшают облагаемый доход от ее последующей продажи. Подробнее о том, в каких случаях ремонт помогает снизить налог, можно прочитать здесь: https://flipparo.com/kak-umenshit-nalog-pri-prodazhe-kvartiry.
Документы для подтверждения расходов при продаже квартиры
Без документов вычет фактически произведённых расходов применить нельзя. Потребуются:
- договор купли-продажи, ДДУ или договор уступки;
- акт приёма-передачи;
- платёжные документы — банковские выписки, платёжные поручения, расписки продавца, кассовые чеки;
- кредитный договор и справка банка об уплаченных процентах, если учитывается ипотека;
- договоры и чеки на отделочные работы (только для «чёрновой» квартиры).
Все документы должны быть оформлены на налогоплательщика. Копии подаются вместе с декларацией 3-НДФЛ. Оригиналы хранят на случай камеральной проверки.
Особенности расчёта и дополнительные ограничения
Доход от продажи сравнивают с 70 % кадастровой стоимости объекта на 1 января года продажи. Если цена по договору ниже, для налога берётся кадастровая стоимость, умноженная на 0,7. Это правило действует для объектов, приобретённых после 1 января 2016 года.
Расходы при продаже квартиры для уменьшения НДФЛ учитываются только в пределах полученного дохода. Убыток не переносится на другие периоды и не уменьшает налог с зарплаты. Вычет предоставляется один раз в год по всем проданным объектам жилья суммарно в пределах 1 млн, если выбран фиксированный вариант.
При продаже доли каждый сособственник заявляет вычет пропорционально своей доле. Если квартира была в общей совместной собственности супругов, они могут распределить вычет по соглашению.
Что можно учесть в расходах при продаже квартиры для налога, зависит от конкретных обстоятельств сделки. Поэтому при сложных случаях — наследство, дарение, покупка у родственников, участие в реновации — целесообразно заранее проконсультироваться со специалистом.
Важно
Все расходы должны быть подтверждены документами, иначе налоговая применит только вычет 1 млн рублей. Декларацию 3-НДФЛ нужно подать не позднее 30 апреля года, следующего за годом продажи, а налог уплатить до 15 июля. Ошибки в расчёте или отсутствие бумаг могут привести к доначислению, пеням и штрафу. В спорных ситуациях лучше получить письменное разъяснение в своей инспекции или обратиться к налоговому консультанту.